Epargne de précaution en immobilier locatif, indispensable si vous voulez passer de bonnes nuits.

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L’épargne de précaution, ou épargne de sécurité, est un facteur à ne surtout pas négliger dans la vie financière de votre ménage.

A fortiori, si vous vous lancez dans une carrière d‘investisseur immobilier, cet outil est d’autant plus important.

Vous serez bien souvent seul financièrement et vous devrez assumer.

Si vous voulez préserver votre rentabilité locative, mettez en place votre épargne de précaution !

 

L’épargne de précaution ?

 

L’épargne de précaution, également appelée épargne de sécurité ou encore réserve de trésorerie, est une réserve d’argent que vous devriez tous avoir pour faire face aux aléas de la vie financière.

Pour certains, dont je fais partie d’ailleurs, il s’agit d’une évidence et cette réserve d’argent a été constituée au fil des années.

Pour d’autres, ceux qui vivent au jour le jour ou « à flux tendu », c’est un luxe dont on peut se passer.

Dès qu’un imprévu vient frapper à leur porte, ils sont obligés bien souvent de faire appel aux crédits à la consommation afin d’obtenir l’argent nécessaire pour faire face.

 

Dans votre vie, les petits accidents de parcours sont partout :

 

  • lave-linge qui tombe en panne
  • réparation coûteuse de la voiture
  • facture de chauffage plus élevée que prévu
  • … Etc.

 

On se retrouve un peu dans la fable de « La Cigale et la fourmi » de Jean de la Fontaine (Wikipédia).

Il y a ceux qui vont anticiper et qui pourront faire face à l’imprévisible.

Et les autres qui vont se morfondre lorsqu’une situation difficile se présentera à eux.

 

Si vous voulez préserver votre rentabilité locative, mettez en place votre épargne de précaution !

 

Le montant nécessaire ?

 

Dans la vie financière courante, on évoque souvent le fait d’avoir une réserve d’argent de l’ordre de 3 à 6 fois le montant de vos dépenses mensuelles.

Cela signifie que si vous dépensez 2.000€/mois, votre réserve sera comprise entre 6 et 12.000€.

Je suis indépendant, ce qui signifie que j’ai appris à ne compter que sur moi-même, à me débrouiller seul.

Je suis également époux et papa, ce qui signifie que j’ai la responsabilité de ma famille.

 

Il est évident que dès le commencement de ma vie professionnelle, j’ai mis en place un système pour me constituer cette épargne de précaution.

Je vous dirais même que j’ai toujours essayer que mon épargne de sécurité soit plus importante encore que ce que nous venons de dire.

 

A chacun de voir, en fonction de son style de vie, de sa situation financière, de son goût du risque, et d’estimer le montant qu’il juge bon de réserver.

Par contre, une fois constituée, ne touchez plus à cette réserve de précaution.

Jamais ! Cet argent n’existe plus pour partir en vacances par exemple.

Il n’existe que pour assumer vos coups durs.

 

Comment faire ?

 

Si vous démarrez de zéro, comme moi il y a quelques années, commencez par épargner.

C’est ce que je vous disais dans cet article sur le fait de « se payer en premier ».

Il y a toujours des gens qui me diront que c’est impossible de mettre de côté 50€/mois.

Je suis certain que dans la plupart des situations c’est toujours possible.

Et si vraiment vous ne pouvez pas vous le permettre, commencez par 20€, 5€ ou même 1€ et augmentez progressivement.

Le plus important est dans le fait de décider de le faire plutôt que dans le montant en lui-même.

 

Les sommes ainsi épargnées ne devront surtout pas être « bloquées » dans des produits financiers comme les assurances ou la bourse par exemple.

Elles devront rester disponible à tout moment.

Il ne s’agit donc en aucun cas d’une épargne que nous pouvons faire fructifier en immobilisant l’argent pour de longues durées.

Chaque fois que vous serez obligés de faire usage de votre épargne de précaution, n’oubliez pas de la reconstituer par la suite.

 

L’épargne de précaution en immobilier.

 

Immobilier locatif.

