Vente à la découpe : comment j’en ai été victime consentante ?

Vente à la découpe : comment j’en ai été victime consentante ?

 

 

Qu’est-ce que la vente à la découpe ou découpage immobilier ?

Je vais vous expliquer de quoi il s’agit et vous expliquer comment j’ai été la victime de cette vente à la découpe… en toute connaissance de cause !

Lors de tout investissement immobilier locatif, je vous recommande de penser dès le départ à la vente à la découpe.

 Qu’est-ce que c’est ?

 

Sur le net (Wikipédia), j’ai trouvé la définition suivante :

   Une vente à la découpe est la transformation d’un immeuble bâti en pleine propriété en une copropriété dans le but de procéder à une vente de la totalité de l’immeuble lot par lot que ces derniers soient occupés ou non.

 En d’autres mots, vous êtes propriétaire d’un bien immobilier, un immeuble de plusieurs appartements par exemple.

Au moment de la revente, au lieu de revendre en bloc, c-à-d l’ensemble en une seule fois, vous allez découper le bien et le revendre appartement par appartement.

Vous utilisez la vente à la découpe dans le but de revendre mieux, plus cher.

Imaginons que vous soyez propriétaire d’une maison avec un grand jardin latéral.

Vous revendez la maison avec un petit jardin à un premier acheteur, et le reste du jardin, qui est constructible, comme terrain à bâtir à un second acheteur.

 

Avantages de la vente à la découpe.

 

L’avantage principal de la vente à la découpe est bien entendu de dégager plus d’argent.

Par le fait de découper, de vendre à la découpe, vous vendez des biens plus petits. 

Il y a donc potentiellement plus de chances de trouver un candidat acquéreur qu’en vendant un « gros » bien plus cher.

Il est plus facile de trouver 6 acheteurs pour 6 appartements, qu’un seul acheteur pour un ensemble de 6 appartements.

Par ailleurs, l’acheteur potentiel d’un immeuble de 6 appartements sera un investisseur qui cherchera une belle rentabilité, et donc à faire baisser votre prix au maximum.

L’acheteur sera peut-être également un spécialiste de la vente à la découpe qui achètera l’immeuble pour le scinder ensuite et encaisser lui-même la plus-value liée à cette vente à la découpe.

Alors que les 6 acheteurs des 6 appartements seront probablement des acheteurs occupants ou de petits investisseurs immobiliers qui seront sans doute moins regardant à la rentabilité.

 

Inconvénients de la vente à la découpe.

 

D’un côté, vous gagnerez plus d’argent, ce qui semble une quasi certitude.

Le revers de la médaille c’est que vous allez devoir travailler plus si vous utilisez la vente à la découpe !

Préalablement, vous devrez peut-être faire appel à un Notaire pour réaliser un acte de base de copropriété.

Ou encore à un géomètre si vous avez à scinder un terrain en 2 parcelles.

Et si vous avez 6 appartements à vendre, vous devrez passez ensuite 6 fois chez le Notaire pour signer… 6 actes de vente au lieu d’un seul.

Par ailleurs, rien de certain, mais vous devrez peut-être attendre plus longtemps avant d’avoir clôturé les 6 ventes.

Si vous relativisez quelque peu, ces quelques démarches supplémentaires liées à la vente à la découpe vous sembleront bien peu d’heures de travail pour des dizaines de milliers d’euro supplémentaires gagnés.

Combien d’heure devez-vous travailler aujourd’hui pour gagner 10.000€ ?

Personnellement, je préfère continuer à vivre sans travailler et m’offrir ce genre de belles opportunités de temps à autre.

 

Vous utilisez la vente à la découpe dans le but de revendre mieux, plus cher.

 

Je connais le principe, je l’applique,…

 

La vente à la découpe est un principe que je connais, que j’utilise et que j’utiliserais encore pendant des années.

Vous savez que j’investi principalement dans des immeubles, et jamais dans des copropriétés.

Je ne cherche pas à revendre, en tous cas pas pour le moment.

Mais mes immeubles sont déjà tous conçus pour une future vente à la découpe.

Ils ont tous des compteurs eau, gaz et électricité individuels.

De même, chaque appartement dispose de son propre appareil de chauffe.

En temps voulu, je prendrai contact avec mon Notaire qui me réalisera un acte de base et je revendrai mes appartements un par un.

Pour améliorer encore le système, je revendrais probablement 1 appartement à la fois au lieu d’en revendre 6 en même temps par exemple.

Je serais « obligé » de rester en copropriété pendant quelques années.

Un bien petit sacrifice pour gagner beaucoup plus d’argent !

 

Et pourtant j’en ai été victime… consentante.

 

Dans le cas de l’achat du terrain de ma future maison, c’est exactement ce que les vendeurs ont fait.

Ils étaient propriétaire d’une ancienne fermette et d’un terrain constructible juste à côté.

Au lieu de vendre tout en 1  bloc, ils ont réalisé 2 ventes distinctes.

Au final ils auront gagné beaucoup plus d’argent et ont vendu beaucoup plus facilement 2 biens plus petits et donc moins chers que s’ils avaient vendu en un seul bloc.

Ces 2 ventes à la découpe se sont déroulées à un mois d’intervalle à peine.

Malheureusement dans ce cas, c’est moi la victime du découpage immobilier et eux, les vendeurs, les heureux bénéficiaires !

On ne peut pas gagner à chaque fois  😉 

S’ils avaient vendu en 1 bloc, j’aurais peut-être été tenté d’acheter l’ensemble afin de revendre la maison existante qui ne m’intéressait pas et de garder juste le terrain constructible que je désirais….

 

Vous connaissez tous l’expression « Diviser pour mieux régner ».

Dans notre cas, ce serait plutôt « Diviser pour mieux gagner » !

 

Un autre exemple ?

 

Dans cet article, nous envisagerons la vente à la découpe vécue d’un ensemble immobilier.

 

 

Bonne route vers la richesse…

David Demaire

www.moi-riche-pourquoi-pas.com

 

                     Recevez mon livre 

               "10 occasions de devenir riche avec l'immobilier locatif"

 

4 réactions au sujet de « Vente à la découpe : comment j’en ai été victime consentante ? »

  1. Bonjour David,

    Je découvre ton blog, il est vraiment super !
    Merci pour le partage de ton expérience « en toute transparence ».

    Au plaisir de te lire…
    Jérôme

    1. Salut Jérôme,
      Je te remercie de l’intérêt pour mon site.
      Ton message fait plaisir et encourage à continuer de vous livrer de bonnes informations.
      Bonne route vers la richesse.
      David

  2. J’ai des immeubles pour faire plus tard la vente a la découpe mais mon notaire me dit que si je fais plusieurs vente a la découpe les impôts vont me requalifier comme marchant de biens
    comment faire ?

    1. Salut Corinne,
      C’est effectivement le risque et il faut y être très vigilant car les conséquences peuvent être catastrophiques! C’est pour cela que je disais dans l’article que j’espacerais mes ventes. Que je vendrais 1 appartement à la fois, quitte à rester en copropriété. Mais effectivement je n’ai pas parlé de la requalification en marchand de biens (vendeur professionnel).
      Merci de ta remarque très pertinente Corinne.
      Amitiés
      David

Laisser un commentaire

Votre adresse de messagerie ne sera pas publiée. Les champs obligatoires sont indiqués avec *