Mon invité, Michaël Hospital, nous explique ses derniers investissements locatifs.

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               "10 occasions de devenir riche avec l'immobilier locatif"

 

 

Je suis heureux d’accueillir aujourd’hui Michaël Hospital, un ami blogueur.

Michaël va nous parler de ses derniers investissements locatifs immobiliers.

Un cas concret d’investissement si vous vous demandez dans quels types de biens investir aujourd’hui ?!

Je laisse donc la plume à Michaël.

 

Présentations.

 

Salut, je suis Michael Hospital, j’ai 34 ans, marié deux enfants. Jusqu’à il y a peu j’étais une personne lambda, une sorte de français moyen.

Tout le monde aurait pu se reconnaître en moi.

Quand je dis tout monde, c’est n’importe qui n’ayant pas le bac, avec un salaire moyen et qui veut absolument évoluer dans son entreprise afin d’avoir plus de pouvoir d’achat.

Ahhh !  Pouvoir d’achat ! Quel grand mot !

Quand je me suis rendu compte comme tout français moyen que je ne pourrais jamais évoluer dans mon entreprise, que j’étais là pour rester au même poste toute ma vie.…

Tout a commencé lors d’un congé maladie, j’ai commencé à me former sur l’immobilier et les investissements locatifs.

Vous pourrez retrouver donc tous ces investissements locatifs sur mon blog Notre Patrimoine

J’avais contacté David, il y a deux semaines, pour écrire un article invité sur mon dernier investissement.

J’ai pensé qu’il valait mieux attendre la fin des travaux de cet appartement et faire ainsi un article plus complet.

Comme convenu les travaux ont pris fin le 30 décembre 2016. Je vais donc pouvoir vous expliquer en détail de quoi il s’agit et ce, du début jusqu’à la fin.

 

L’achat de l’appartement.

 

J’ai longtemps cherché un appartement, cependant j’avais pas mal de critères étaient à la fois touristiques, financiers, et également d’ordre de surface.

Pour être exact, je cherchais un appartement de plus de 70 m² à moins de 3000 € le mètre carré dans une zone touristique telle que proche d’une gare ou dans la vieille ville par exemple.

Au bout de plusieurs mois j’ai réussi à trouver un appartement de 74 m² à 200 000 € frais d’agence inclus. L’appartement est quasiment en face de la gare de la Part–Dieu.

Pour information, un appartement de même surface était vendu 45 000 € plus cher deux étages plus hauts, autrement dit plus de 3300 € du mètre carré (l’arnaque !) alors qu’au premier étage un autre appartement s’est vendu 165 000 € soit 2200 € du mètre carré (très intéressant mais en plus mauvais état).

L’idée d’investir autour de la gare de la Part-Dieu m’est venue de Stéphane Lejeune, un investisseur et chasseur d’appartement lyonnais. On peut dire que c’est un mentor pour moi. Mais ça j’en parlerai plus tard sur mon blog.

Évidemment pour faire une division en trois appartements, il a fallu rajouter environ 60 000 € de travaux ainsi que 15 000 € de décoration et de meubles. Au total avec les frais de notaire j’en ai pour 300 000 € et je n’ai mis aucun apport.

Je ne dirai pas que tout s’est déroulé sans aucun problème. En effet, montage en société était assez complexe, aucune banque n’a voulu me prêter. J’ai dû faire environ 17/18 banques avant qu’il y en ait une qui me prête enfin.

Au bout de la 15e banque, j’avoue que j’ai failli tout lâcher. Mais à la maison, il m’arrive de regarder des vidéos qui me redonnent la pêche. Et là je me suis dit : « non ce n’est pas possible ! Tu ne peux pas lâcher, fais–en encore au moins deux.

Et la dernière banque fut la bonne !

 

La signature.

 

La signature chez le notaire s’est presque bien passée, à une exception près il s’agit de mon retard de deux heures chez le notaire. C’était un jour j’étais malade, je n’avais donc pas pris le temps de regarder mon agenda ni même recharger mon téléphone.

Je m’en suis rendu compte quand j’ai commencé à émerger à l’heure du rendez-vous vers cinq heures de l’après-midi.

Deux heures après j’avais les clés de l’appartement !

 

L’appartement avant.

 

L’appartement avant les travaux n’était pas spécialement enviable, mais n’avait rien d’affreux non plus. Tout le gros œuvre était déjà fait, le plus gros à faire étant la plomberie et l’électricité.

Sinon tout le reste c’était de la démolition de cloisons, de la mise en place de petits travaux, beaucoup de décoration et cette partie n’était pas la plus simple.

En effet la décoratrice devait s’accorder avec le maître d’œuvre à la fois sur les couleurs, sur les mesures et tout ce qui a attrait aux lumières et autres carrelages.

Je vous mets donc les photos ci-dessous de l’appartement avant travaux afin que vous fassiez une idée.

 

Les derniers investissements locatifs de Michaël. Beaucoup de travail en perspective.

 

L’appartement après.

 

Deux mois et demi à trois mois après le début des travaux, la décoratrice m’appelle afin que je lui donne les clés.

Elle voulait tout installer, tout décorer et mettre la touche finale.

Pendant 3/4 jours je n’ai donc plus entendu parler d’elle, jusqu’à ce qu’elle m’appelle et qu’elle me dise de venir voir les appartements.

Ce jour-là nous somme venu avec ma femme et mon fils. Et là… c’était vraiment magnifique !

Un grand sas qui dessert trois superbes studios, tous décorés avec soin.

J’avais un peu l’impression d’être dans D&CO à découvrir ces appartements au dernier moment.

