Mon logement principal est-il un bon placement immobilier?

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Lorsque l’on parle de placement immobilier, la majorité des gens pensent à leur logement principal.

Le logement dans lequel ils habitent.

On entend alors ces personnes s’exprimer :

 

« J’ai investi dans l’immobilier », « J’ai fait un placement immobilier », « J’ai acheté de la brique »

 

Un placement est le fait de placer son argent sur un support, qu’il soit immobilier ou non, dans le but d’en retirer un bénéfice. 

Nous allons essayer de voir si l’on peut considérer l’achat de son logement personnel comme un bon placement immobilier.

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Peut-on considérer que le fait d’acheter son propre logement est un bon placement immobilier ?

 

Un de mes amis investit dans sa maison privée depuis des années. Il est loin d’être le seul dans cette situation car c’est le cas de la majorité des propriétaires. Ils sont mono-propriétaires et leur seul bien est leur logement personnel.

A chaque fois qu’il a de l’argent en réserve grâce à son travail et à celui de sa compagne, il améliore sa maison : nouvelle pièce, nouveau mobilier, aménagement du jardin, ravalement de façade, nouvelle terrasse, panneaux solaires,…etc. Tout son argent passe dans cette unique maison. 

Il a fait également des crédits pour financer ses travaux.

Pensez-vous qu’un jour il pourra vivre sans travailler grâce à cet investissement ?

Je ne suis certainement pas occupé de le juger, car être propriétaire de sa maison et vouloir l’embellir me semble un objectif tout à fait louable.

Je veux juste me servir de cet exemple pour vous faire comprendre qu’il y a une différence essentielle entre l’investissement immobilier pour sa maison privée et l’investissement immobilier dans un bien locatif.

 

Aspects psychologiques liés au fait d’être propriétaire de son logement.

 

Il y a un aspect psychologique non négligeable au fait d’être propriétaire de son logement. Etre propriétaire de son logement personnel vous apporte une plus grande liberté, un côté sécurisant et une vision long terme. On est « chez soi » et c’est un petit quelque chose qui n’a pas de prix et que l’on ne peut monétiser.

Par exemple :

  • Vous êtes chez vous, vous n’avez pas de comptes à rendre à un propriétaire.
  • Vous pouvez réaliser tous les travaux d’amélioration que vous voulez sans devoir demander la permission. De plus, si vous réalisez des travaux, ils sont « perdus » lorsque vous quittez le logement.
  • Vous savez que vous pouvez y rester le temps que vous voulez. Aucun propriétaire ne peut vous mettre à la porte de votre logement pour 1001 raisons.
  • Vous êtes propriétaire de votre logement quand arrivera l’âge de la pension. Mon père a une pension légale de 1200€/mois. Que ferait-il avec ça s’il n’était pas propriétaire de son logement et s’il devait payer un loyer de 600€ p.e. tous les mois ? 
  • Vous ne devez pas demander la permission pour prendre un animal de compagnie 
  • Vous pouvez aménager un jardin d’agrément ou un potager

 

Comme vous le voyez, l’achat d’un bien ne se limite pas à une analyse chiffrée d’une situation. Une multitude de facteurs d’ordre non financiers peuvent rentrer en compte.

 

Etude de cas : achat de ma maison personnelle en 1997.

 

Dans cette étude de cas, nous pouvons analyser l’achat d’un logement pour résidence principale sur une durée de presque 20 ans. Mon épouse et moi avons acheté notre maison en 1997, directement nos études terminées. Nous voulions absolument acheter notre logement, il n’était pas question de louer. Les facteurs psychologiques évoqués plus haut étaient en jeu. 

Il s’agit d’une grosse bâtisse sur 5 niveaux datant +- de 1930. Elle était en état moyen. Il y avait quelques travaux à faire et nous souhaitions l’améliorer à notre goût.

Prix d’achat : +- 104.000€

Frais d’achat : +- 16.000€

Crédit 120.000€, 10 ans, taux fixe de 6,35%, mensualités constantes.

Mensualités : 1.353,43€/mois

Total des intérêts payés sur 10 ans : 42.411€

Travaux réalisés sur fonds propres : +- 50.000€.

On peut donc estimer que cette maison m’aura coûté 212.411€ (104000 + 16000 + 50000 + 42411). Voilà 20 ans que nous y habitons ma famille et moi. 

