Devenir riche avec l’immobilier locatif : étude d’un cas réel.

Devenir riche avec l’immobilier locatif : étude d’un cas réel.

                     Recevez mon livre 

               "10 occasions de devenir riche avec l'immobilier locatif"

 

 

Vous hésitez à investir votre argent dans l’immobilier locatif ?

Vous craignez que ce support ne soit pas ou plus rentable aujourd’hui !

Je vais décortiquer en 10 points un immeuble de 6 appartements que j’ai construit il y a une dizaine d’années et qui est loué depuis +-8 années.

Vous allez voir qu’il est clairement possible de devenir riche avec l’immobilier !!!

 

 Pourquoi une suite d’article ?

 

Je suis actuellement occupé de trouver un financement pour le projet de construction de ma résidence principale.

Dans ce cadre, j’ai remis à jour mon bilan patrimonial que je remets systématiquement à ma banque.

Lors de cette mise à jour, je me suis rendu compte que j’avais oublié de vous parler de certains aspects plus qu’importants liés à un investissement dont je vous avais parlé dans l’article « Investissement locatif sans apport, pas impossible : étude de cas vécu ».

 

J’ai donc pensé à faire une suite ou complément à cet article.

Je vous recommande donc de (re)lire cet article en premier.

Vous y retrouverez des chiffres réels que j’avais déjà donnés.

 

Rappelons quelques chiffres essentiels.

 

Pour ceux qui ne lirons pas l’article de référence, je reprends les quelques chiffres les plus importants.

 

Projet : grosse rénovation d’un ancien bâtiment de ferme en quasi ruine en 6 appartements neufs de +- 80M².

Date d’achat : 2007.

Achat terrain + bâtiment : 62.600€.

Frais Notaire + frais de banque : 21.832€.

Frais géomètre : 847€.

Estimation de travaux : 450.500€.

Frais architecte : 15.730€.

Durée du crédit : 25 ans.

Montant du crédit : 550.000€.

Taux fixe : 4.66%.

Apport personnel initial : 0€.

Apport personnel final : 50.000€ (que j’ai quand même dû injecter car je suis arrivé trop court avec le crédit).

Coût total du projet : 600.000€, soit 100.000€/appartement neuf.

Début du remboursement du crédit et début des locations : 2009.

6 loyers : 3.500€/mois + 150€/mois de charges communes.

Mensualité du crédit : 3.075€/mois.

Un cash-flow brut de 575€ dès le départ.

Un rendement locatif brut de 8%.

 

investissement-immobilie-sans-apport-david-demaire
L’état à l’achat. Du travail en perspective !

 

Devenir riche avec l’immobilier.

 

Comme fil conducteur de cet article, je vais faire un parallèle avec le livre que je vous offre depuis plusieurs mois :

« 10 occasions de devenir riche avec l’immobilier locatif » 

Vous pouvez le télécharger gratuitement avec ce lien.

 

 1. Acheter moins cher.

 

Le prix de vente affiché de ce bâtiment était de 75.000€. 

Je l’ai négocié à 62.600€ (je ne sais plus pourquoi ce chiffre).

J’ai donc gagné directement 12.400€ sur cet achat.

Cela représente 16.5% de rabais.

Pour devenir riche avec l’immobilier, commencez donc par négocier systématiquement votre achat. 

C’est bien comme négociation mais j’ai fait mieux par la suite sur d’autres projets.

 

 2. Négocier votre taux au plus bas.

 

J’ai obtenu un taux fixe de 4.66%.

Ce taux n’est plus du tout au goût du jour, mais c’était un bon taux en 2007 lorsque j’ai signé.

De plus, je ne pouvais pas être trop exigeant car c’était un projet sans apport et j’avais demandé une durée de 25 ans !

Les taux sont toujours plus élevés dans ce cas car la quotité n’est pas bonne.

Au final, si j’ai signé avec cette banque, c’est que c’était le meilleur taux.

Si on prend l’hypothèse (j’ai détruit entretemps les autres offres de l’époque) que j’ai gagné 0.5% par rapport aux autres banques, cela représente un gain sur ce projet de 47.844€.

S’il était possible de devenir riche avec l’immobilier avec des taux pareils, vous pouvez le faire vous aussi avec les taux ridicules que nous connaissons aujourd’hui !

