Expulsion locative : pourquoi et comment l’envisager ?

Expulsion locative : pourquoi et comment l’envisager ?

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Quelles sont les situations qui vous poussent à envisager une expulsion locative ?

Pourquoi et comment aborder l’expulsion locative ?

Comment gérez vos « mauvais locataires » afin que votre investissement locatif reste rentable ?

La même question me revient souvent et encore aujourd’hui avec Clément, un lecteur :

« Comment gères-tu les locataires qui ne payent pas. Aujourd’hui, c’est le seul point qui me freine pour investir plusieurs biens en même temps »

 

Quand faut-il commencer à penser expulsion locative ?

 

Un locataire peut être considéré comme « mauvais » pour plusieurs raisons.

Je crois avoir relevé ci-dessous les raisons d’envisager une expulsion locative les plus importantes, mais il y en a certainement d’autres.

 

 1. Il ne paye pas ou plus son loyer.

 

Même s’il a toujours payé jusque-là, aujourd’hui il ne vous paye plus son loyer.

Ceci vous place donc dans une très mauvaise situation si vous n’avez pas d’épargne de sécurité.

C’est le cas qui est arrivé à mon ami Stef.

En effet, même si votre locataire ne vous paye plus, vous vous devez continuer à honorer votre banque.

Les raisons de fin de payement des loyers sont multiples mais les plus habituelles sont :

 

  • perte d’emploi.
  • la spirale de l’endettement le rattrape, saisies par un ou plusieurs huissiers.
  • l’employeur du locataire ne paye plus son salaire car il a lui-même des problèmes financiers.
  • le locataire a préféré se payer de belles vacances en août plutôt que de payer son loyer.
  • ou s’acheter une belle voiture toute neuve.
  • Etc…

 

Perso :

J’ai déjà été confronté à toutes ces raisons, et plusieurs fois même.

Le plus frustrant, c’est quand il s’agit d’un manque de maturité des locataires, comme les vacances par exemple.

J’ai un couple de locataires en tête en parlant de ça. 

Ils avaient préféré partir en vacances avec leurs deux enfants plutôt que d’honorer leurs engagements.

Au final, j’ai réussi à les « virer » (obtenir une expulsion locative) avec la voie légale, mais je n’ai jamais rien récupéré de l’argent qu’ils me devaient.

Ils ont divorcé, Madame a été déclarée en faillite personnelle et Monsieur, après visite de mon Huissier, n’avait rien à saisir à part un vieux canapé et une vieille télévision.

 

Quelles sont les situations qui vous poussent à envisager une expulsion locative ? Pourquoi et comment aborder l'expulsion locative ?

 

 2. Il détériore le bien loué.

 

Même s’il continue de payer régulièrement son loyer, vous savez que votre locataire détériore le bien que vous lui avez confié.

Il peut s’agir de lui, de son conjoint, de ses enfants ou encore de ses animaux.

De lui avec la fumée de ses cigarettes, de ses enfants qui colorient les murs ou encore de son chien qui gratte les portes par exemple.

Il y a de quoi devenir fou quand vous savez pertinemment que votre bien se détériore de jour en jour et qu’un jour il va falloir faire les travaux.

A ce stade, vous ne savez pas encore si le locataire va honorer les frais, ou si c’est vous qui allez devoir prendre en charge après l’expulsion locative ?!

Et les coûts des travaux se chiffrent souvent en milliers d’euro !!!

De plus TRAVAUX = VIDE LOCATIF.

Je vous conseille, si vous devez passer par devant le Juge, de faire valoriser les travaux à réaliser par un expert (architecte, agent immobilier,…) et d’obtenir des devis.

Ce sont des éléments importants pour alimenter votre dossier en votre faveur.

Je Juge aime les fait, le concret, et pas un chiffre lancé en l’air au petit bonheur la chance avant de prendre la décision d’une expulsion locative.

 

Perso :

J’ai eu une jeune locataire dans un petit studio.

Elle avait un copain un peu violent.

Un jour, en me rendant chez un autre locataire de l’immeuble, je passe devant sa porte et là …

La porte était cassée en deux dans le sens de la hauteur (un beau coup de pied) !

J’ai pu l’expulser, mais je n’ai rien récupéré car elle a ensuite disparu à l’étranger.

 

 3. Il dérange par son comportement.

 

Votre locataire peut nuire à vos autres locataires de l’immeuble, à la copropriété ou aux voisins par exemple.

Il peut par exemple :

 

  • avoir une passion pour la guitare et vouloir que tout le quartier le sache.
  • aimer faire la fête dans son appartement jusqu’au bout de la nuit, 5 jours/semaine.
  • fumer dans les communs, et pas que des cigarettes.
  • se disputer continuellement avec son compagnon et hurler à la mort.
  • être violent avec son conjoint (et parfois ce sont les portes qui payent).

