Obtenir un meilleur rendement locatif en choisissant l’emplacement ?

Obtenir un meilleur rendement locatif en choisissant l’emplacement ?

                     Recevez mon livre 

               "10 occasions de devenir riche avec l'immobilier locatif"

 

 

Nous allons voir que pour moi l’emplacement n’est pas le critère numéro 1 pour obtenir le meilleur rendement locatif.

L’emplacement n’est pas le plus important en investissement locatif !

Allons un peu à contre-courant aujourd’hui et ne suivons pas le troupeau svp !

Je déteste suivre le troupeau 😉

Faites-moi un peu confiance et lisez-moi jusqu’au bout.

Vous verrez peut-être, vous aussi les choses autrement par la suite.

 

Idée reçue quant à l’emplacement immobilier.

 

On entend partout que l’emplacement est le critère numéro 1 à tenir en compte lors d’un investissement immobilier à vocation locative.

Vous pouvez surfer sur le net, lire 10 blogs différents ou encore 10 livres sur l’immobilier et vous entendrez toujours exactement la même chose.

Vous voulez investir ?! Choisissez l’emplacement, l’emplacement et encore emplacement !!

Je vous le dis de suite, mon avis va en sens opposé, quitte à ne pas plaire à tous !

 

Vous n’aurez jamais le meilleur rendement locatif ainsi !

 

Je vais maintenant vous expliquer pourquoi je ne suis pas d’accord avec cette vision des choses.

Pourquoi je n’ai jamais privilégié l’emplacement et pourquoi j’ai réussi ?

Si vous placez l’emplacement comme critère numéro 1, vous allez probablement payer fort cher votre bien locatif.

En effet, les meilleurs quartiers d’une ville sont forcément les plus cher et, si vous payez cher votre bien immobilier, vous n’aurez jamais le meilleur rendement locatif.

 

Faites le test !

 

Comparez dans votre ville les prix d’achat d’un bien immobilier dans les meilleurs quartiers, et faites maintenant la même chose dans de moins beaux quartiers, voir même dans les villages voisins.

Prenez bien entendu le même type de bien, dans le même état et avec une même surface.

Vous constaterez que les prix d’achat vont facilement aller du simple au double.

Dans certaines villes, vous aurez même des rapports de 3, 4 voir même 10 parfois.

 

En parallèle à votre recherche, regardez les loyers correspondant.

Vous constaterez que ces derniers n’évoluent jamais dans les mêmes rapports.

Et puis vous en connaissez beaucoup des locataires qui sont prêts à dépenser 2.000, 5.000 ou 10.000€/mois pour un loyer ?

Je dirais même plus, je préfère avoir 10 loyers à 500€/mois plutôt qu’un seul loyer à 5.000€/mois.

Question de répartition des risques !

 

Exemple.

 

Appartement 2 chambres dans un beau quartier : 300.000€, 800€/mois.

Appartement 2 chambres en dehors des beaux quartiers : 150.000€, loyer 600€/mois.

 

Il s’agit d’un exemple, chaque région, chaque ville ayant ses prix d’achat et ses loyers propres.

Ce que je veux juste illustrer, c’est que les loyers ne suivent pas la même progression que les prix d’achat.

Ce n’est pas parce que vous achetez 2 fois plus cher, que vous louerez 2 fois plus cher !

Retenez bien ceci si vous voulez un meilleur rendement locatif.

 

Cherchez-vous le prestige d'un bel investissement situé sur la place publique de votre ville, le long d'une avenue de prestige, bordant un parc, un fleuve ou encore tout simplement dans un beau quartier ? Ou bien cherchez-vous le meilleur rendement locatif ?

 

Quels sont mes critères ?

 

Je vis dans une petite ville de 30.000 habitants.

Chez moi on a l’habitude de dire qu’on habite un gros village et que tout le monde se connait.

Et on n’est pas loin de la réalité, mais j’aime ma ville et elle est très agréable.

   ° Pourquoi nous racontes tu ça ?

Simplement pour que vous compreniez qu’il est possible d’investir en immobilier partout, et pas seulement lorsqu’on habite les grands centres urbains. 

Paris, Lyon, Bruxelles, Londres ne sont pas les seuls endroits où placer votre argent en immobilier.

