La magie de l’immobilier par l’effet de levier du crédit.

La magie de l’immobilier par l’effet de levier du crédit.

                     Recevez mon livre 

               "10 occasions de devenir riche avec l'immobilier locatif"

 

 

Nous allons voir dans cet article que la magie de l’immobilier provient essentiellement de l’effet de levier lié au crédit immobilier.

Je vais vous expliquer ce qu’est l’effet de levier du crédit immobilier à vocation locative et comment il influence votre rentabilité.

Mais je vous apprendrais aussi à calculer ce fameux effet de levier.

Voyons quel est cet outil magique et hyper puissant qui vous permettra de devenir riche facilement et passivement.

 

Qu’est-ce que l’effet de levier ?

 

Définition de l’effet de levier.

 

Sur Wikipédia, nous trouvons :

 

 » L’effet de levier (financier) est un terme général pour désigner n’importe quelle technique destinée à multiplier les profits et les pertes.

Les techniques courantes de levier sont l’endettement, l’achat d’actifs à long terme et les produits dérivés.

L’effet de levier permet, grâce à l’emprunt, d’acquérir des actifs avec un minimum de fonds propres, ce qui correspond à se constituer un capital grâce à l’endettement « .

Dans notre cas, les actifs long terme seront ici les biens immobiliers à vocation locative.

 

Vous connaissez tous les bras de levier mécanique.

Un pied de biche ou une barre à mine vous permettent de démultiplier votre force.

Archimède disait  » Donnez-moi un point d’appui, et un levier, je soulèverai le monde « .

Et bien, il s’agit exactement de la même chose dans notre situation financière.

La magie de l’immobilier est que l’effet de levier financier est quasiment infini !

 

Quand le rencontre-t-on ?

 

La magie de l’immobilier se retrouve lorsque vous procédez à l’achat d’un bien à vocation locative.

Heureusement, dans ce cas, la banque est là pour vous prêter de l’argent.

En effet, si vous deviez attendre d’avoir la somme requise, vous devriez attendre de très nombreuses années et vous passeriez à côté de beaucoup de belles occasions d’investir et de vous enrichir.

Les banques sont d’accord de vous prêter de l’argent et, dans la majorité des cas, vous demandent en contrepartie d’injecter une partie plus ou moins importante de fonds propres.

 

Un des métiers de la banque est en effet de vous prêter de l’argent, mais ce n’est pas le seul.

Il y a aussi les placements, les assurances, ma gestion de fortunes et de patrimoine, …etc.

Hors, les taux d’emprunt sont actuellement historiquement bas !

Les marges des banques sont du coup devenues beaucoup plus faibles qu’elles ne l’étaient il y a encore quelques années.

La banque veut donc s’assurer de prendre le moins de risque possible en vous confiant son argent.

Elle veut avoir un maximum de garanties de récupérer la totalité de l’argent qu’elle vous prête, les intérêts (leur marge) en sus.

 

Quelles sont les garanties pour les banques ?

 

Stabilité du travail.

 

La principale garantie que la banque vous demandera sera généralement votre contrat de travail.

Plus ce contrat de travail sera béton, plus la banque sera en confiance vis à vis de vous.

Les banques adorent les CDI, les fonctionnaires, les beaux profils pour de grosses boîtes,…etc

Les banques se méfient des indépendants, des intérimaires, des intermittents, des CDD,…etc

Bref, elles adorent la stabilité !

Elles vont en effet s’engager avec vous pour de (très) nombreuses années dans le cas d’un crédit immobilier.

Elles espèrent donc que dans 10, 15 ou 20 ans, vous ayez toujours le même travail et que vous soyez toujours en mesure d’assumer vos engagements vis à vis d’elle.

Obtenir un CDI sera déjà une belle carte de visite pour que vous accédiez au crédit immobilier.

 

Attention, je ne dis pas que sans un CDI vous n’obtiendrez pas de crédit de la part d’une banque !

J’aurais même tendance à penser qu’un CDI ne veut plus dire grand-chose aujourd’hui, conjoncture économique étant.

J’ai été indépendant toute ma vie et cela ne m’a pas empêché d’obtenir la confiance des banques et de très nombreux crédits.

 

Effort propre.

 

Dans l’ordre des priorités, les banques adorent (exigent) également un effort propre en cash de votre part.

Vous injectez votre cash pour une partie du total de l’achat.

Cela signifie pour elles que vous vous engagez avec elle à partager les risques.

Si vous investissez 10, 20 ou 50.000€ avec elle, vous lui témoignez la confiance que vous avez dans votre projet.