 

 3. Dégagez un cash-flow positif tous les mois.

 

Comme je vous l’ai expliqué dans l’article de référence, j’ai dégagé directement un cash-flow de 575€ brut/mois.

Je n’ai pas fait le calcul du cash-flow net, ou encore net d’impôts.

Mais ce faible cash-flow de départ était suffisant pour que le projet soit autofinancé.

On peut estimer un cash-flow net avant impôts de 575€ – 125€ (charges communes) = 425€/mois.

Soit un total gagné depuis le début de : 8 ans x 12 mois x 425€/mois = 40.800€.

Et il me reste encore 17 années supplémentaires de cash-flow à encaisser !

Devenir riche avec l’immobilier commence par un cash-flow positif…

 

 4. Remboursez votre crédit tous les mois.

 

Le remboursement du crédit tous les mois par le biais des loyers perçus me permet de rembourser tous les ans une partie du capital.

La première année, j’ai remboursé 12.081€ de capital.

La 5ème année, 13.310€ de capital.

La 10ème année, je rembourserais 16.711€.

La 20ème année, je rembourserais 26.344€.

Et la 25ème et dernière année, je rembourserais 33.072€, soit presque 3 fois ce que j’ai remboursé la première année.

Vous comprenez pourquoi il faut toujours essayer de garder votre bien jusqu’au terme du crédit si vous voulez devenir riche avec l’immobilier ?!

A ce jour, j’ai déjà remboursé 108.329€ de capital sur les 550.000€ du crédit total.

 

 5. Bien choisir ses locataires.

 

Même si j’ai essuyé quelques litiges avec certains locataires, les 6 appartements se louent bien.

Dernièrement, un locataire a quitté son appartement qu’il occupait depuis 6 ans.

A sa sortie, sans que je lui demande, il a repeint complètement l’appartement à ses frais.

Mes locataires sont gérés aujourd’hui par une agence immobilière et sont couverts par une assurance loyer impayé et par une assurance juridique.

Même s’il est difficile de chiffrer ce poste, le choix des locataires est essentiel pour le bon fonctionnement de votre business immobilier.

Le choix d’un bon ou d’un mauvais locataire fera toute la différence au niveau du cash-flow et de la rentabilité.

 

 6. Indexation annuelle du loyer.

 

Pour faire simple, et sans volontairement rentrer dans les détails, mes 6 loyers ont augmenté de +-50€ sur les 8 dernières années de locations.

Ceci signifie que mon cash-flow mensuel a augmenté de 6 appartements x 50€/mois = 300€/mois.

Si l’on veut faire une approximation, cela représente un gain de 8 ans x 12 mois x 6 appartements x 25€/mois (moyenne) = 14.400€ grâce à l’indexation des loyers.

Ces 14.400€ ne sont pas « gagnés réellement », mais ont au moins l’avantage de compenser l’inflation.

Ce que ne fait même plus le fameux Livret A (Wikipédia) ou autres comptes à vue.

 

 7. Renégocier le taux de votre crédit (option).

 

Je vous le disais dans cet article, j’ai renégocié mon taux de 4.66% à 3.60%.

Certes, comme je l’ai dit, ce n’est pas la meilleure négociation, mais j’avais mes raisons de ne pas chercher mieux ailleurs.

4.66% : mensualités de 3.075,84€/mois.

3.60% : mensualités de 2.833,11€/mois.

Soit un gain de 242,73€/mois pendant 220 mois restant, soit 53.400,6€.

Moins 5571.59€ de frais de dossier, soit 47.829,01€ de gain net.

 

 8. Vendez plus cher votre bien.

 

Je n’ai pas l’intention de vendre cet immeuble avant la fin du crédit.

Par contre, il parait évident que je vendrais ces 6 appartements individuellement (vente à la découpe).

J’utiliserais peut-être également le home-staging pour vendre mieux ?

Je ne peux donc pas encore chiffrer un gain éventuel à ce jour.

 

 9. Faites des gains sur la plus-value.

 

A ce stade, j’estime que l’immeuble vaut +- 900.000€.

Je n’ai pas fait réaliser d’estimation par un expert, mais ce sont les prix du marché selon moi.

Comme le projet m’aura coûté 600.000€, j’ai déjà réalisé une plus-value de 300.000€ à l’heure actuelle.

