Vivre sans travailler avec une agence immobilière.

Vivre sans travailler avec une agence immobilière.

 

Comment vivre sans travailler en utilisant une agence immobilière et quand même devenir riche un jour ?

Est-il possible de vivre sans travailler du tout avec l’investissement immobilier locatif ?

Nous allons voir qu’il est possible de vivre sans travailler avec toutefois quelques précautions ou nuances.

Corinne, une lectrice m’a posé une question.

 

 » Pouvez-vous me dire si vous gérez vos biens vous-même ? Moi je les gère mais ça me prend trop de temps ce qui m’empêche de profiter et de partir en vacances. J’ai essayé les agences mais elles sont moins rigoureuses que moi »

 

Ce mail soulève donc des questions et constats importants :

 

  • Gérer des biens immobiliers soi-même prend du temps !
  • Quel est le rôle d’une agence immobilière ?
  • Les agences sont moins rigoureuses ?
  • Quel est mon avis ?
  • Vivre sans travailler ?

 

Nous allons envisager ces aspects.

 

Gérer des biens immobiliers soi-même prend du temps !

 

Effectivement, gérer des biens immobilier demande du temps !

Et clairement, vous ne pouvez pas vivre sans travailler si vous gérez de l’immobilier seul !

C’est d’ailleurs pour cela que je vous disais précédemment qu’il était nécessaire d’obtenir une rentabilité importante pour compenser vos efforts. 

Pour vos premiers investissements en immobilier locatif, vous pouvez tout à fait vous en occuper vous-même.

C’est d’ailleurs ce que je faisais en plus de mon travail principal. 

 

A mes débuts dans l’immobilier locatif, je gérais moi-même mes locations de A à Z en plus de mon travail.

Je m’occupais des publicités, des travaux, des visites, de la partie administrative, des travaux, …etc

J’y passais quasiment toutes mes soirées et une partie de mes week-end et congés.

On ne peut pas appeler cela « vivre sans travailler » !

C’était pour moi comme un loisir et cela m’a permis d’apprendre mon métier car j’ai été obligé de tout faire moi-même.

 

Avec les années et la répétition des investissements (j’en ai près de 50 aujourd’hui), cela est devenu trop lourd à gérer pour moi seul.

Comme je suis seul dans mon activité immobilière et que je n’ai plus de personnel pour m’aider à gérer mes biens locatifs, j’ai décidé de déléguer une partie de mon travail à une agence immobilière (Wikipédia).

Est-ce pour cela que je peux aujourd’hui vivre sans travailler ?!

 

Quel est le rôle d’une agence immobilière ?

 

Leur mission

 

L’agence s’occupe de gérer les biens « en bon père de famille », en tous cas elle est censée le faire :

 

  • Réaliser et diffuser les annonces de biens vides ou à venir
  • Réponses téléphoniques aux candidats
  • Visites des biens avec les candidats
  • Réception et analyse des dossiers de candidatures (fiches de paye,…etc)
  • Choix du futur locataire (étape très importante) et validation avec moi.
  • Négociation du loyer et des conditions de location
  • Rédaction et signature des baux et états des lieux
  • Relevés des compteurs (eau, gaz, électricité)
  • Création des dépôts de garantie ou garanties locatives 
  • Réception des loyers mensuels
  • Rappels en cas de non-paiement des loyers
  • Indexation des loyers annuellement
  • Réponses aux questions des locataires durant la location
  • Ils disposent d’une assurance juridique et d’une assurance loyers impayés

 

Mais aussi

 

Ce sont des professionnels, ils ont dû passer des examens pour accéder à la profession, ils sont donc informés des nouvelles réglementations et obligations.

Les baux sont donc régulièrement mis à jour.

Alors oui, clairement, si vous faites appel à une agence immobilière, vous pourrez envisager de vivre sans travaillervous gagnerez du temps libre et de la liberté pour profiter de la vie.

La contrepartie, il y en a toujours une, c’est que tous ces services ont un coût de l’ordre de 7 à 10% de vos loyers.

Ceci viendra donc grever votre cash-flow mensuel qui diminuera donc sensiblement.

J’ai fait le choix de faire appel aux services d’une agence immobilière il y a quelques années (5 ou 6 ans), j’ai donc un recul suffisant que pour pouvoir en parler.

Comme je suis seul aux commandes, c’est une garantie pour moi que l’activité se poursuit si demain je suis gravement malade ou blessé, ou encore en vacances.

Je ne porte pas toute la charge de travail sur mes deux seules épaules.

Un autre avantage majeur de l’agence est qu’ils filtrent les contacts entre les locataires et moi.

Je n’ai donc à m’occuper que des vrais problèmes comme les problèmes techniques dans un logement ou encore certains litiges de payement de loyers.

