Investissement locatif sans apport, pas impossible : étude de cas vécu.

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               "10 occasions de devenir riche avec l'immobilier locatif"

 

 

Nous allons voir qu’il n’est pas facile de réaliser un investissement locatif sans apport, mais que cela reste néanmoins possible.

Je vais vous présenter un cas concret que j’ai vécu il y a quelques années.

Le point de vue des banques.

 

Les banques toujours plus frileuses.

 

Vous savez que les banques n’aiment pas être seules à prendre des risques.

Dans leur esprit, si vous avez confiance dans votre projet, vous devez injecter de l’argent vous aussi.

Vous devenez, en quelque sorte, partenaires du financement.

Le fait que vous injectiez de l’argent dans un projet, diminue considérablement leur risque.

En cas de revente forcée de votre immeuble, elles ont la quasi-certitude de récupérer la totalité de leurs billes.

Par le fait que vous injectiez de l’argent, la banque est rassurée quant à votre capacité d’épargner et donc quant à votre capacité à rembourser votre crédit.

 

Que ce soit pour l’achat de votre habitation principale ou pour un investissement locatif, les banques vous demanderont « quasiment toujours » un effort personnel de l’ordre de 30% du montant emprunté.

Attention, c’est une généralité car il est toujours possible de trouver moins !

Ceci rend le financement de l’immobilier difficile, à fortiori dans le cas des jeunes ou primo accédant à la propriété.

A titre d’exemple, pour un achat de 200.000€ (frais inclus), la banque vous demandera +- 60.000€ d’apport.

Quand vous démarrez dans la vie, cette somme n’est pas facile à épargner sans une aide extérieure.

Bien souvent, ce sont les parents qui sont obligés de venir en aide à leurs enfants, quand cela leur est possible ?!

 

S’il s’agit d’investissement locatif, tenez toujours bien à l’esprit une chose importante quand même.

Le fait de faire un apport personnel augmente votre cash-flow mensuel car le montant emprunté sera plus faible.

Si vous souhaitez faire un investissement locatif sans apport, n’espérez pas obtenir un cash-flow positif indécent !

 

Apport, sous quelle forme ?

 

Cet apport, avec ou sans aide extérieure, peut se présenter sous plusieurs formes.

Il y a sans doute encore d’autres possibilités, mais je vais en évoquer 3.

 

  1. Apport en cash.

 

Voilà typiquement ce que les banques adorent.

Vous allez les trouver, vous leur apportez 50.000€ et vous ressortez « quasiment » aussi vite avec 100 ou 200.000€ dans votre poche.

Par contre c’est ce que nous, investisseurs immobiliers, détestons !!

Ces liquidités sont souvent durement accumulées, parfois sur de nombreuses années.

Et un fois que vous leur avez donné tout votre bon cash, toutes vos liquidités il ne vous reste rien pour un second investissement.

 

 2. Apport en valeurs.

 

Vous disposez d’un montant de 50.000€ d’or physique, d’assurances, d’obligations ou d’actions ?

Vous pouvez placer ces 50.000€ en garantie pour faciliter le financement.

Par contre considérez que vous ne pourrez plus toucher à ces valeurs durant toute la durée du crédit car elles seront bloquées.

 

 3. Apport en immobilier.

 

Vous êtes déjà propriétaire d’un bâtiment.

Il vaut 200.000€ et il vous reste p.e. 100.000€ à rembourser à la banque, ce qui vous laisse un patrimoine personnel de 100.000€ également.

Il est parfois possible de mettre un immeuble en garantie pour financer un autre immeuble.

Attention, il est possible que la banque vous demande quand même un apport en cash complémentaire.

C’est cette situation d’investissement locatif sans apport en cash que nous allons voir dans l’exemple suivant.

 

Présentation de mon projet.

 

Un peu d’histoire.

 

Ce projet s’est déroulé en 2007, j’avais déjà plusieurs opérations immobilières à mon actif et je me demandais dans quoi investir maintenant ?

Je suis tombé un peu par hasard sur un bâtiment à vendre que j’avais déjà repéré depuis longtemps.

