Vente a la découpe : cas réel de vente de 2 maisons + 1 terrain.

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               "10 occasions de devenir riche avec l'immobilier locatif"

 

 

Envisageons les paramètres qui se cachent derrière la vente a la découpe en cours d’un de mes biens immobiliers.

Je vais analyser le cas réel d’un « mauvais » achat immobilier acheté il y a 15 ans.

Pourquoi la vente a la découpe et dans quoi investir par la suite ?

 

Dans mon dernier article…

 

Dans mon dernier article, je vous ai parlé de l’épargne de précaution (ou épargne de sécurité).

Je vous disais que je ne vendais que rarement mes biens immobiliers, car je suis plutôt du genre conservateur long terme.

Je me suis décidé il y a peu à mettre en vente un ensemble que j’avais acheté il y a quelques années.

La reconstitution de mon épargne de précaution était un des facteurs m’ayant poussé à le faire.

Mais d’autres éléments m’ont aussi poussé à envisager la revente d’un bien et de celui-là en particulier.

 

L’histoire de ce bien immobilier.

 

Premier achat : terrain.

 

En 2003, j’ai un coup de foudre sur un terrain de 1ha50. 

Au passage, je vous rappelle qu’on n’achète jamais sur un coup de cœur dans le domaine de l’immobilier locatif, ce sont les chiffres qui doivent avoir raison !

Erreur de jeunesse 😉

Ce terrain est boisé, parcouru par une petite rivière et partiellement constructible.

Je m’imagine déjà y construire ma future résidence principale (lorsque plus tard je parlerais de ce projet à ma femme, elle me dira qu’elle ne veut pas de sa maison dans un bois. Déception !).

Sur le terrain constructible, il y a une ruine à démolir car vraiment irrécupérable.

J’achète donc ce terrain en privé et j’y construirais par la suite une maison de 120 M², 3 chambres vouée finalement à la location.

J’ai également encore la possibilité d’y construire deux autres maisons dans le futur.

A la place de ma résidence principale… 🙁

Laissons de côté cette partie de terrain qui ne nous intéresse plus par la suite, mais qui faisait partie du contexte. 

 

Deuxième achat : maison.

 

Le gros problème, c’est que le terrain que je convoite est vendu avec un autre terrain sur lequel se trouve une très grosse maison bourgeoise, ce que l’on appelle une « Maison de Maître ».

Les initiales des anciens propriétaires sont d’ailleurs inscrites dans le fer forgé de la porte d’entrée.

Le vendeur ne veut pas faire de vente a la découpe et vend en bloc.

Pas envie, mais pas le choix !

Si je veux le terrain boisé, je dois acheter cette grosse baraque !

Comme mes sociétés sont en bénéfice à l’époque, je décide de l’acheter via l’une d’elles.

Il y aura de gros travaux à réaliser avant de penser à mettre en location.

Il s’agit donc d’un achat un peu forcé, un peu stupide, non décidé, non calculé.

 

Les travaux.

 

Je remets le projet à mon architecte, un vieil ami de la famille.

Comme la maison est vraiment très grande, il prévoit de la « couper en deux » et donc de réaliser 2 maisons.

Ce sera déjà clairement plus rentable de louer deux maisons qu’une seule.

La première aura 3 chambres et la seconde en aura 4.

Même après ce découpage, elles restent de grandes maisons.

 

Pourquoi celui-là ?

 

Voyons maintenant pourquoi mon choix s’est porté sur ce bien immobilier en particulier plutôt qu’un autre ?

Envisageons l’ensemble des facteurs qui m’ont fait choisir.

 

 1. Renforcer mon épargne de précaution. 

 

C’était le thème de mon dernier article.

Mon dernier projet immobilier avait nécessité l’injection importante de fonds propres.

Mon épargne de précaution avait été fortement amputée et je me suis retrouvé dans une situation financière que je jugeais risquée.

La revente d’un bien immobilier était la seule solution qui s’offrait à moi pour reconstituer cette épargne.

 

 2. Le crédit est presque remboursé.

 

L’achat a été réalisé par l’une de mes sociétés et le crédit de 15 ans se termine en 2019.

Il ne me reste qu’un peu plus de deux années de remboursement de crédit. 