 

   ° Ce n’est pas forcément mon problème ! Me direz-vous.

 

Effectivement, ce n’est pas votre fait, mais cela aura inévitablement des conséquences.

Certains autres de vos locataires de l’immeuble pourraient décider de quitter l’immeuble.

Si les agissements de votre locataire dérangent la copropriété ou encore les voisins, vous risquez d’avoir régulièrement la visite de la Police.

Leur venue régulière risque de donner une mauvaise image de vous (la personne qui choisit son locataire) ou encore de l’immeuble ou du quartier.

Et cela pourrait rendre la future relocation de votre bien plus difficile.

 

On peut être parfois surpris de la saleté après une expulsion locative
Vous avez dit quelques mouches ?!
Les dégâts rencontrés après une expulsion locative
Une partie des dégâts

 

Perso :

J’ai ainsi un jour perdu les 3 locataires d’un même immeuble de 3 logements à cause d’un seul locataire.

Il était bruyant, sale, violent avec sa compagne, violent avec les autres locataires et a tout cassé dans son appartement.

On aurait pas pu dire qu’il était ainsi au moment de la signature du bail.

 

Perso :

Ce cas est un mix des points 1, 2 et 3.

Un de mes locataires avait 2 chiens qu’il n’avait pas déclaré au départ dans le bail.

L’appartement qu’il me louait était au rez-de-chaussée et avait une petite cour de 8-10 M².

Mes locataires étaient un couple de jeunes présentant bien au premier abord, avec une petite fille.

J’ai reçu plusieurs plaintes des 3 autres locataires de l’immeuble pour des problèmes de bruits des chiens et d’odeurs.

Lorsque je me suis rendu sur place, j’ai constaté que :

 

  • Il y avait 5 cm de M#%§E de chien partout sur la terrasse.
  • Que les chiens étaient enfermés toute la journée sur cette terrasse.
  • Que le soir ils rentraient les chiens et quand il y avait du bruit, les chiens sautaient partout sur les murs et sur les portes, avec plein de M#%§E sur leurs pattes. Il y en avait partout sur un mètre de haut.
  • Toutes les menuiseries intérieures et extérieures étaient griffées.
  • Comme il y avait de la M#%§E de chien partout, il y avait la plus grosse colonie de mouches que je n’ai jamais vue de ma vie.
  • Et la plus grosse concentration d’attrape mouche pendant du plafond.
  • Pour finir, ils avaient décidé de faire de l’un de mes murs un tableau d’affichage à papiers et photos. Il y avait au moins 1000 trous de punaises.

 

Dans cet exemple, j’ai obtenu du Juge l’expulsion locative, et j’ai même réussi à obtenir une partie des sommes dûes, ce qui n’est déjà pas si mal 🙂

 

 4. Votre locataire est en fin de bail.

 

Votre bail est arrivé à son terme, le locataire vous avait pourtant envoyé un préavis mais maintenant il ne veut plus partir parce qu’il n’a pas encore retrouvé un autre logement.

Mais vous par contre, vous avez déjà retrouvé un autre locataire pour le bien, et vous avez même signé un bail.

Vous avez maintenant 2 locataires sur les bras pour le même bien.

Vous priez votre locataire de partir, mais il ne veut pas se retrouver à la rue et refuse.

 

Perso :

J’ai eu récemment une variante de ce cas dans ma vie.

Le couple de locataire s’était séparé et Madame, qui était restée seule dans ma maison, n’assumait plus son loyer.

Un jour, sans prévenir et sans préavis, elle vide sa maison, quitte les lieux et dépose les clefs dans la boite aux lettres de l’agence immobilière.

Nous avons dû passer en Justice pour obtenir l’expulsion locative car le bail ne prend pas fin à la simple dépose de clefs dans une boite aux lettres.

Cela fait à ce jour 9 mois que le bien est vide et je n’ai pas encore reçu le jugement.

(Je commence vraiment à penser que j’ai un mauvais Avocat !)

 

 5. De votre faute ?

 

Il est possible que dans certains cas, votre locataire est devenu un mauvais locataire par votre faute.

Soyez un peu psychologue et essayez toujours de comprendre les causes.

Il est possible que votre locataire ai fait appel à vous à plusieurs reprises pour un problème et que vous n’ayez jamais réagit, ou encore pas comme il le souhaitait p.e.

La location reste une relation entre personnes, et parfois, la relation pourra se détériorer à cause de vous.

 

Perso :

J’ai eu une fois un problème de « ma » faute.

Le locataire avait signé un bail pour une grosse maison dans laquelle je venais de terminer les travaux.

Le jour où il devait rentrer dans les lieux, il me dit qu’il ne la prenait pas car la pelouse n’était pas terminée.