 Si vous possédez plusieurs biens immobiliers et que vous parvenez à déléguer, vous avez des chances de pouvoir, un jour, vivre sans travailler.

 

Les agences sont moins rigoureuses ?

 

Que moi oui. Enfin c’est ce que je pense.

 

Je suis Ingénieur de formation, j’ai donc reçu une éducation très carrée, très cartésienne. 

Je crois pouvoir dire que je suis précis et méticuleux !

Lorsque je gérais moi-même mes biens immobiliers, j’étais comme ça également.

Je gérais tout précisément dans des tableaux Excel, mon outil de prédilection au passage pour tout gérer ! 

Lorsque je me suis décidé à déléguer une partie de mon travail à une équipe externe, j’en attendais donc logiquement tout autant !

Pourtant, quand on délègue, on n’a pas forcément en face de soi quelqu’un qui pense et réfléchi comme vous.

J’ai constaté à plusieurs reprises des erreurs, dans les montants reversés par exemple.

 

Alors je supervise.

 

A ce jour, j’ai délégué, mais cela ne signifie pas que je ne surveille plus rien !

Voici quelques exemples des choses que je réalise encore moi-même ou que je contrôle :

 

  • J’ai encore certains biens en gestion propre. Ce sont des biens commerciaux ou semi-industriels. L’agence n’est pas spécialisée et j’ai préféré les conserver en gestion personnelle.
  • M’assurer de bien recevoir tous les documents pour chaque dossier : bail, état des lieux d’entrée et de sortie et dépôt de garantie (ou garantie locative).
  • Vérifier les payements des loyers, des indexations et charges sur mon compte.
  • Participer aux états des lieux de sortie (pas des entrées) afin de savoir si le bien est en état correct ou s’il faut faire des retenues. Et si oui, combien faut-il réclamer au locataire sortant ?
  • Réaliser un compte rendu tous les mois avec tous les problèmes rencontrés
  • Superviser tous les travaux de remise en état des biens afin de maîtriser les coûts des travaux
  • Gérer les litiges pour impayés de loyers

 

Alors oui, si vous êtes rigoureux, vous pouvez-dire que les agences seront moins rigoureuses que vous.

Peut-être aussi que vos biens ne sont pas les plus importants à leurs yeux car ils en ont en général beaucoup d’autres en gestion que les vôtres.

Alors que pour vous, vos biens sont votre patrimoine, les loyers sont votre argent ou votre source de revenus. 

Ils n’ont donc pas la même signification, la même importance pour vous que pour l’agence immobilière.

 

Quel est mon avis sur la gestion par agence immobilière ?

 

Vous l’aurez compris, si vous en avez les moyens financiers, je suis pour la gestion par le biais d’une agence immobilière.

Par contre, je surveille de loin tout ce qu’ils font et je m’assure du suivi.

Peut-on alors dire que je peux vivre sans travailler ?

Si vous faites appel aux services de gestion par agence, vous utilisez un effet de levier puissant qui est d’utiliser votre équipe et d’utiliser le temps des autres.

Votre temps est limité, et si vous voulez aller vite et loin, vous ne pouvez pas compter que sur vous seul.

Pensez-vous que je rembourserais aujourd’hui 25.000€ tous les mois aux banques si j’avais été seul, sans aide extérieure ?

Je pourrais faire plus moi-même mais j’y passerais énormément de temps.

C’est un choix financier mais aussi et surtout un choix de vie, à chacun de vous de voir ce qui est meilleur pour vous.

Un autre aspect est qu’il est rassurant pour votre banquier de savoir que vous êtes entourés par des professionnels ou encore que vos loyers sont assurés en cas de litige.

 

Alors, « vivre sans travailler » ?

 

Si vous possédez plusieurs biens immobiliers et que vous parvenez à déléguer, vous avez des chances de pouvoir, un jour, vivre sans travailler.

Si comme moi, vous avez le besoin de contrôler, vous pourrez vivre sans « presque » travailler.

De toute manière, dans votre route pour devenir riche, je vous conseille de toujours garder un œil sur les taches que vous déléguez.

Vivre sans travailler, jamais, est une utopie !

En tous cas pour une immense majorité d’entre nous.

Si vous n’avez rien, vous devez travailler pour vivre.

Et si vous avez beaucoup d’actifs, vous devez quand même travailler un peu pour gérer votre patrimoine.

Mais beaucoup moins  😉 

 

 « La réussite pour moi, c’est de ne pas travailler »   Nicolas Rey, écrivain et journaliste français (1973).

 

Bonne route vers la richesse…

David Demaire

www.moi-riche-pourquoi-pas.com

 

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