Attention, cette plus-value a été réalisée à la fois sur la prise de valeur du bien en 8 ans, mais aussi sur une plus-value réalisée directement à la fin des travaux.

L’histoire nous le dira, mais il y a fort à parier que mon immeuble prenne encore de la valeur d’ici la fin du crédit et m’aide à devenir riche avec l’immobilier.

 

 10. Devenir Riche grâce à l’effet de levier.

 

Comme je vous l’ai expliqué dans cet article, mon effet de levier initial était infini.

En effet, je réalisais un projet de 550.000€ avec un apport de zéro.

In fine, j’ai dû injecter 50.000€ sur un total de 600.000€.

Cela donne un effet de levier très honnête de 600.000/50.000 = 12.

Avec un levier pareil, impossible de ne pas devenir riche avec l’immobilier.

 

Quel est le bilan actuel de cette opération ?

 

Si l’on résume les points précédents pour essayer d’en extraire un gain à l’heure actuelle, soit après +-8 années, nous obtenons.

 

  1. Acheter moins cher : 12.400€.
  2. Négocier votre taux au plus bas : 47.844€ (estimation).
  3. Dégagez un cash-flow positif tous les mois : 40.800€.
  4. Remboursez votre crédit tous les mois : 108.329€.
  5. Bien choisir ses locataires : non chiffrable, mais indispensable.
  6. Indexation annuelle du loyer : 14.400€.
  7. Renégocier le taux de votre crédit : 47.829€.
  8. Vendez plus cher votre bien : néant à ce jour.
  9. Faites des gains sur la plus-value : 300.000€.
  10. Bonus : Devenir Riche grâce à l’effet de levier : voir ci-dessous.

 

Si vous faites l’addition des 7 postes que j’ai réussi à chiffrer juste au-dessus, vous obtenez un total de 571.602€.

Cela signifie qu’avec un apport de 50.000€ il y a 8 ans, j’ai transformé cette somme en 571.602€, soit fois 11 !

On peut estimer que c’est l’augmentation de mon patrimoine sur cet unique immeuble en 8 années.

 

Conclusion.

 

Le but de cet exercice n’est pas d’en retirer un chiffre précis, qui au final aurait bien peu d’intérêt, mais bien de vous montrer que l’on gagne réellement sur plusieurs tableaux avec l’immobilier locatif.

J’ai parfaitement conscience que tous les calculs réalisés ne sont pas le strict reflet de la réalité, mais nous donne une bonne tendance.

Il y a pleins de facteurs externes comme l’inflation ou la conjoncture, et internes comme le choix des locataires et les sinistres qui peuvent influencer ces chiffres.

Les 47.829,01€ de renégociation par exemple, sont acquis mais ne seront épargnés que sur les 220 prochaines mensualités.

Ils ne devraient donc pas être pris en compte pour une analyse chiffrée aujourd’hui, mais ils amélioreront mon cash-flow jusqu’au terme du crédit.

Avez-vous maintenant compris qu’il était possible de devenir riche avec l’immobilier ?!

 

Si vous n’avez pas encore téléchargé mon livre « 10 occasions de devenir riche avec l’immobilier locatif », remplissez le formulaire qui se trouve juste en dessous de ces lignes.

 

Bonne route vers la richesse…

 

David Demaire

www.moi-riche-pourquoi-pas.com

 

                     Recevez mon livre 

               "10 occasions de devenir riche avec l'immobilier locatif"

 

10 réactions au sujet de « Devenir riche avec l’immobilier locatif : étude d’un cas réel. »

  1. Bjr David , bravo pour ta réussite immobilière ,
    et tes messages très intéressants .
    Quelles sont les garanties financières que tu demandent à tes locataires , pour éviter les loyers non réglés ( perte d’argent ) et les appartements détériorer . je voudrais investir dans 2 biens mais autour de moi plusieurs connaissances arrêtent l’immobilier a cause de ces problèmes . Que pense tu de la colocation ?
    Cdlt

    1. Bonsoir Joël,
      Je te remercie pour tes compliments. Je demande une garantie locative de 2 mois bloquée pendant la durée du bail. De plus, j’ai une assurance loyers impayés et protection juridique. Mais je suis occupé de changer d’assurance. Je crois que dès que ce sera signé, je vous ferais un article pour vous expliquer pourquoi je change. J’ai failli acheter un jour un immeuble qui avait été aménagé spécifiquement pour la colocation. Mais au final, c’est mon banquier qui l’a acheté ! Pas cool ! J’étais en concurrence sans le savoir avec mon banquier, mais lui le savait ! Donc non je n’ai jamais fait de colocation, mais je suis positif. Pas beaucoup de différence avec l’investissement classique, mais rentabilité supérieure. Merci pour ton post.
      David.