J’ai eu beau lui expliquer que l’entrepreneur de jardin avait du retard et qu’elle devrait être réalisée 15 jours plus tard.

Il n’a jamais accepté de rentrer dans les lieux.

Au final, par devant le Juge, j’ai eu gain de cause (je n’ai pas obtenu l’expulsion locative car il n’était jamais rentré dans les lieux) et j’ai reçu une indemnisation car le Juge a estimé que ce n’était pas un motif suffisant pour rompre un bail.

 

Que faire pour obtenir une expulsion locative ?

 

 1. La Justice.

 

C’est la seule voie légale ! Aucune autre piste légale à envisager.

Vous saisissez le Juge compétent, il vous fixe une date d’audience, vous convoque tous les deux et vous devez plaider.

Le choix vous revient de plaider votre dossier vous-même ou de faire appel à un avocat pour vous représenter.

Vous devez être absolument présent ou représenté car vous risquez alors un jugement par défaut.

Combien de procès ai-je ainsi gagné par l’absence de mon locataire !

Je vous conseille de vous faire représenter par un avocat car il vaut mieux éviter la confrontation propriétaire/locataire qui est souvent « sanglante ».

De plus, vous risquez d’être bien dépourvu si votre locataire a pris un avocat et vous non !

Lorsque chaque partie a plaidé sa cause, le Juge prendra ensuite sa décision et vous l’enverra par courrier.

 

Gardez une chose à l’esprit néanmoins. 

Le Juge est un homme, un homme qui est tenu de faire respecter les lois, mais un homme.

Il peut très bien avoir des valeurs ou des convictions (politiques, sociales, etc…) qui ne correspondent pas aux vôtres.

Ses valeurs ou convictions peuvent influencer sa décision, son jugement.

Une Juge n’est pas l’autre et un dossier que vous avez gagné aurait très bien pu être perdu s’il avait été plaidé par devant un autre Juge.

Et vice et versa.

 

Au final, vous aurez un beau jugement dans vos mains.

 1. Si vous avez perdu, vous pouvez demander un autre jugement (attention aux frais de procédure).

 2. Si vous avez gagné, il ne reste plus qu’à faire exécuter le Jugement par un Huissier de Justice.

L’Huissier appliquera alors le jugement (expulsion locative, récupération de loyers, récupération des frais de réparation, …etc).

 

Perso :

En général, l’expulsion locative se déroule bien, mais c’est au niveau des récupérations de fonds que ça se corse et qu’il n’y a bien souvent rien à récupérer.

Vous vous retrouvez donc avec un beau Jugement… qui ne sert à rien ! 

Combien de fois ai-je maudit cette (in)Justice de mon point de vue de propriétaire !

Tenez encore à l’esprit que toute cette procédure prend bien souvent de longs mois.

 

 2. Le dialogue.

 

L'expulsion locative par le dialogue

 

C’est une autre voie non légale mais autorisée qui peut parfois fonctionner.

Il est souvent préférable d’essayer de trouver un bon compromis avec votre locataire.

Ne vous rendez pas sur place en conquérant et menaçant, mais prenez plutôt la casquette du médiateur.

Ou mieux encore, faites appel à un vrai médiateur d’un commun accord avec le locataire.

Parfois, un avis neutre et extérieur peut tout changer et débloquer une situation.

Si c’est un problème de difficultés financières passagères, essayez de mettre au point un plan d’apurement d’un commun accord.

Par ailleurs, il vaut mieux lui laisser tomber 3 mois de loyer et obtenir son départ rapide de votre logement.

Vous éviterez des frais de Justice, beaucoup de temps et au final, aucune certitude de récupérer votre argent.

 

Perso :

J’ai eu il a peu un locataire qui avait 2 mois de retard.

J’aurais pu lancer la procédure de demande d’expulsion locative directement et le faire convoquer par devant le Juge.

Mais je me suis rendu sur place, je l’ai rencontré, nous avons discuté.

Au final, il avait changé de banque et avait eu un problème avec sa carte.

Quelques jours plus tard, j’avais l’argent sur mon compte.

Dans ce cas précis, c’est lui qui était boxeur (cfr. plus bas) et qui avait des bras assez énormes 😉

 

 3. La confrontation musclée.

 

L'expulsion locative par la confrontation musclée

 

Je vous déconseille cette méthode mais elle existe et certains l’utilise avec plus ou moins de succès.

Sachez qu’elle est illégale et que vous risquez à votre tour des problèmes avec… la Justice 🙂

Vous prenez deux ou trois copains avec des gros bras et vous vous rendez chez votre locataire avec une attitude menaçante cette fois et en lui en promettant de revenir dans 2 jours si vous n’avez pas reçu la somme réclamée.