Aujourd’hui, elle est estimée à +-275.000€. J’ai donc réalisé une plus-value potentielle de 62.500€ sur 20 ans en plus du fait d’y avoir logé.

ATTENTION, j’ai réalisé l’emprunt sur 10 ans. Si je l’avais fait sur 20 ans, j’aurais payé plus de 92.000€ d’intérêts. Dans ce cas je n’aurais fait qu’une plus-value de +- 12.000€.

 

Mon avis sur le placement immobilier dans son logement personnel.

 

Comme je l’ai déjà signalé, je considère le crédit d’achat de son logement principal comme une mauvaise dette et donc un mauvais « placement immobilier ». C’est pour cela que j’ai fait un emprunt sur 10 ans au lieu de 15, 20 ou 25 ans qui sont des formules plus classiques. Nous voulions absolument être propriétaires de notre logement principal pour des raisons psychologiques, mais nous voulions nous débarrasser au plus vite de cette mauvaise dette.

Si votre intention est d’investir par la suite, comme moi, dans l’immobilier locatif, je vous recommande de ne pas voir trop grand ni trop cher pour votre logement personnel. Cela vous permettra de ne pas trop affecter votre capacité d’emprunt. Il sera toujours temps de racheter mieux plus tard, quand vous vous serez créé un patrimoine.

Je viens de vous dire que l’achat de votre logement principal affecte votre capacité d’emprunt. C’est vrai, mais cela ne m’a pas empêché de réaliser mon premier investissement locatif 1 an plus tard et de réitérer l’opération de nombreuses fois. Il y a toujours des solutions ! Par ailleurs, une fois mon crédit remboursé (10 ans ça passe très vite !), j’ai pu me servir de ma maison comme garantie pour l’achat de 6 appartements sans aucun apport financier de ma part. 

Si vous achetez et que vous payez des mensualités équivalentes à un loyer. Achetez ! Par ailleurs, si vous pouvez vous le permettre, réduisez la durée du crédit. Vous réduirez le total des intérêts payés à la banque.

Si l’aspect psychologique évoqué plus haut ne vous affecte pas, pourquoi ne pas louer votre logement principal ? Votre capacité d’emprunt ne sera pas affectée et vous aurez le champ libre pour réaliser des investissements locatifs plus rentables.

 

Pourquoi alors je vais recommencer ce mauvais placement immobilier ? 

 

Nous avons acheté un terrain sur lequel nous désirons construire prochainement une nouvelle maison. Cela répond pour nous à certains facteurs psychologiques. Je ne considère pas faire un bon placement immobilier en construisant cette maison. Mais nous serons chez nous, la maison sera exactement comme nous la désirons.

Moi qui travaille dans l’immobilier à longueur d’année, j’aime les belles maisons, les beaux matériaux, le beau design. Mon épouse et moi considérons plutôt cette future maison comme une façon de nous féliciter de nos efforts du passé. Une récompense des placements immobiliers beaucoup plus rentables que nous avons réalisés dans l’immobilier locatif. C’est un peu comme se faire plaisir avec une belle voiture de sport. 

Placer son argent dans son logement personnel reste néanmoins une forme d’épargne forcée. Même si d’un point de vue purement financier et rentabilité, ce n’est pas le meilleur investissement qui soit, on « se paye quand même en premier » tous les mois par le remboursement de son crédit. Au final, cet argent n’a pas été dépensé en choses inutiles, il n’a pas non plus été donné sous forme de loyers à un propriétaire, mais il est confiné dans des briques comme il le serait dans une tirelire ou dans un coffre. 

 

Conclusions

 

L’achat de son logement principal n’est pas un bon placement immobilier. Il y a des opérations immobilières beaucoup plus rentables à faire dans l’immobilier locatif.

Je considère par contre qu’être propriétaire de son logement principal répond à des besoins psychologiques qui sont différents d’une personne à l’autre.

 

 

Etes-vous propriétaire ou locataire ? Avez-vous le projet d’acheter ou de construire ? Qu’est-ce qui vous pousse à le faire ? Ou bien qu’est-ce qui vous freine ? N’hésitez pas à partager avec moi et avec d’autres vos expériences en laissant un commentaire.

 

Bonne route vers la richesse…

David Demaire

www.moi-riche-pourquoi-pas.com

 

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