Comprendre et calculer rapidement votre rentabilité locative.

Comprendre et calculer rapidement votre rentabilité locative.

 

 

Nous allons aborder aujourd’hui un des points les plus importants d’un investissement locatif.

Il s’agit du rendement locatif ou de la rentabilité locative.

 

Qu’est-ce qu’un rendement ou rentabilité ?

Lorsque vous placez votre argent en banque sur un livret ou sur un autre support, cet argent génère 2% par an par exemple.

Je sais que dans la situation de crise que nous connaissons il est déjà difficile d’obtenir ces 2%  😉 

Donc, si vous placez 1000€ sur ce livret pendant 1 an sans y toucher, vous obtenez 1020€ à la fin de l’année.

Dans ce cas, le rendement (Wikipédia) de votre placement est de 2%.

Il s’agit du rapport entre l’argent qui a été généré, les intérêts, et le montant que vous avez placé (20/1000).

 

 Rendement brut et rendement net.

 

Attention, il s’agit d’un rendement brut !

En effet, vous devrez déduire au minimum de ce rendement les frais bancaires liés à votre compte et l’inflation (augmentation du coût de la vie).

Pour faire simple, si votre rendement est de 2% et que l’inflation sur la même année est de 2% également, vous n’aurez strictement rien gagné !

Au contraire, car vous aurez encore à déduire les frais de banque, ce qui signifie que vous perdez de l’argent.

 

Dans notre exemple :

 

   Capital : 1000€

   Intérêts annuels : 20€

   Rendement brut : 2% (20/1000)

   Inflation : 2%

   Frais banque : 0.2%

   Rendement net : -0.2% (2-2-0.2)

 

Autrement dit, même si votre rendement brut est positif (2%), votre rendement net sera négatif !

Vous penserez avoir gagné 20€ sur l’année, et en fait vous aurez perdu 2€. 

 

Le combat contre l’inflation.

 

Dans le monde de la finance, chaque action que vous poserez, chaque investissement réalisé devra être pensé en fonction de l’inflation.

L’inflation sera toujours votre ennemi, un ennemi omniprésent.

Si vous utilisez des supports qui ont un rendement proche de l’inflation, vous ne créerez jamais de richesse, vous ne deviendrez jamais riche !

La seule façon de vous enrichir sera de trouver des rendements (largement) supérieurs à l’inflation.

Nous allons voir maintenant qu’il est possible de trouver des rendements largement supérieurs à ceux que vous obtiendriez avec un livret en banque par exemple.

L’immobilier est pour cela un excellent support car les rendements que vous pouvez en dégager sont largement supérieurs à l’inflation.

 

Qu’est-ce que le rendement locatif d’un investissement immobilier ?

 

Dans le cas d’un investissement locatif immobilier, le principe est similaire à un placement d’argent sur un livret.

Vous achetez un bien immobilier, vous le mettez en location et vous percevez des loyers tous les mois.

Si vous voulez faire le rapprochement avec le placement sur un livret à la banque, les loyers mensuels représentent les « intérêts » que vous percevez de votre investissement.

L’immobilier a un avantage propre à lui seul, car les loyers que vous percevez sont indexés tous les ans.

Cela signifie que les loyers suivent l’inflation, l’augmentation du coût de la vie.

Avec ce support magnifique qu’est l’immobilier, vous ne devez déjà pas vous battre contre l’inflation.

 

Calcul de rendement locatif brut :

 

Prenons un exemple pour faire plus simple…

 

Prix achat d’un appartement : 100.000€

Loyer mensuel : 600€

Loyer annuel : 7.200€ (600 x 12)

Rendement locatif brut : 7.200/100.000 = 7.2%

 

     Rendement locatif brut = (loyer mensuel x 12) / prix d’achat total      

 

Attention, dans notre prix d’achat sont déjà compris les frais d’agence, les frais de notaire, les frais de dossier de la banque et des garanties qu’elle demandera, et enfin les travaux éventuels.

Jusque-là, c’est très simple !

Cette méthode très facile de calcul de rendement locatif vous permet de calculer très rapidement si un bien de vous avez trouvé est potentiellement un bien intéressant à l’achat ou pas ?! 

 

Calcul de rendement locatif net :

 

Si le rendement locatif brut vous semble intéressant, vous pouvez ensuite passer au calcul du rendement locatif net.