Et peut-être aussi que tout simplement, vous ne pourriez pas vous le permettre, et moi non plus 🙂 .

 

Quels emplacements choisir ?

 

Pour ma part, même si j’habite déjà une petite ville, je n’ai pas investi uniquement dans ma ville.

J’ai choisis de m’excentrer pour certains de mes investissements, tout ça dans un rayon de 5 à 15 kilomètres maximum de mon domicile.

La proximité de mon domicile a par contre toujours été un critère déterminant.

 

Mon choix, même s’il est moins prestigieux, s’est porté sur des villages aux alentours.

Cela m’a permis d’obtenir un meilleur rendement locatif.

Pour certains villages, ils sont à proximité d’un zoning industriel.

Pour d’autres villages, ils sont à proximité d’un gros parc touristique de renom.

Il s’agit d’appartements et de maisons 1, 2, 3 et 4 chambres qui auraient été impayables et non rentable en plein centre-ville, même si c’est une petite ville.

 

J’ai des biens également dans ma ville.

Quelques immeubles, des petits studios ou petits appartements dans l’ancien.

Des petites surfaces avec des petits loyers, absolument pas du haut de gamme.

Mais tous les locataires ne peuvent se permettre de dépenser 800 ou 1.000€/mois pour un loyer, surtout quand on est seul et qu’on a qu’un seul salaire pour payer le loyer.

 

J’ai aussi des biens industriels ou commerciaux dans ma ville, un créneau moins concurrentiel que le locatif privé.

Cliquez-ici pour en savoir plus sur mes investissements professionnels.

 

Quels sont les avantages ?

 

Lorsque vous sortez un peu des centres urbains, les prix d’achat sont forcément moindres.

Votre rentabilité et votre cash-flow seront forcément supérieurs, et donc vous obtiendrez un meilleur rendement locatif.

Les locataires sont prêts à faire quelques kilomètres en voiture pour payer tous les mois un peu moins de loyer.

Et puis, certains locataires recherchent le calme de la campagne plutôt que les centres.

 

Quels sont les inconvénients ?

 

Ce sont des investissements moins prestigieux, moins « bling bling », mais faut-il choisir orgueil ou rentabilité ?

Les loyers seront plus faibles, mais votre prix d’achat également.

La demande sera peut-être moins forte au moment de la revente, d’ici 20 ou 30 ans ?! A voir ?!

 

Pourquoi j’ai bien fait ?

 

Avec du recul, je suis heureux d’avoir investi de cette manière et de ne pas avoir tout « misé » sur ma ville uniquement.

C’est ce qu’on appelle la répartition du risque.

Ma ville avait jusqu’ici été épargnée par les gros promoteurs immobiliers.

Il y avait des villes plus importantes, plus prestigieuses à saturer avant.

Il y avait bien quelques promoteurs « régionaux » de moindre envergure présents depuis des années.

Aujourd’hui, ma ville s’est réveillée, et il y a des projets de construction aux 4 coins de la ville.

Et aux petits promoteurs immobiliers régionaux sont venus se greffer les gros promoteurs nationaux.

A ma connaissance, il y a à ce jour entre 500 et 1000 projets de construction de logements, essentiellement des blocs d’appartements, mais aussi de nouveaux quartiers de maisons individuelles.

Je suis donc heureux de mon choix car mes biens locatifs auraient été en compétition avec ces 500 ou 1000 nouveaux arrivants.

Aujourd’hui, je constate déjà des panneaux « A vendre » et « A louer » partout.

La concurrence est forte et le sera encore plus demain !

 

Conclusions.

 

Cherchez-vous le prestige d’un bel investissement situé sur la place publique de votre ville, le long d’une avenue de prestige, bordant un parc, un fleuve ou encore tout simplement dans un beau quartier ?

Ou bien cherchez-vous le meilleur rendement locatif ?

Je crois sincèrement qu’il faut savoir placer son orgueil de côté et choisir des projets rentables avant tout, même s’ils ne sont pas situés aux meilleurs emplacements.

Laissez ces meilleurs emplacements aux riches propriétaires occupants ou aux investisseurs orgueilleux.

 

 

Attention toutefois à ne pas tomber trop bas dans les loyers car vous risquez alors d’attirer une clientèle peu désirable et à problèmes.