Soit +-30.000€ de capital plus les intérêts.

 

 3. La rentabilité du bien avait chuté avec les années.

 

La rentabilité initiale du bien était de 7.5%.

Avec les années et la plus-value du bâtiment, elle est retombée à 4.9% (voir les calculs plus bas).

Ceci malgré les loyers qui ont été indexés.

 

4. Le bien était vieillissant.

 

Il s’agissait de mon second investissement immobilier locatif, plus exactement, le premier dans l’ancien.

Tout avait été refait à neuf à l’époque mais les techniques et les normes évoluent.

On ne parlait pas d’isolation il y a 15 ans comme on en parle aujourd’hui.

Le bâtiment n’a pas été suffisamment isolé par exemple et la toiture devra être remplacée tôt ou tard. 

Le certificat PEB était mauvais avec un coefficient E.

 

 5. Le bien avait quelques défauts.

 

  • Isolation insuffisante.
  • Humidité ponctuelle malgré des injections.
  • Présence d’une source dans la cave.
  • Hauteur importante sous plafond.
  • Planchers en bois.

 

De plus, lors de la découpe initiale, l’architecte n’a eu d’autres choix que d’imbriquer un peu les deux maisons.

La cuisine située au rez de la première maison se trouve sous la chambre de la deuxième maison.

Comme vous pouvez le voir sur le schéma ci-dessous, le découpage n’est pas très clair.

Je n’aime pas trop cela et certains candidats acheteurs que j’ai eu non plus d’ailleurs.

 

Envisageons les paramètres qui se cachent derrière la vente a la découpe en cours d'un de mes biens immobiliers.

 

En bleu la maison 1, en vert la maison 2.

 

 6. Un bail terminé.

 

Le locataire de la maison 1 quittait les lieux car son bail était terminé.

J’avais donc un bâtiment vide à disposition pour une revente vide, sans locataire.

Je ne devais donc pas imposer un locataire au futur acheteur.

 

La revente.

 

Vente a la découpe.

 

C’est décidé, c’est ce bien là que je revends !

Et si j’envisageais une vente à la découpe ?

Je téléphone aussitôt à l’agence immobilière qui s’occupera de la vente.

Le gérant me donne son accord sur le principe de vente à la découpe (Wikipédia) que j’envisage.

Un autre coup de téléphone à un géomètre et le découpage est en route.

Au lieu de revendre 1 bien, je vais en revendre 3 !!!

 

Au lieu de revendre un ensemble immobilier, je vais faire une vente a la découpe de deux maisons individuelles et un terrain constructible à front de rue.

 

Sur cet extrait du plan de géomètre, vous pouvez voir :

 

  • En bleu, la maison 1.
  • En vert, la maison 2.
  • En jaune, le solde du jardin de la maison 2.

 

Voilà le découpage définitif.

Au lieu de revendre un ensemble immobilier, je vais faire une vente a la découpe de deux maisons individuelles et un terrain constructible à front de rue.

 

Le prix de vente.

 

Le plus grand avantage d’une vente a la découpe est de vendre l’ensemble au final à un prix plus élevé.

En 2006, mon bien était évalué 240.000€ par un expert pour l’ensemble des 3 lots.

En 2016, dans mon bilan patrimonial de décembre, j’avais repris ce bien à un prix de 300.000€.

Avec mon agence immobilière, nous avons fixé les prix suivants :

 

  • Maison 1 : 150 M², cave, garage, 3 chambres, 170.000€.
  • Maison 2 : 160 M², remise, 4 chambres,  180.000€.
  • Terrain constructible : 5 ares, 50.000€.

 

Soit un prix global de 400.000€ au lieu des 300.000€ valorisés.

Une plus-value de 100.000€ avec une vente a la découpe.

La maison 1 a été mise en vente en juin 2016 et j’ai accepté dernièrement une offre à 160.000€.

La maison 2 est encore occupée par un locataire, la vente se fera à sa sortie.

Le terrain a été mis en vente en décembre 2016 (j’ai dû avoir l’accord du locataire actuel) et n’a pas encore reçu d’offre.

 

Avantage et inconvénients de la vente a la découpe.

 

J’en avais déjà parlé dans cet article, je vous invite à le relire pour plus d’informations.

