Construction de ma maison. Etape 2. Obtenir un crédit facilement.

Construction de ma maison. Etape 2. Obtenir un crédit facilement.

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               "10 occasions de devenir riche avec l'immobilier locatif"

 

 

Il y a quelques mois, je vous annonçais que j’avais reçu mon permis de construire pour ma résidence principale.

Aujourd’hui je vais aborder l’aspect financement du projet.

Comment obtenir un crédit facilement ? Comment monter son dossier bancaire ?

Même si le crédit pour résidence principale n’est pas le meilleur crédit à réaliser, et qu’il y a de meilleures manières d’investir dans l’immobilier, il faut y passer quand même si vous voulez devenir propriétaire de votre habitation principale. 

 

Combien faut-il emprunter ?

 

C’est effectivement la première question à se poser pour obtenir un crédit (Wikipédia) ! 

De combien avez-vous besoin pour que votre projet puisse voir le jour ?

Cela peut sembler évident, mais c’est un élément très important qu’il ne faut pas sous-estimer. 

Beaucoup de personnes minimisent ce poste par manque d’expérience, pour se convaincre que le projet immobilier ne coûtera pas aussi cher que prévu ou tout simplement pour obtenir un crédit à tout prix.

Le résultat est bien souvent le même !

On emprunte pas assez et au final on ne sait pas finaliser le projet.

Certains vivent ainsi dans une maison sans portes intérieures ou même sans finitions sur les murs, faute de moyens financiers.

Si c’est pour vous personnellement, cela peut encore passer, mais impossible de louer un bien sans portes et sans cuisine p.e.

 

Se fier à l’expertise de son architecte.

 

Qui est mieux placé que votre architecte pour donner une évaluation du coût global de votre projet ?

Pour peu que votre architecte ait un peu d’expérience, il connait les prix moyens de la construction au M².

Il peut donc facilement réaliser une expertise de l’enveloppe financière de votre bien, à la construction ou à la rénovation.

C’est donc sur la base d’une première estimation de mon architecte que j’ai déterminé le prix global de ma résidence principale à construire, dans le but d’obtenir un crédit au final.

Il en ressort que mon habitation fera 450 M² de surface pour un coût global de 870.000€.

Dans ce prix est compris :

 

  • Achat du terrain + frais.
  • Travaux (construction, abords et terrasses).
  • Honoraires d’architecte.
  • Honoraires de l’ingénieur en stabilité.
  • Frais de géomètre.
  • Honoraires de coordination/prévention sécurité.
  • Frais bancaires.
  • TVA.

 

Ce budget devrait donc me permettre de finaliser la construction complète de mon habitation.

 

Comment obtenir un crédit facilement en montant un beau dossier ?

 

Créer son dossier pour obtenir un crédit.

 

Avant de prendre rendez-vous avec votre banquier, préparez un dossier béton.

Je vais essayer de vous décrire l’ensemble des éléments qui faisaient partie de mon dossier et qui m’ont permis d’obtenir un crédit facilement.

 

Feuille de présentation.

 

La clef de voûte de mon dossier est une feuille de présentation, un récapitulatif du projet.

Voici ce que comporte cette feuille de présentation.

 

  • Adresse du projet.
  • Nom de l’acheteur (ou nom de la société).
  • Calcul détaillé des gros postes (voir liste plus haut) et un total final.
  • Montant du crédit demandé + effort propre éventuel.
  • Durée du crédit demandé.
  • Le type de crédit (taux fixe, variable, mensualités constantes, …etc.).
  • Calcul des mensualités : j’estime un taux et la projection des mensualités. La banque sait ainsi que vous êtes bien au fait des taux en vigueur et que vous savez, avant de la rencontrer, combien ce crédit va vous coûter tous les mois. Je fais systématiquement ce calcul pour le remettre à mon banquier. J’applique un taux correct, ni trop haut, ni trop bas. A vous de veiller ensuite à ce que la banque fasse mieux que votre estimation, si possible. Pour info, j’avais utilisé pour ce dossier un taux trop optimiste de 1.5%, qui ne tente rien n’a rien 😉
  • Liste des avantages et inconvénients du projet. 
  • Liste des remarques personnelles.
  • Divers ratios et chiffres (surface du terrain et du bien, coût total, coût au M², …etc.).