Attention aussi que dans mon article je parle de location sur le long terme et non de spéculation immobilière.

 

Que pensez-vous de ma vision à contre-courant ?

 

Bonne route vers la richesse…

David Demaire

www.moi-riche-pourquoi-pas.com

                     Recevez mon livre 

               "10 occasions de devenir riche avec l'immobilier locatif"

 

11 réactions au sujet de « Obtenir un meilleur rendement locatif en choisissant l’emplacement ? »

  1. Bonjour David.

    Je suis tout à fait d’accord avec toi.
    En ville par exemple j’investi sur des bien très bien placé au niveau touristique pour le saisonnier tout en sachant que je peux les louer à d’autres personnes en meublé plus tard s’il y a un souci.

    J’ai signé un compromis pour un immeuble de rapport (2 eme étape de mon défi fou de 2016! que vous pouvez voir ici http://notrepatrimoine.fr/mon-defi-2016-achat-de-2-biens-dans-lannee/)

    Et pour cet immeuble de rapport je suis allé dans une ville de campagne, plus ou moins en centre-ville. J’ai même refusé l’aide de l’ANAH pour pouvoir augmenter les loyers à ma guise car justement comme tu le dis il peut y avoir une clientèle à problème.

    Dans nos visites, c’était parfois assez affligeant de voir l’état des appartements des autres immeubles.

    En tout cas il y a vraiment le pour et le contre.
    En cas de revente par ex un bien mieux placé se revendra beaucoup plus vite et mieux.

    1. Salut Michael,

      J’aime assez les défis fous 😉
      Au moins on avance…
      L’état des immeubles dont tu parles ne m’étonne pas car ce sont en général des personnes plus âgées qui revendent et qui n’entretiennent plus convenablement leurs biens.
      Bon courage en tous cas pour ton projet fou 2016.
      David

  2. Bonjour David,

    Dans les petites villes les taux de rentabilité seront meilleurs, effectivement.

    Dans ma région, il y a un nombre important d’immeubles dans des villes de moins de 30 000 habitants.
    Ils ne se vendent pas.

    Par contre dans les villes du genre préfectures ou sous préfectures, il y a moins de stock et 90% du stock ne se vent pas non plus (peut être mêmes 95%).

    Les investisseurs semblent rechercher une rentabilité minimum et cela même si les taux sont bas.

    Les biens de prestiges ne seront pas vendus à des investisseurs qui recherchent du rendement mais plutôt a des marchands de biens qui pourront les revendre à la découpe avec une marge.

    Sauf que dans ma ville de +150 000 habitants, ces biens de prestige à plus d’1 million d’euros ne se vendent pas. Trop chers pour les investisseurs qui cherchent du rendement. Et la marge n’est pas suffisante pour la vente à la découpe.

    Pour revenir à l’emplacement. Il faut faire attention au mode migratoire de la population. Il suffit de regarder les statistiques. .

    Bon courage à tous.

    1. Salut Nico,
      Merci d’abord pour ton intervention.
      Comme je l’ai déjà dit, j’espère plus tard revendre à la découpe, ce qui intéressera des particuliers et plus des investisseurs.
      Par contre, ce qui est cool pour nous investisseurs, c’est que ces biens qui ne se vendent pas aujourd’hui sont plus facilement négociables.
      Bonne route vers la richesse.
      David

  3. On parle souvent de l’importance de l’emplacement lorsqu’on investit dans l’immobilier locatif ! Tout comme toi, je pense également que ce n’est pas le seul critère à prendre en compte. Investir dans une grande ville ne veut pas forcément dire que le rendement serait toujours au rendez-vous !

  4. Bonjour David !
    Merci pour ton article qui est pertinent. Juste une question pour une personne qui veut faire de la colocation est-ce qu’il doit primer l’emplacement où pas ? Merci et bonne continuation.

    1. Bonjour.
      Comme je l’ai dit dans l’article, ce n’est pas toujours l’emplacement le plus important. Il faut néanmoins s’assurer d’avoir de la demande locative !!! Peu importe que ce soit pour de la colocation ou autre…
      Bon WE
      David

Laisser un commentaire

Votre adresse de messagerie ne sera pas publiée. Les champs obligatoires sont indiqués avec *