Je vous suggère néanmoins de bien vous renseigner avant d’envisager une vente a la découpe.

Vous risquez en effet la requalification en professionnel (ou marchand de biens).

 

Pour ma part, le bien appartient à une de mes sociétés, je ne risque donc pas cette requalification.

De plus, ma société a encore des pertes à déduire de mes anciennes activités commerciales.

Je ne serais donc pas taxé sur la plus-value de cette vente 😉

 

Par contre, je vais devoir rester en copropriété pendant quelques années.

Et ça, je déteste !

 

Analyse chiffrée.

 

Quelques chiffres.

 

Année d’achat : 2003.

Prix d’achat : 104.000€.

Frais : 16.000€.

Achat total : 120.000€.

Travaux à réaliser : 55.000€.

 

Crédit : 175.000€.

Date crédit : 2004 (on avait tout payé sur fonds propres et réalisé le crédit ensuite).

Durée : 15 ans.

Taux : 5.34% (presque impossible à renégocier en société, crédit investissement). 

Remboursements trimestriels.

Fin du crédit : 2019.

Fonds propres : 25.000€.

Soit un coût total du projet de 200.000€.

 

Loyers initiaux : 600€ + 650€ = 1.250€.

Rentabilité initiale : (1.250 x 12)/200.000 = 7.5%.

Cash-flow initial : 1.250€ – 1.768€ = cash-flow négatif de -518€ !!!

 

Loyers finaux : 785€ + 840€ = 1625€.

Rentabilité finale : (1625 x 12)/400.000 = 4.9%.

Cash-flow avant revente (06/2016) = 1.625€ – 1.144€ = cash-flow positif de +481€.

 

On remarque un cash-flow négatif au départ et un cash-flow positif avant revente.

Le break-even (ou seuil de rentabilité) a été atteint +- après 5 ans de remboursement de crédit.

 

Remarque importante.

 

J’ai signé un crédit avec remboursement capital constant tous les mois, et pas mensualités fixes.

Ce qui signifie que j’ai réalisé des gros remboursements les premières années.

Les mensualités sont dégressives dans le temps.

Ceci explique le cash-flow négatif de départ.

Mes sociétés faisaient des bénéfices à l’époque, un cash-flow négatif de 500€ n’était pas très important.

Pour rappel, sauf situation particulière comme la mienne, ne réalisez pas d’opérations avec cash-flow négatif.

Toujours cash-flow positif !!!

 

Encore quelques remarques :

 

  • 4 locataires pour la maison 1 sur 12 ans.
  • 3 locataires pour la maison 2 sur 12 ans.
  • les travaux ont été réalisés par mes ouvriers à moindre coûts.
  • j’aurais pu éviter le cash-flow négatif de départ en allongeant la durée du crédit et/ou en remboursant des mensualités constantes. 
  • j’ai dû demander un accord à la banque pour vendre une partie du bien avant le terme du crédit.
  • si l’investissement avait été réalisé en privé, j’aurais renégocié le taux entre-temps, ce qui aurait amélioré mon cash-flow !!!

 

Point de vue de l’acheteur.

 

Achat maison 1 : 160.000€.

Frais estimés : 25.000€.

Coût total : 185.000€.

 

Loyer : 785€ (idem mon dernier loyer).

Rentabilité : (785 x 12)/185.000 = 5%. 

Mensualités avec un crédit 20 ans taux fixe 2% : 935€.

Cash-flow négatif : 785 – 935 = -150€.

 

Si l’acheteur compte louer cette maison, c’est un mauvais achat avec une faible rentabilité et un cash-flow négatif.

Je pense, et j’espère pour lui, qu’il s’agit plutôt d’une occupation en résidence principale. 

 

Merci à la « vente a la découpe ».

 

Combien je gagne ?

 

Il est difficile d’estimer le résultat final car l’opération de revente des 3 lots est en cours et s’étalera sur plusieurs années.

En effet, la maison 2 est encore occupée par un locataire et ne sera pas mise en vente rapidement.

Le terrain est en vente sans offre à ce jour.

 

Prix de vente total estimé : +390.000€ (nous avons baissé le prix de la maison 1 de 10.000€).

Coût total capital + intérêts : -249.000€ (au terme en 2019).