 

Mon bilan patrimonial.

 

J’en ai déjà parlé, mais je joins systématiquement mon dernier bilan patrimonial.

Vous savez que je le réalise deux fois par an, en juin et en décembre.

Mon banquier a donc ainsi une vision claire de mon patrimoine, de mes biens, de mes possessions.

Comme je l’ai déjà signalé, le fait de remettre mon bilan patrimonial à mon banquier prouve que je suis l’évolution de mon patrimoine, que je m’y intéresse.

Je dois faire partie de moins de 5% de ses clients qui lui remettent ce document.

J’ai donc un statut un peu spécial à ses yeux.

J’ai la conviction que c’est un outil très puissant pour obtenir un crédit.

Suivez ce lien pour en savoir plus sur le bilan patrimonial.

En parallèle, je joins également un tableau revenus/dépenses qui reprend tous mes loyers rentrant et les mensualités des crédits correspondants.

 

Les autres éléments de mon dossier.

 

Voici ce que je joins systématiquement à mon dossier, avant même que mon banquier ne me demande quoi que ce soit.

Il voit ainsi mon professionnalisme quand arrive le jour du rendez-vous car je lui remets un vrai dossier déjà complet.

Notez que vous pouvez faire un dossier papier et le remettre à votre banquier.

Je sais d’expérience qu’ils préfèrent un dossier numérique car cela leur évite de devoir scanner tous les éléments eux-mêmes.

N’oubliez pas que ce n’est pas le personnel d’agence qui prend la décision.

Votre interlocuteur de l’agence devra envoyer tout votre dossier par mail à un analyste crédit.

Facilitez toujours le travail du banquier !

 

  • Plans existants et projetés.
  • Vue 3D ou dessins de votre architecte ou architecte d’intérieur (si vous en disposez).
  • Acte d’achat ou promesse de vente ou compromis de vente (si vous avez déjà signé un document).
  • Annonce du bien avec photos de l’état actuel.
  • Cartes d’identités des acheteurs.
  • Estimation du coût global de l’architecte.
  • 3 dernières fiches de paye des acheteurs.
  • Liste de tous mes crédits en-cours.

 

N’hésitez pas à ajouter tout autre document que vous jugez utile pour votre banquier (en fonction de votre situation personnelle).

Plus ils ont d’informations, plus ils sont heureux !!!

 

Petite Astuce :

 

Mon dossier était prêt en novembre 2016, mais le Directeur de mon agence m’a proposé quelque chose d’important à savoir, à retenir et à user ! 

Il m’a signalé qu’en novembre, la banque avait déjà atteint son quota de crédit, et donc que les taux risquaient d’être plus élevés.

Il me suggéra donc de faire ma demande en début d’année plutôt qu’en fin d’année.

Comme je ne commençais les travaux qu’en mars, c’était parfait pour moi.

La seule chose que vous risquez, c’est qu’entre temps, les taux augmentent fortement, mais ça c’est de la spéculation.

C’est donc un risque à prendre ou pas, à choisir en fonction de votre aversion au risque.

 

Combien j’ai emprunté ?

 

L’architecte a estimé le coût de mon projet 870.000€.

J’avais acheté le terrain sur fonds propres à 159.000€.

Aux yeux du banquier, il s’agit de mon effort propre.

J’ai demandé un crédit de 400.000€, taux fixe, 20 ans.

Il me reste donc un montant de 311.000€ à apporter.

Cet argent proviendra de la vente de :

 

  • ma résidence principale actuelle que j’ai fait estimer à +- 275.000€.

 

Cet argent provenant de la vente de ces deux biens devrait donc me laisser suffisamment de marge d’erreur que pour pouvoir finaliser mon projet sereinement.

En plus de mon crédit de 400.000€, j’ai donc demandé à la banque la possibilité d’obtenir un « crédit pont » pour m’avancer les fonds en attendant mon déménagement et la vente de ma maison.

 

 

J’aurais pu emprunter plus, mais comme je ne considère pas le crédit pour résidence principale comme étant une bonne dette, je voulais à tout prix emprunter le minimum.

Dès que j’en aurais les moyen, je rembourserais anticipativement ces 400.000€, ou une partie en tous cas.

Une très bonne alternative sera plutôt de rembourser anticipativement le crédit de ma résidence secondaire pour laquelle le taux du crédit est plus élevé !