Les banques exigent bien souvent 30% d’apport personnel, même s’il est toujours possible de diminuer ce pourcentage.

Il est même possible de descendre ce taux à 0%, aucun apport propre.

Voyez cet article à ce sujet.

 

Autres garanties.

 

Vous pouvez fournir d’autres garanties à la banque pour un achat immobilier :

 

  • Un patrimoine immobilier autre.
  • Des matières premières précieuses physiques (or, platine, palladium,…etc).
  • Un portefeuille de produits financiers.
  • Des assurances vie.
  • Etc.

 

sur lesquels la banque pourra prendre des garanties.

C’est pour cela que je vous conseillais de réaliser votre bilan patrimonial tous les ans et de le fournir aux banques.

La banque connait ainsi précisément votre patrimoine.

 

Quand vous aurez bien compris la magie de l'immobilier et ce concept d'effet de levier, vous comprendrez qu'il est facile de devenir riche avec l'immobilier locatif.

 

Comment calculer l’effet de levier ?

 

Méthode de calcul.

 

Volontairement simplement, l’effet de levier est le rapport entre votre apport en cash et le coût total de votre achat immobilier.

Si vous injectez 20.000€ pour un achat global de 100.000€, votre bras de levier est de 5 (100.000/20.000).

Qu’est-ce que cela signifie concrètement ?

Vous avez un rendement locatif de 10% brut sur votre immeuble de 100.000€.

Soit un immeuble qui vous rapporte 10.000€ brut par an.

Cela signifie que votre argent propre, c-à-d vos 20.000€ vous rapporte 10% brut x 5 de levier = 50% brut !!!

Même si votre rendement net se situe à 6% (ce qui est peu), cela vous donne encore un rendement de 30% net sur votre argent !!!

Dites-moi honnêtement où trouver encore aujourd’hui un tel rendement ?!

Compte à vue ? Livret d’épargne ? Obligations ? Actions ? Spéculation en bourse (c’est possible mais très risqué ! 95% des investisseurs en bourse perdent de l’argent), spéculation sur le vin ou dans des œuvres d’art ?

Quand je vous parlais de la magie de l’immobilier, vous commencez à comprendre ?

Toujours pas !? 

Réalisons quelques calculs toujours volontairement simplistes.

 

Exemples de calculs.

 

Situation 1.

 

Vous disposez de 10.000€ en cash sur un compte et le bien immobilier que vous souhaitez acheter vaut 100.000€ tout compris.

La banque a confiance en vous car vous avez un beau patrimoine à côté et notamment de l’immobilier p.e.

Vous apportez vos 10.000€, la banque prendra sans doute une garantie en plus sur vos autres biens immobiliers.

100.000€/10.000€ = 10. 

Un effet de levier de 10 c’est déjà énorme !

 

Situation 2.

 

Vous disposez de 10.000€ en cash sur un compte et le bien immobilier que vous souhaitez acheter vaut toujours 100.000€ tout compris.

La banque ne vous connait pas et vous n’avez que vos 10.000€ d’apport et aucun patrimoine par ailleurs.

Il n’est pas impossible que vous obteniez un crédit, mais il va falloir jouer des coudes et être persuasif !

Et surtout ne pas avoir peur de faire plusieurs banques et courtiers, voir même des dizaines au besoin.

Si vous obtenez quand même votre crédit, vous aurez vous aussi votre effet de levier de 10 !

Tout cela en démarrant de rien, sans autre garantie que vos 10.000€ de cash d’apport.

 

Situation 3.

 

Vous ne disposez d’aucun apport et le bien immobilier que vous souhaitez acheter vaut 100.000€.

Vous avez un beau patrimoine et notamment de l’immobilier p.e.

La banque est d’accord de prendre une garantie sur vos autres biens immobiliers.

Je vous renvoie à l’article où j’ai vécu cette situation d’un investissement immobilier sans apport.

0€/100.000€ = ∞ (effet de levier infini). 

Un rendement infini, ce n’est plus énorme, c’est vraiment là que se situe la magie de l’immobilier !

Pour vous en convaincre, un apport de 1€ pour un bien de 100.000€ = un bras de levier de 100.000 !

Cette situation signifie qu’avec 1€ apporté vous parveniez à investir 100.000€…

Avec 5% de rentabilité nette sur votre projet immobilier, cela vous donne un rendement de 500.000% sur vos fonds propres.

 

Situation 4.

 

Vous ne disposez d’aucun apport et le bien immobilier que vous souhaitez acheter vaut 100.000€.

Vous n’avez aucun patrimoine et aucune crédibilité auprès de votre banque.