  2. Sympa comme projet.

    Pas à la portée du premier venu sans formation.
    Par contre je serai ravi d’en parler un peu plus avec toi concrètement.
    C’est un genre de projet qui m’intéresse.

    En tous cas j’espère que tu pourras bien revendre tes appartements à la découpe.

    1. Salut Michael,
      Effectivement, ce n’était pas mon premier projet ! Mais ça forme l’expérience. Aucun problème pour en discuter avec toi, je te contacte.
      Revente = pas avant 20 ans, pour ma pension peut-être 🙂
      A très vite.
      David

  3. Très beau projet
    Concernant le cash- flow
    il faut déduire les frais d’agence
    les assurances loyers impayés
    la taxe foncière
    les assurance de l’immeuble PNO
    les éventuels impôts sur le revenue je ne pense pas qu’avec les travaux l’exonération des impôts sur le revenue va duré 25ans
    sans comté les petits travaux pour entretenir le batiment il ne restera pas toujours neuf.
    Le logement vide entre deux locataire donc absence de loyer . vous n’aurez pas toujours des locataires qui partent avec des logements impeccable donc appel à des entreprises pour remettre en état exemple une douche un wc une cuisine équipée des sangles de volet des serrures les sols la robinetterie le peinture les communs tous sa ne dure pas 25ans donc votre bénéfice et biens entamé
    même si on a une assurance loyer impayé il y a toujours des accidents , les loyers pendant 25ans ne rentre pas a 100%
    le cash_flow a la fin des 25ans ne sera pas le même que dans vos calcule je suis propriétaire depuis 30 ans de plusieurs appartements

    1. Salut Corinne,
      Je te remercie pour ton commentaire. Tu as 100% raison ! Il y a beaucoup d’éléments qui viennent diminuer mon précieux cash-flow. Je l’ai signalé d’ailleurs. Mais dans le cas précis de cet immeuble, le cash-flow n’était pas l’élément le plus important ! Immeuble sans apport, plus-value importante,…etc. On ne peut jamais gagner sur tous les points. Mais j’ai d’autres immeubles qui dégagent plus de cash-flow pour compenser. Ce qu’il faut retenir peut-être, c’est qu’au final, avec 50.000€, je suis propriétaire d’un immeuble de 900.000€ qui me rapporte de l’argent direct et indirect tous les ans. Et dans 17 ans, j’aurais une belle pension grâce à cet unique immeuble. A très vite. David

  4. Bonjour David,
    Super beau projet ! Par contre, ce n’est pas un projet que je tenterai pour l’instant car je n’ai pas encore d’expérience dans l’immobilier…
    Est-ce que tu vas vendre les 6 appartements en 6 ans ?

    1. Salut Vincent,
      Clairement, je ne recommande pas ce type de projet pour commencer ! Trop risqué ! Mais ce n’était pas mon premier non plus.
      Je n’ai pas encore de position sur la vente qui n’aura pas lieu avant une vingtaine d’années. Je le vendrais à la découpe, je l’apporterai à une société, je le donnerai à mes enfants,… A voir…
      A très vite.
      David

  5. Bonjour David, je vois d’après la plupart des articles que j’ai pu lire que tu es plus axé sur l’achat puis division d’immeubles en appartements. A tes yeux est-il préférable de faire ce choix que l’achat de bâtiments dédiés à une habitation unifamiliale type simple maison d’habitation? Merci d’avance pour ta réponse.

    1. Salut Nathan,
      A toi de faire les calculs de rentabilité, mais elle devrait être moindre avec des biens de type maison unifamiliale.
      J’en ai quelques une et j’ai déjà fait ce type de calcul, c’est pour cela que je ne vais pas plus loin avec ce type de biens.
      Amitiés.
      David

Laisser un commentaire

Votre adresse de messagerie ne sera pas publiée. Les champs obligatoires sont indiqués avec *