 

Il est certain que si vous décidez d’investir dans l’immobilier, l’épargne de précaution est un élément plus que capital.

Vous ne pouvez pas envisager d’investir en immobilier locatif sans avoir mis en place au préalable une épargne de précaution en parallèle.

Cette réserve sera là pour faire face à la majorité des coups durs liés à votre investissement :

 

  • petits travaux : peinture, mobilier, entretiens, …
  • gros travaux : toiture, façade, châssis, …
  • loyers impayés 
  • vides locatifs
  • frais de justice
  • …etc.

 

Les gros travaux peuvent faire l’objet d’un crédit hypothécaire.

Votre banque sera généralement positive au fait d’ouvrir une ligne de crédit pour les gros travaux auxquels vous devriez faire face.

Pour les autres « petits frais », ce sera en général à vous de les assumer financièrement.

Et ne négligez pas la somme cumulée de ces « petits frais » !

 

Dans cet article, je vous parlais de mon ami Stef qui avait eu des déconvenues avec son unique locataire et qui s’était retrouvé par la force des choses dans une situation financière et mentale très inconfortable.

Les mauvais locataires, les vides locatifs et les petits travaux sont quasiment inévitables.

Vous en rencontrerez tôt ou tard.

Et bien souvent vous ne pourrez pas les répercuter sur votre locataire.

 

Combien ?

 

   ° Combien faut-il prévoir comme épargne de précaution en immobilier ?

La réponse dépend du nombre de biens locatifs que vous possédez.

Si vous possédez un seul bien, je vous encourage à avoir l’équivalent de 12 mois de loyers en réserve.

Si vous en avez plusieurs, vous pourrez diminuer ce chiffre à 6 mois de l’ensemble de vos loyers car les risques seront alors lissés.

Statistiquement, si vous avez 10 biens locatifs, vous ne rencontrerez pas 10 problèmes en même temps.

 

Pour ma part, avec +- 50 biens locatifs, mon épargne de précaution représente 3 mois de l’ensemble de mes loyers.

Et je vous assure que je m’y tiens !

C’est indispensable si vous voulez bien dormir la nuit !

 

L'épargne de précaution, également appelée épargne de sécurité ou encore réserve de trésorerie, est une réserve d'argent que vous devriez tous avoir pour faire face aux aléas de la vie financière.

 

Pourquoi revendre un bien immobilier ?

 

Je ne vends que rarement mes biens immobiliers, je suis plutôt du genre conservateur long terme.

Je me suis décidé il y a peu à mettre en vente un ensemble que j’avais acheté il y a quelques années.

Plusieurs éléments m’ont poussé à envisager la vente d’un de mes biens immobiliers.

La reconstitution de mon épargne de précaution était un de ces facteurs.

 

Mon dernier projet immobilier avait nécessité l’injection importante de fonds propres.

Mon épargne de précaution avait été fortement amputée et je me suis retrouvé en situation de risque.

La revente d’un bien immobilier était la seule solution qui s’offrait à moi pour reconstituer cette épargne.

 

Dans le prochain article, je détaillerais le choix du bien que j’ai décidé de revendre.

Analyse chiffrée. Optimisation de la revente. Vente à la découpe. Dans quoi réinvestir ? Pourquoi celui-là ? 

 

Conclusions.

 

Si vous désirez vous lancer dans l’immobilier locatif, je vous suggère vivement de penser à la constitution de ce fond de réserve.

Les situations difficiles financièrement pointeront le bout de leur nez un jour ou l’autre.

Prenez les devants et commencez dès aujourd’hui à constituer votre épargne de précaution.

Une fois que vous aurez cette épargne de précaution dans les mains, vous serez plus fort pour saisir des opportunités, investir, créer et passer à l’action.

L’épargne de précaution, une belle opportunité donc pour devenir riche…

 

Avez-vous constitué votre épargne de précaution pour votre ménage ?

En avez-vous une autre pour votre activité d’investisseur immobilier ?