Il y a peu de chance que vous trouviez un crédit et donc que vous réalisiez une opération immobilière.

Dans ce cas, comme il ne se passe rien, votre effet de levier sera tout simplement nul.

C’est dans ce cas que se trouvent malheureusement la majorité des jeunes qui commencent dans la vie.

 

Cette dernière situation est la plus difficile car pour pouvoir débuter dans l’immobilier, vous allez devoir vous :

 

  • Créer un apport en cash.
  • Forger une crédibilité par rapport aux banques.
  • Former à être très, très persuasif.
  • Accumuler un patrimoine.

 

Avant de pouvoir vous lancer dans la grande aventure et profiter à votre tour de la magie de l’immobilier.

Comme souvent, c’est au départ qu’il faut fournir le plus grand effort.

 

Situation 5.

 

Une dernière situation, complètement indépendante des 4 autres afin que vous appreniez à bien calculer.

 

  • Apport personnel : 50.000€.
  • Montant emprunté : 200.000€.
  • Total du projet : 250.000€.
  • Valeur commerciale du bien in fine : 275.000€.
  • Loyer : 2000€/mois.

 

Dans ce cas :

 

  • L’effet de levier sera de 5 (250.000/50.000).
  • La quotité sera de 73% (200.000/275.000), c’est le montant emprunté divisé par la valeur commerciale du bien in fine. Les banques aiment avoir une quotité inférieure à 70%. Au passage, retenez bien ce terme quotité car il est important.
  • La rentabilité locative brute = (2000 x 12)/250.000 = 9.6%.
  • La rentabilité de votre argent propre = 9.6% x 5 = 48%, ou encore (2000 x 12)/50.000.
  • Votre plus-value dès la fin des travaux, ou dès l’acte d’achat signé (si pas de travaux) = 25.000 (275.000 – 250.000).

 

Nous pourrions ainsi élaborer des dizaines de situations différentes.

Le but étant simplement de vous amener tout doucement à comprendre la magie de l’immobilier.

C’est ce que je vous invite à voir et surtout à comprendre de suite.

 

La magie de l’immobilier.

 

J’espère avoir été suffisamment clair jusque-là !?

Jusqu’où ai-je voulu vous emmener en vous parlant de la magie de l’immobilier ?

Je voudrais que vous compreniez et reteniez 1 chose, non en fait 2 choses !

 

 1. Effet de levier haut.

 

Pour obtenir un effet de levier élevé, vous devez réaliser un apport le plus bas possible.

Plus vous vous rapprochez d’un apport nul, plus votre effet de levier et la rentabilité de votre cash personnel seront (très) élevé.

La contrepartie, c’est que votre cash-flow sera diminué.

En effet, moins vous apportez dans un projet, plus votre cash-flow sera faible.

 

 2. Effet de levier bas.

 

Evidemment, à l’inverse, plus vous apportez de cash personnel à votre projet, plus votre cash-flow sera élevé.

Mais l’intérêt majeur de la magie de l’immobilier, l’effet de levier, sera plus faible.

 

 3. Et finalement…

 

Il y a donc, comme toujours, un compromis à trouver entre cash-flow, rentabilité, effet de levier et accord avec la banque.

Le St Graal étant de trouver un cash-flow correct mais toujours positif avec un effet de levier élevé.

Gardez bien à l’esprit que votre cash-flow doit avant tout rester positif, sinon tout s’écroule.

La magie de l’immobilier fera le reste.

 

Conclusions.

 

Quand je parle de la magie de l’immobilier, vous comprenez maintenant ?!

Personnellement, je ne connais pas d’autre support financier qui puisse vous amener à des rentabilités aussi élevées.

Une autre chose très importante !!!

Ce sont vos locataires qui payent durant toute la durée du crédit, et même ensuite, les mensualités de votre banque.

A la seule condition d’avoir un cash-flow POSITIF !

Je ne sais pas que vous dire de plus pour que vous compreniez enfin à quel point la magie de l’immobilier est sans limites.

 

Quand vous aurez bien compris ce concept d’effet de levier, vous comprendrez qu’il est facile de devenir riche avec l’immobilier locatif.

Et ce dès que vous avez réussi à lancer votre machine, c-à-d dès que vous aurez réalisé les premiers investissements.

Attention, je ne parle pas de devenir riche en 10 ou 15 jours, mais plutôt en 10 ou 20 ans.

Ce qui signifie que si vous commencez sérieusement à investir à 25 ans, vous pourrez avoir un patrimoine plus que confortable dès 35-45 ans.

Le temps joue toujours pour vous dans le monde de la finance !