Depuis, mon fils n’arrête pas de dire « appartements papa »… plutôt sympa au p’tit dej.

 

Tout a commencé lors d’un congé maladie, j’ai commencé à me former sur l'immobilier et les investissements locatifs.

 

Les premières locations.

 

J’ai eu les clés le 30 décembre, et le 31 décembre la première locataire arrivait dans un des appartements. Ce n’était pas sans déboire.

J’étais content car dès le premier jour un des appartements était loué par contre j’ai enchaîné problème sur problème. Pas grand-chose me direz-vous…

Mais on se rend vite compte que ça prend du temps et que le gestionnaire est indispensable.

Entre plaque induction en panne, télé en panne et plein d’autres petites choses, je n’ai pas arrêté de faire des allers-retours. Des fois pour rien.

En tout cas au niveau du remplissage je fais 100 % sur deux des appartements et le troisième commence doucement à se remplir.

 

Si l'histoire de Michaël, et plus particulièrement ses investissements locatifs, vous intéressent, rendez-vous sur son blog Notre Patrimoine

 

Conclusions.

 

Pour conclure je remercie toute l’équipe qui a travaillé sur ce projet, ils ont vraiment fait du bon travail.

Il y a une dernière petite chose à régler avec la copro mais c’est vraiment en très bonne voie.

Je ne dévoile rien mais le jour où ce sera fait vous saurez tout dans les moindres détails sur mon blog bien sûr.

Je remercie encore David de m’avoir laissé la parole et je vous dis à très vite sur Notre Patrimoine.

 

Michael HOSPITAL

 

 

Si l’histoire de Michaël, et plus particulièrement ses investissements locatifs, vous intéressent, rendez-vous sur son blog Notre Patrimoine.

Vous y ferez plus ample connaissance avec Michaël.

 

Bonne route vers la richesse Michaël et félicitations pour tes travaux.

 

 

David Demaire

Auteur du livre « Moi Riche ? Pourquoi Pas ! »

www.moi-riche-pourquoi-pas.com

 

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7 réactions au sujet de « Mon invité, Michaël Hospital, nous explique ses derniers investissements locatifs. »

  1. Bonjour Michael,

    Il me semblait qu’il fallait avoir l’accord du syndique avant la division?
    Non?
    Apparemment vous les avez mis au pied du mur?

  2. Bonjour Mauricio,
    Il y a deux types de divisions, dont une celle que j’ai fait, ou il n’y a pas besoin d’accord de la copro.
    En effet je n’ai pas fait de division de lot notariés.

    Tout est en règle. il reste juste un petit détail mais cela j’en parlerai quand tout sera bouclé 🙂

  3. Bonjour Michael !
    Je te félicite pour cet article. Mais moi je suis plutôt pour les chiffres, la rentabilité du Bien ? Et surtout savoir si c’est du saisonnier oú location meublée ? Dit moi un peu plus. Merci et bonne continuation !!!

    1. Bonjour Angoua,

      Il s’agit de location saisonnière.

      Pour ce qui s’agit de chiffres j’aurai bien mis une capture d’écran de mon compte en banque ici mais malheureusement (comme sur mon blog) on ne peut ajouter d’image dans les commentaires.

      Pour répondre à tes questions :
      1-Je ne regarde pas la rentabilité mais le cash-flow, en effet une renta de 10% ce qui est bien avec un cash-flow positif de 100€ ne m’intéresse pas. Je regarde des cash-flows positifs de 1500€ minimum par mois.

      2-Je met à chaque fois un différé partiel de préférence sur 2 ans. Pour me délivrer de la trésorerie pour mon prochain investissement.
      Sur cet investissement je suis pour le moment sur 1 an de différé partiel ce qui me fait un crédit de 500€ (environs juste d’intérêts) par mois. 6 mois d’attente et de travaux et 6 mois de cash qui rentre, ce qui devrait m’amener en août à 12 000€ de cash, pour réinvestir sur le même principe. Après je verrai si je continue le différé ou si j’enchaîne direct sur le crédit plein (intérêts + capital).

      J’espère avoir répondu à tes questions.
      N’hésites pas si tu en as d’autres et à bientôt!

  4. Bonjour Mickael merci pour ce témoignage très intéressant. Ayant déjà investi pour faire une collocation je souhaite investir à nouveau et je me demande maintenant quel est le mieux:
    – rachat d’un appartement grande surface bien si tu es dans Lyon, division et location courte durée comme tu le fais
    –Achat d’un immeuble dans une ville moyenne pour faire de la location nue
    J’ai un peu peur avec la location courte durée du temps que ça demande pour la gestion de tous les jours. Et j’ai un peu peur dans L’achat d’un immeuble dans une ville moyenne d’avoir des problèmes si je dois revendre un jour.
    Quel est ton avis ?
    Merci d’avance pour ton retour
    Jerome

    1. Bonjour Jérôme j’ai bien eu ton mail je te réponds dès que j’ai 5 minutes dans les jours qui viennent

      Pour faire rapide, mon avis personnel est qu’un immeuble dans une ville moyenne n’est pas très porteur en terme de patrimoine. C’est beaucoup de travaux pour pas beaucoup de capital.

      Après je sais que beaucoup d’investisseurs aiment ce genre de biens.
      C’est à discuter car un immeuble de rapport on peut revendre des parties à la découpe et rembourser très rapidement le bien.
      Par contre un appartement en centre-ville d’une grande ville on ne parle pas de dizaines mais de centaines de milliers d’euro de capital.
      Et c’est cela qui m’intéresse…

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