Fonds propres : -25.000€.

Estimation travaux avant revente : -7.000€ (peinture, nettoyage, clôture).

Géomètre : -2.900€ TTC.

Frais d’agence 3.6% TTC, soit -14.040€.

Taxes pendant 15 ans : +-18.000€.

On peut considérer que le cash-flow a été nul, je n’ai rien gagné et rien dépensé sur ces 12 premières années.

 

Cette opération immobilière devrait donc me rapporter 74.000€ car j’ai procédé à une vente a la découpe.

L’opération serait quasiment nulle si je n’y avais pas eu recours !

Mon choix de procéder à une vente a la découpe a donc toute sa signification.

 

Une belle épargne.

 

Par contre, j’ai réalisé une belle épargne forcée.

En effet, on peut estimer que j’ai investi de ma poche pour ce bien immobilier :

 

  • Fonds propres : 25.000€.
  • Travaux avant revente : 7.000€.
  • Géomètre : 2.900€.
  • Frais d’agence : 14.040€.
  • Taxes : 18.000€.

 

Soit un total de 66.940€ d’argent investi pendant 12 années pour en regagner aujourd’hui 390.000€.

La différence positive est donc de 323.060€.

Ce montant provient de la plus-value et des loyers payés par mes locataires.

Merci à eux… 😉

 

PS : il y a eu quelques frais d’entretien pendant ces 12 années écoulées, je n’en ai pas tenu compte car difficilement chiffrables.

Ces frais restent néanmoins insignifiants par rapport au chiffre avancé.

Je n’ai pas rencontré non plus de litige en justice sur ce bien.

 

Dans quoi réinvestir ?

 

C’est bien beau de revendre de l’immobilier !

Mais pour faire quoi ensuite avec l’argent ?

Le placer sur un livret d’épargne ?

Non bien sûr 😉

 

Vous avez pu constater que dans ce cas, c'est la vente a la découpe qui me sauve.

 

Cette somme de +- 400.000€ va me servir à 3 choses :

 

 1. Epargne de précaution.

 

Comme je vous l’ai dit, je vais reconstituer mon épargne de précaution.

Il est indispensable que je dispose de minimum 100.000€ uniquement pour couvrir mes risques liés à l’immobilier.

 

 2. Résidence principale.

 

J’ai fait des avances des fonds à mes sociétés par le passé.

Je vais en récupérer une partie que je réinjecterais dans ma future résidence principale.

C’est une mauvaise dette, je vous l’ai déjà dit dans cet article.

Moins j’emprunte pour ma maison, mieux je me porte.

 

 3. Nouveau projet.

 

J’ai un projet de 4 bâtiments industriels sur un terrain que je possède, qui est payé et qui ne sert à rien aujourd’hui.

La rentabilité devrait être de 10-12%.

Il est préférable d’injecter de l’argent dans ce projet plus rentable que de conserver un bien peu rentable.

J’encaisse la plus-value, je diversifie et je réoriente mes choix.

 

Conclusions.

 

Malgré un mauvais achat dès le départ, je devrais dégager une plus-value, ce qui est très bien.

Aujourd’hui, je ne réitérerais pas l’achat d’un tel bien mais à l’époque je n’y connaissais pas grand-chose.

Encore une fois, en immobilier, le temps gomme pas mal d’erreurs.

Vous avez pu constater que dans ce cas, c’est la vente a la découpe qui me sauve.

Je resterais propriétaire du terrain boisé voisin de 1ha50, dont une partie constructible pour 3 maisons, acheté à l’époque au prix ridicule de 30.000€ hors frais.

Un avantage d’acheter plusieurs lots…

 

 

Bonne route vers la richesse…

 

David Demaire

Auteur du livre « Moi Riche ? Pourquoi Pas ! »

www.moi-riche-pourquoi-pas.com

 

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2 réactions au sujet de « Vente a la découpe : cas réel de vente de 2 maisons + 1 terrain. »

  1. Magnifique!

    Très belle opération je trouve.
    Au niveau cash-flow c’est sensiblement pareil qu’un immeuble de rapport par contre à la revente ça déchire tout!
    Après il faut y penser. Ce n’est pas tout le monde qui pense a diviser son terrain.

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