 

Bonne route vers la richesse…

 

David Demaire

Auteur du livre « Moi Riche ? Pourquoi Pas ! »

www.moi-riche-pourquoi-pas.com

 

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13 réactions au sujet de « Epargne de précaution en immobilier locatif, indispensable si vous voulez passer de bonnes nuits. »

    1. Salut Michael,
      Promis c’est n’est pas du copié/inspiré. L’article était déjà écrit ;-).
      Je sais que vous aimez les chiffres. C’est du concret, du réel, du vécu…
      De toute façon, immo = chiffres. Il faut passer par là.
      Amitiés.
      David

  1. Bonjour David,

    J’ai le équivalent de 10 mois de remboursement de mes prêts immobiliers en cours.
    Il y a pour les loyers la garantie via une assurance.

    Bonne journée

    Chris.

    1. Salut Chris,
      C’est parfait. Tu es prêt au cas où…
      Je n’ai pas reparlé de l’assurance loyers impayés car j’ai fait un article à ce sujet il y a peu.
      Merci pour ton intervention.
      A très vite.
      David

  2. Bonjour David ,
    merci pour tes conseils.
    L’épargne est très important dans tout les domaines de la vie. J’en ai un déjà. Je veux l’article sur la vente de ton bien car moi j’aime les chiffres.
    Merci et bonne continuation

    1. Bonjour,
      C’est parfait si tu as déjà ton épargne de sécurité ! L’article arrive et je vais essayer de vous donner un maximum de chiffres. Encore quelqu’un qui aime les chiffres 😉
      Petite pub : dans mon livre à venir « Moi Riche ? Pourquoi Pas ! », j’ai fait l’étude chiffrée de 4 biens immobiliers que je possède ou que je possédais.
      Merci pour ton commentaire.
      Bonne journée.
      David

        1. C’est fort ce que tu dis !!! Ca me touche profondément car clairement, ce que je fais sur ce blog c’est essayer d’impacter les gens, de les faire bouger. Alors merci vraiment de me confirmer que je ne fais pas tout ca pour rien.

          MERCI !!!

  3. Salut Martin,
    Chacun à son avis sur le volume de cette réserve. Il faut certainement la renforcer si tu es investi en immo. Comme je l’ai dit, ne pas investir long terme cette épargne de précaution. Elle doit être accessible rapidement. C’est mon avis…
    Amitiés.
    David

    1. Salut,
      Tu gères ca comme tu le sens. L’important c’est de savoir de combien d’épargne tu as besoin d’un côté et de l’autre. Et de ne pas te servir de l’un pour palier à l’autre.
      Bonne soirée.
      David

  4. Bonjour David,

    Merci pour cet article, encore un de plus qui est tout aussi pertinent que les autres!

    J’ai deux questions :

    1) Qu’est ce que le crédit hypothécaire et comment tu l’utilises?

    2) Petit éclaircissement STP : Parles tu de deux épargnes distinctes lorsque l’on investit en immobilier ou alors d’une seule qui couvre tout de façon globale? Je donne un exemple pour être plus clair. Je mets, par exemple, 500 euros par mois de coté afin de palier aux aléas de la vie mais ces 500 euros sont ils aussi là pour couvrir les aléas du locatifs? Dois je donc en plus de ces 500 euros mettre une épargne en place pour le locatif?

    Question bonus : puis je utiliser l’épargne de « se payer en premier » pour un futur apport lors d’un investissement immobilier?

    Merci pour ta réponse David.

    Baptiste

    1. Salut Baptiste,
      1. Crédit hypothécaire : crédit avec une hypothèque sur un bien immo.
      2. A toi de gérer ta façon de faire. Moi je n’en ai qu’une seule mais tu peux les séparer. Pour ma part, je sais qu’il me faut toujours 100.000€ sur un compte pour couvrir tous mes problèmes et pour avoir des nuits correctes. Je te conseille d’avoir quelques mois d’avance pour ton privé et quelques mois pour ton locatif. A toi de chiffrer.
      3. Oui. L’argent que tu a réussi à épargner doit après servir à l’investissement. Le laisser sur un compte à 1% avec une inflation de 2 ou 3% ne sert à rien !!!
      Bonne continuation Bapt.
      David

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