 

Deux dernières mises en garde encore :

 1. Lorsque l’on investit dans l’immobilier locatif, même si l’on fait une belle rentabilité avec un bel effet de levier, l’argent que vous gagnez sera  » stocké  » dans votre bien et pas sur un compte en banque.

Vous devrez attendre la revente pour profiter de l’argent, pas avant, sauf en ce qui concerne le surplus de cash-flow.

 

 2. L’investissement immobilier locatif demande quand même du travail et de l’implication de votre part.

Pas énormément lorsque la machine est lancée, mais quand même plus que de gérer un livret d’épargne.

 

Bonne route vers la richesse…

 

David Demaire

www.moi-riche-pourquoi-pas.com

 

                     Recevez mon livre 

               "10 occasions de devenir riche avec l'immobilier locatif"

 

10 réactions au sujet de « La magie de l’immobilier par l’effet de levier du crédit. »

  1. Bonsoir David, merci pour ces informations mais quid de la fiscalité sur les revenus fonciers. Personne n en parle ! En effet nous sommes très taxés en France alors que l on prend tous les risques ! Ex 30% + 15,5% et c’est 46% de taxes avec tous les droits pour les locataires. Quel est l intérêt de prendre autant de risque pour se voir gagner 50% seulement du gain ?

    1. Salut Mahmoud,
      Effectivement, 100% des revenus locatifs n’arrivent jamais dans notre poche, c’est bien dommage mais c’est ainsi. Je viens de sortir plus de 30.000€ pour mes amis de l’administration. Je n’en suis pas heureux, mais faut-il pour cela ne rien faire ?
      A très vite.
      David

    1. Je parle rarement de fiscalité car je ne suis pas un spécialiste de la fiscalité. Chaque situation est unique. Il est important de se faire bien conseiller au cas par cas.

  2. Merci pour toutes ces infos ! Le fait d’investir dans une SCPI à crédit nous permet-il également de profiter de l’effet de levier ? Je pense me lancer auprès de la société de Corum ( https://www.corum.fr/ ), mais en contractant un prêt pour le financement. Penses-tu que c’est une bonne idée ?

    1. Salut Karen,
      Très honnêtement, j’ai déjà acheté de la pierre papier, mais jamais à crédit. A crédit, oui tu profites de l’effet de levier. Inconvénients : les rendements me semblent faibles et tu te prives d’une partie de ta capacité d’emprunt pour acheter du vrai immo. Avantage : c’est une manière simple d’investir dans l’immobilier sans tracas. Comme toujours dans l’immobilier, plus on apporte de valeur, plus la rentabilité sera au RDV. Plus on est passif, plus elle sera faible.
      A très vite.
      David

      1. Ah, enfin quelqu’un qui pourra m’éclairer ! Tu as déjà investi dans la pierre papier, alors que penses-tu de ce type de placement ? Est-ce que le rendement est intéressant comme on le dit ? Comment as-tu choisi ta SCPI ? En ce qui concerne l’investissement à crédit, je peux ne pas utiliser ce mode de financement. J’ai un capital de côté que je ne souhaite pas laisser dormir sur un compte en banque, je pourrais l’utiliser !

        1. Oui déjà investi en pierre papier, mais jamais à crédit.
          Je préfère utiliser le crédit pour acheter de l’immobilier physique et donc profiter de l’effet de levier, outil surpuissant !
          En immobilier physique, tu devrais tourner autour de 10% de rentabilité.
          De mémoire, tu auras rarement des rendements aussi importants avec la pierre papier ou SCPI.
          Tu passes par un intermédiaire qui doit se rémunérer lui aussi…
          Si tu ne veux pas te lancer de suite dans l’immobilier classique, c’est une bonne alternative pour commencer (et pour finir d’ailleurs).
          Pour commencer : car c’est facile, avant de se lancer dans l’immo classique.
          Pour finir : lorsque je serais plus âgé, je remplacerais une partie de mon immobilier classique par ce type d’investissement, moins rentable, mais moins de tracas…

  3. Bonjour David !
    J’ai bien aimé l’article et je te remercie pour cela . Juste une question les 30000€ que tu as payé auprès de l’administration c’est pour l’ensemble de tes biens immobiliers ou pas ? Merci d’avance et bonne continuation.

    1. Bonjour,
      Désolé mais je ne vois pas de quoi tu parles ?! Je ne parle pas d’un montant de 30.000 dans cet article ?!
      Amitiés.
      David

Laisser un commentaire

Votre adresse de messagerie ne sera pas publiée. Les champs obligatoires sont indiqués avec *