 

Ce que j’ai obtenu de la banque.

 

J’ai donc remis mon dossier au Directeur de mon agence avec qui j’entretien de très bonnes relations.

C’est la première fois que cela m’arrive, mais pour cette demande de crédit, mon dossier crédit a été traité par mon gestionnaire de fortune personnel.

Et oui, rien que ça 😉

Je ne savais même pas que j’en avais un, ou plutôt, je le savais mais je ne l’avais jamais rencontré.

Ils ont donc un service « spécial » au sein de la banque qui ne traite que leur plus « gros clients ».

Mon dossier a été traité très rapidement, sous 48 heures, et j’ai obtenu un taux de 1.79% fixe 20 ans.

La seule formalité supplémentaire qu’ils ont exigée afin d’obtenir mon crédit, était une confirmation de l’estimation par un expert mandaté par la banque.

Cette expertise confirme à la fois à la banque que votre projet est réaliste, mais aussi à vous même !

Pour 200€, c’est un petit luxe que je n’hésites jamais à m’offrir !

Son expertise confirme celle de votre architecte.

 

Même si l’offre me semblait correcte, j’ai quand même demandé s’ils pouvaient :

 

  • m’octroyer un taux plus bas ? J’ai eu un refus car ils m’ont octroyé directement leur meilleur taux (dixit).
  • supprimer les frais de dossier de 580€. J’ai eu un rabais de 230€. Le gestionnaire m’a retéléphoné en me disant qu’il ferait un geste supplémentaire et qu’il supprimerait les frais totalement. Et hop, 580€ de gagné (non dépensé) !

 

Mon contact avec le banquier.

 

J’ai fait le choix de travailler avec la même banque pour une grande majorité de mes investissements immobiliers.

C’est un choix personnel ! Vous êtes libres de travailler avec 10 banques différentes !

 

L’inconvénient majeur de la « fidélité » est que je risque de payer un peu plus cher mes crédits.

L’avantage est d’entretenir une bonne relation avec ma banque.

Je suis un client important pour eux !

Je vais au restaurant avec le Directeur, il me présente les décideurs crédits, le Directeur de la zone.

Maintenant, j’ai même mon gestionnaire de fortune attitré, ce qui ne serait pas le cas si j’avais pris 5 banques différentes.

 

Soyons clair, ma relation avec la banque n’a pas toujours été ainsi.

Comme je suis parti de rien il y a 20 ans, j’ai d’abord été accueilli au guichet, puis dans un bureau, puis dans le bureau du Directeur, …etc.

C’est avec la fidélité et les années que l’ont crée de bonnes relations client/banque.

Je suis d’ailleurs invité au restaurant par le directeur de l’agence dans 2 semaines pour me remercier d’avoir accepté le crédit.

Et mon gestionnaire de fortune m’en a promis un également.

En dehors du restaurant en lui-même, c’est un excellent moment d’avoir une vraie relation humaine avec votre banque.

Je vous rassure, je n’avais pas ce genre d’attention il y a encore quelques années…

 

A très vite.

 

David Demaire

Auteur du livre « Moi Riche ? Pourquoi Pas ! »

www.moi-riche-pourquoi-pas.com

 

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5 réactions au sujet de « Construction de ma maison. Etape 2. Obtenir un crédit facilement. »

  1. Bonjour David,

    Beaucoup de travail en perspective on dirait!
    J’imagine qu’il y aura d’autres épisodes un peu plus tard.
    Mon expérience personnelle?!? c’est que j’ai un banquier qui délivre directement le crédit, tu peux avoir l’offre de prêt deux jours après dans ta boite aux lettres.
    Il a une délégation de 1,5millions d’€! de quoi se faire plaisir..!
    Et la pas besoin de passer par un analyste inconnu dans un centre placé habituellement dans le Nord (va savoir pourquoi ces centres là sont toujours dans le nord?) …

    1. Salut Michael,
      Beaucoup de travail en effet. Mais tu sais ce que c’est ?! Il va falloir que tu me présentes ton banquier toi !

  2. Super article qui aide à bien monter son dossier. Je viens tout juste de monter mon dossier grâce à cet article.

    Merci David.

    Toujours un plaisir de te lire.

    Baptiste

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