Vous devrez, si vous voulez calculer le rendement locatif net, déduire tous les frais et charges liés à votre bien immobilier, une fois l’achat et les travaux réalisés :

 

  • Taxe foncière annuelle
  • Les charges de copropriété non répercutables au locataire 
  • Assurances incendie ou assurance propriétaire non occupant
  • Assurance loyers impayés éventuelle
  • Assurance juridique éventuelle
  • Honoraires de gestion locative d’agence immobilière
  • Vacances locatives (il y en a toujours, un jour ou l’autre)

 

Pour ce faire, avant tout achat, vous devrez demander le rapport annuel et le décompte de charges de la copropriété pour les 3 dernières années.

Ceci vous permettra déjà d’avoir une belle idée des frais et charges que vous devrez assumer et qui viendront diminuer votre rentabilité.

Vous vous apercevrez peut-être qu’un bien qui semblait intéressant avec un très beau rendement locatif brut, ne l’est plus du tout une fois que vous calculez le rendement locatif net.

En effet, dans certains cas, les charges de copropriété peuvent être tellement importantes qu’elles font dégringoler votre rendement net (concierge, ascenseur, entretien des abords,…).

Dans d’autres cas, il se peut que ce soit la taxe foncière qui soit très élevée.

 

     Rendement locatif net = ((loyer mensuel x 12) – charges) / prix d’achat total      

 

Si nous reprenons notre exemple précédent :

 

Prix achat d’un appartement : 100.000€

Loyer mensuel : 600€

Loyer annuel : 7.200€ (600 x 12)

Rendement locatif brut : 7.200/100.000 = 7.2%

Frais et charges divers : 1500€ (exemple)

Rendement locatif net : (7200 – 1500) / 100.000 = 5.7%

 

Vous voyez donc clairement que la rentabilité nette est beaucoup moins intéressante !

 

Nous allons aborder aujourd'hui un des points les plus importants d'un investissement locatif, il s'agit du rendement locatif ou de la rentabilité locative.

 

Comment augmenter le rendement locatif ?

 

Il n’y a malheureusement pas 100 possibilités d’améliorer votre rentabilité ! Il n’y en a que 2 !

 

1. Vous augmentez le loyer. 

 

Pour pouvoir augmenter votre loyer, vous pouvez :

 

  • Faire des travaux d’embellissement qui rendront votre bien très attractif aux yeux d’un locataire éventuel. Ce sont des techniques de home-staging qui cherchent à créer l’effet « coup de cœur » auprès d’un locataire ou d’un acheteur potentiel. 

 

  • Faire des travaux plus importants pour ajouter une pièce à votre bien si c’est possible. Créer une chambre dans un studio n’en disposant pas par exemple ou créer une 3ème chambre dans le grenier d’une maison de 2 chambres.

 

Pour l’avoir pratiqué plusieurs fois, je peux vous assurer que cela fonctionne !

N’oubliez pas néanmoins que ces travaux ne peuvent pas être trop coûteux sinon votre rentabilité n’augmentera pas significativement.

 

Je vous renvoie à ce sujet vers le livre d’Elise Franck  : 

 

Comment je suis devenue rentière en quatre ans 5e édition

 

Dans ce livre, elle développe sa méthode d’optimisation de l’espace ainsi que ses techniques de home-staging qui lui permettent d’augmenter son rendement locatif.

Vous pouvez la suivre également sur son site www.elise-franck.com

 

2. Vous diminuez votre prix d’achat.

 

Pour diminuer le prix d’achat :

 

  • Vous pouvez négocier avec votre vendeur en lui faisant une offre inférieure à celle demandée. Certains vendeurs sont aux abois et préfèreront laisser partir le bien à un prix inférieur afin de récupérer de l’argent rapidement. D’autres vendeurs sont en indivision et veulent aussi récupérer rapidement du cash afin de sortir de cette indivision.

 

  • Si vous parvenez à scinder un bien en 2 biens, votre rentabilité devrait exploser. Exemple un grand loft découpé en 2 plus petits appartements.

 

  • Il y a les ventes publiques dans lesquelles vous pouvez faire d’excellentes affaires si vous n’êtes pas trop d’acheteurs potentiels.

 

Quelle rentabilité minimum obtenir ?

 

Cette question est très personnelle, et si vous posez la question à 10 investisseurs, vous risquez bien d’avoir 10 réponses différentes.

L’immobilier est un placement qui demande plus de temps, d’énergie et d’efforts qu’un autre placement financier (actions, obligations, assurances,..etc).

De plus, avec l’immobilier, vous avez quasiment systématiquement une vision long terme, car les crédits s’étalent sur de nombreuses années, 20-25 ans par exemple. 

Il est donc logique que vous obteniez un rendement locatif plus élevé avec l’immobilier.