Il s’agissait de racheter un vieux bâtiment en quasi ruine, une grange en pierre de pays dans un état pitoyable.

Je devais prévoir de faire de gros travaux et je pouvais potentiellement réaliser 6 appartements neufs.

Mon problème est que je venais de réaliser un projet de 4 appartements et je finissais à peine de les louer.

Un an plus tôt, j’avais aussi réalisé une petite villa neuve sur un terrain boisé traversé par une petite rivière.

Vous imaginez bien que je n’avais plus rien en cash ! Nada ! Zéro !

Mais je trouvais qu’il s’agissait vraiment d’une belle opportunité financière mais aussi d’un beau bâtiment à « sauver ».

J’avais donc vraiment envie de trouver une solution !!!

 

   PS : j’ai sauvé beaucoup de bâtiments dans ma vie ;-). J’aime les vieilles pierres, les vieilles briques.

 

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L’état pitoyable à l’achat, il va falloir se remonter les manches !

 

Quelques chiffres.

 

C’est parti, je monte un dossier de présentation aux banques et je prends quelques rendez-vous ?

 

Achat terrain + bâtiment : 62.600€.

Frais Notaire + frais de banque : 21.832€.

Frais géomètre : 847€.

Estimation de travaux : 450.500€.

Frais architecte : 15.730€.

Une liste des 6 loyers antérieurs que je perçois à l’époque tous les mois avec des preuves.

 

Initialement, je fais un premier plan sur 20 ans.

Impossible car comme je ne fais pas d’apport, les loyers ne payent pas les mensualités.

Je refais donc un second plan sur 25 ans.

Aaahhh !

Les loyers couvrent cette fois plus que les mensualités. 

J’ai 34 ans à l’époque et 25 ans de crédit, ça fait 59 ans, c’est donc raisonnable.

C’est décidé, je passe à l’action

 

Ma Quête de l’investissement locatif sans apport.

 

1er round.

 

Il ne me reste plus donc qu’à obtenir un crédit de 550.000€ mais je n’ai toujours pas un centime dans les poches !

 

Banque 1 : refus

Banque 2 : refus

Et enfin, banque 3 : refus

Ppppffffff…

 

Je ne peux pas continuer à démarcher toutes les banques de cette manière et toujours pour le même résultat !

Il me vient alors une idée ! Mais elle ne va pas plaire à mon épouse !

Nous avons acheté notre maison familiale en 1997, et comme nous avions fait un crédit sur 10 ans, elle est payée et libre de tout crédit.

Il devrait être possible de mettre notre maison en garantie afin d’obtenir 550.000€.

Je lui en parle, elle comprend et après quelques heures de négociation, elle cède (victoire personnelle 😉  )

   PS : c’est souvent ainsi que ça se passe, je veux foncer et ma femme tempère, à raison parfois… Un travail d’équipe je vous disais.

 

2ème round.

 

Je demande à mon Notaire qui connait bien ma maison de me certifier par écrit qu’elle vaut bien 200.000€ au minimum.

Je retourne voir les banques avec un nouvel argument.

Cette fois ma banque principale accepte ! Yeeeessss !

J’obtiens un crédit de 550.000 en mettant ma maison personnelle de 200.000€ en garantie et sans autre apport en cash.

Crédit 25 ans, taux 4.66% fixe (et oui ont en était là il y a 10 ans) qui a été renégocié depuis à 3.60% (seulement car pas d’apport !).

 

Round final.

 

Il y a fort à parier que pour un investissement locatif sans apport personnel, la banque applique un taux supérieur.
Après travaux. Une vue intérieure.

Après une année de travaux, me voici fier propriétaire de 6 appartements supplémentaires.

Je suis arrivé « trop court » de 50.000€ pour les travaux, il m’aura encore fallu trouver une solution en cours de route.

Mais le résultat est vraiment bien et je reçois beaucoup de compliments (voisins, familles, amis, locataires).

Je trouve 6 locataires et je peux enfin faire mon bilan final.

 

6 loyers supplémentaires : 3.500€/mois + 150€/mois de charges communes.