C’est la technique gangster ou gang des rues que vous voyez à la télévision et qui rendent Justice eux-même.

Seulement, même si elle fonctionne dans les films, vous ne savez jamais qui vous avez en face de vous et de quoi il est capable.

Mon épouse est psychologue et rencontre tous les jours des personnes qui ont voulu faire Justice elles-mêmes et pour qui la situation a mal tourné au final.

Soyez bien conscient que ça va jusqu’à la mort de l’un des deux !!! Et plus souvent que ce que l’on pense !!!

 

Perso :

J’ai appliqué une fois cette méthode contre mon gré en me rendant sur place et la situation a dégénéré.

Cette histoire est la suite de l’histoire avec la M#%§E de chien.

Le type m’a sauté dessus et comme par hasard, la police est arrivée dans les 60 secondes, ce qui n’arrive jamais.

Au final, nous avons été conviés tous les deux au poste de police.

J’ai réussi à négocier avec eux, mais c’est moi qu’ils voulaient embarquer dans leur fourgon, car le locataire était chez lui, et moi pas, même en tant que propriétaire.

Heureusement dans cette situation que j’étais propriétaire de l’immeuble et que j’ai pu invoquer que je venais pour un autre appartement.

 

Perso : je connais un ami boxeur qui applique cette méthode (pour rappel c’est illégal) avec plus de succès que moi 😉

 

Mon avis sur l’expulsion locative : 

 

a) Essayez de toujours être un bon propriétaire.

Nous avons parlé des mauvais locataires, mais il existe également de mauvais propriétaires.

Ne donnez aucune excuse à votre locataire pour ne plus devoir vous payer.

b) Essayez toujours le dialogue s’il est possible, ou prenez un médiateur.

c) Et dans le pire des cas, allez en Justice si rien d’autre n’est envisageable pour exiger l’expulsion locative.

Dans tous les cas, ne perdez jamais de vue de constituer une épargne de sécurité ou épargne de précaution.

 

Quand j’étais plus jeune, j’avais du mal à me résoudre à perdre de l’argent que l’on me devait.

J’étais stressé, de mauvaise humeur et j’en voulais à la terre entière de tant d’injustice et d’impunité.

Je sais combien ça fait mal !

Un jour j’ai parlé de ce problème avec un investisseur immobilier plus âgé que moi.

Sa philosophie était que ces impayés étaient inhérents à l’immobilier et inévitables, et que quand on avait tout essayé, il valait mieux laisser tomber, passer à autre chose, oublier au plus vite et poursuivre sa vie.

C’est devenu ma philosophie également.

Je préfère mettre mon énergie aujourd’hui dans des choses qui fonctionnent plutôt que me battre contre des moulins. 

Investissez en immobilier mais vivez au moins serein.

 

A la lecture de cet article, vous aurez compris que j’avais déjà essuyé pas mal de problèmes locatifs dans ma vie.

Ils sont malheureusement inévitables !

Comme je vous l’ai déjà dit, un avantage pour faire face à ces problèmes est d’avoir plusieurs biens locatifs.

Cela dilue le risque.

 

Important :

Je vous ai raconté une partie des nombreux problèmes locatifs que j’avais rencontrés.

Gardez à l’esprit qu’ils ne représentent qu’une toute petite partie des baux.

La grande majorité des locations se déroulent sans aucun problèmes.

 

 » D’un mauvais payeur on tire ce qu’on peut « , Proverbe Français.

 

Et vous, comment envisagez-vous une expulsion locative ?

 

Bonne route vers la richesse…

David Demaire

www.moi-riche-pourquoi-pas.com

 

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4 réactions au sujet de « Expulsion locative : pourquoi et comment l’envisager ? »

  1. Bonjour,
    Je vois que tu as fait face à beaucoup de contraintes locatives ! Ce n’est pas évident, surtout lorsque le locataire ne paie plus son loyer. Je pense à l’expulsion lorsque le preneur n’honore pas ses obligations et qu’il n’y a plus de possibilité de dialogue entre lui et le propriétaire. Une procédure légale serait plus préférable, dans ce cas !

    1. Salut Karen,
      Les sinistres locatifs font partie du jeu. Malheureusement inévitables ! Mais ils restent proportionnellement rares et ne doivent pas vous empêcher de vous lancer.
      David

      1. C’est pour cela que je suis tout le temps à la recherche de blogs comme le tien ! Les expériences et vécus de certains investisseurs ainsi que les conseils donnés, me permettent de préparer au mieux mon projet.

        1. L’échec fait partie de la vie de l’entrepreneur et de l’investisseur.
          Il faut voir ce que l’on gagne au global, et pas se focaliser sur une mauvaise expérience.
          Quand j’ai un mauvais dossier, j’essaye de l’oublier vite et je l’archive…
          Au suivant…

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