Pour ma part, et ceci n’engage que moi, je ne cherche que des biens avec des rentabilités brutes de l’ordre de 10% MINIMUM (pour vous donner un ordre de grandeur).

PS : je sais qu’en annonçant un chiffre, je vais m’attirer les foudres de certains lecteurs ou de certains professionnels.

 

ATTENTION. Vous vous dites peut-être que pour obtenir 10% brut, il est plus facile d’investir dans des fonds de placement, et vous avez raison !

N’oubliez quand même pas une chose TRES IMPORTANTE !!!

L’effet de levier lié au crédit immobilier

En effet, si avec 20.000€ d’apport ou d’effort propre, vous pouvez faire un crédit de 100.000€, vous avez un capital à investir de 120.000€.

Mais surtout, vous avez un effet de levier de 5 (20.000/100.000). 

 

Ceci signifie que la rentabilité de votre argent propre (l’argent que vous avez investi de votre poche) est 5 fois supérieure à la rentabilité (brute ou nette) que vous obtenez !!!

 

 

Autre point important à retenir.

 

La rentabilité est importante, nous l’avons vu. 

Soyez par contre conscient d’une chose, elle risque fort de diminuer avec les années !

   ° Comment ça ?!

Et bien oui ! Vous avez fait un bel achat cette année et vous avez une rentabilité de l’ordre de 10% brut.

Dans 10 ou 20 ans, votre bien aura pris de la valeur et lorsque vous ferez à nouveau votre calcul de rentabilité, vous constaterez peut-être que les loyers n’ont pas suivi la même progression que la valeur de votre bien.

Vous pourrez alors très bien vous retrouver avec une rentabilité brute de 5%. 

Si vous jugez que c’est insuffisant, il faudra peut-être alors revendre pour racheter un autre bien avec un rendement locatif supérieur.

 

Cas personnels :

 

  • Pour éviter les charges de copropriété et les Assemblées Générales annuelles, je n’achète jamais de biens dans des copropriétés. Je l’ai fait une seule fois, cela m’a suffi !

 

  • Je me souviens avoir un jour acheté une maison. Elle possédait deux chambres au premier étage et était occupée par un locataire. Un jour, à l’approche d’une naissance, il me demande s’il peut réaliser à ses frais des travaux dans le grenier afin d’avoir une troisième chambre. Je n’ai pas accepté qu’il le fasse lui-même, par contre, je lui ai proposé de faire les travaux moi-même et d’augmenter son loyer de 100€/mois. Ma rentabilité a été augmentée considérablement au passage pour quelques heures de main d’oeuvre, quelques bouts de bois et quelques plaques. Au final, il a quitté les lieux après quelques années, mais la maison a toujours ses 3 chambres au lieu de deux et le loyer n’a pas diminué  😆 

 

  • Je pense également à une autre maison. Elle était très (trop) grande ! Dans ce cas, j’ai réalisé de plus gros travaux afin de couper cette grosse maison en deux maisons de 3 et 4 chambres. Au lieu d’un loyer de +- 900€, j’avais deux loyers de 750€ ! Attention, la rentabilité a été augmentée, mais j’ai dû emprunter beaucoup plus pour réaliser les travaux.

 

  • Le dernier bien acheté l’a été en proposant une offre 25% au prix affiché. Les vendeurs avaient déjà reçu 2 offres avant la mienne, toutes deux tombées à l’eau faute de financement. Ils étaient en indivision (6 ou 7 frères et sœurs). Ils n’ont pas hésité longtemps avant d’accepter mon offre 25% plus basse. De plus, l’agence immobilière avait ce bien dans son portefeuille depuis 2 ans. L’agent immobilier m’a clairement aidé en faisant pression auprès des vendeurs afin qu’ils cèdent à mon offre. Il avait envie de se débarrasser de ce bien et d’empocher sa commission !

 

Conclusion.

 

Le rendement locatif est un indicateur important lors de tout acte d’achat.

Nous avons vu qu’il était possible de l’améliorer par le biais des loyers et du prix d’achat.

Nous verrons plus tard que ce n’est pas le seul indicateur à tenir en compte pour réaliser un bon achat immobilier (cash-flow par exemple).

Néanmoins, tenez en compte si vous voulez vous enrichir grâce à l’immobilier.

 

Quel est pour vous le rendement locatif minimum à obtenir ? Je suis curieux de connaître votre point de vue !

 

Bonne route vers la richesse…

David Demaire

www.moi-riche-pourquoi-pas.com

 

 

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