Mensualité du crédit : 3.075€/mois.

Soit un cash-flow brut de 575€ dès le départ pour rendement locatif de 8%.

Une rentabilité brute de 8%, ce n’est pas énorme mais n’oubliez pas ceci :

  • Investissement locatif sans apport = crédit plus important.
  • Si j’avais dû attendre d’avoir de l’argent pour investir, j’aurais perdu de nombreuses années.

 

Le cash-flow a augmenté depuis avec les indexations des loyers et la renégociation du crédit.

 

Que retenir de cette histoire d’investissement locatif sans apport ?

 

Comme vous avez pu le lire, il y a toujours des solutions pour réaliser un investissement locatif sans apport.

   ° Mais vous aviez votre maison déjà payée à 34 ans !!

Vous avez raison, j’ai fait des efforts dans le passé pour payer rapidement ma maison et j’ai pu m’en servir comme d’un avantage par la suite.

Et vous avez encore raison, tout le monde n’est pas dans cette situation.

 

Si vous voulez faire un investissement locatif sans apport comme moi, retenez quand même ces quelques points :

 

  • Si vous voulez faire un investissement locatif sans apport, il y a de fortes chances que vous soyez obligé de rallonger la durée de votre crédit, comme j’ai dû le faire dans mon cas. J’ai dû passer de 20 à 25 ans pour obtenir un cash-flow positif.
  • Il y a fort à parier que pour un investissement locatif sans apport personnel, la banque applique un taux supérieur. En effet, elle prend tous les risques elle-même et elle va donc se couvrir avec un taux supérieur.
  • Votre cash-flow diminuera avec un investissement sans apport personnel. C’est une conséquence du point précédent. N’espérez pas faire des miracles.

 

Conclusions.

 

Afin de réaliser un investissement locatif sans apport, j’ai mis en garantie la maison de ma famille, de mes enfants !

J’avais parfaitement conscience de ce risque, mais j’avais la conviction de la tenue de route de mon projet.

Je suis indépendant dans l’âme, vous le savez.

Je n’ai pas (trop) peur de prendre des risques. 

Les risques calculés sont souvent au rendez-vous de la vie d’investisseur.

Par contre, je vous invite à la plus grande prudence si vous voulez dupliquer.

Le toit au-dessus de votre lit est en jeu !!!

Mais le risque mesuré et calculé est un peu le prix à payer.

 

Remarque Importante.

 

Si vous avez aimé cet article, bonne nouvelle, il y a une suite !

Et pas n’importe quelle suite !

Je vous livre en détail et en 10 points combien j’ai gagné avec cet immeuble depuis la fin des travaux il y a 8 ans.

Cliquez ici pour lire la suite.

 

 

 » Si l’on n’investit pas sur le long terme, il n’y a pas de court terme  » Georges David, Industriel américain (né en 1942)

 

Qu’auriez-vous fait à ma place ? Le jeu en valait-il la chandelle ?

 

Bonne route vers la richesse…

David Demaire

www.moi-riche-pourquoi-pas.com

 

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6 réactions au sujet de « Investissement locatif sans apport, pas impossible : étude de cas vécu. »

  1. très bon article qui pousse à la réflexion, et à l’inspiration, les risques pris en valait vraiment le coup, on sent l’assurance de l’investisseur malgré les bien personnels engagé, chapo!!!

  2. Bonjour David,

    Super article, j’aime beaucoup partir à l’aventure pour restaurer de vieux batiments.

    Cet article est un exemple type qui nous explique ta méthode de A à Z pour investir dans ce genre de batiment et on se rend compte que tout n’est pas rose.Il faut beaucoup de travail pour y arriver.

    Mais quel bonheur lorsque c’est fini!

    1. Salut Michael,
      Comme tu dis, beaucoup de travail, mais on savoure le résultat par la suite.
      Autre point positif, mes enfants aussi profiterons de mon travail un jour 😉
      A très bientôt Michael.
      David

  3. Article très intéressant. Je vous remercie pour votre belle histoire. Je suis ingénieur aéronautique mais j’adore immobilier. 🙂

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