Dans quoi investir en immobilier pour une belle rentabilité ?

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Vous vous demandez certainement que faire comme investissement immobilier locatif pour obtenir une belle rentabilité ?

Quels sont les meilleurs supports en immobilier ?

Il existe de multiples supports permettant d’obtenir une rentabilité supérieure à la moyenne.

Steve, un lecteur, m’a posé une question :

 

« Vous mentionnez que vous gérez en direct vos biens immobiliers professionnels.
Avez-vous une préférence pour ce type d’investissement ? »

 

Dans quoi investir pour une belle rentabilité ?

 

Voici deux supports permettant d’atteindre une rentabilité supérieure à la moyenne.

 

Location saisonnière. 

 

Effectivement en location saisonnière (Wikipédia) vous obtiendrez des rendements locatifs supérieurs.

Vous placez un bien en location traditionnelle à l’année et vous obtenez une rentabilité de 8% par exemple.

Maintenant prenez le même bien, vous l’exploitez en location saisonnière par le biais de Airbnb.

Vous vous occupez du bien vous-même, sans aide extérieure.

Dans ce cas, vous prendrez en charge les annonces, les réservations, les réponses aux questions des candidats, les entrées et sorties de locataires, le nettoyage du bien, le nettoyage du linge de maison, les divers travaux d’entretien et de réparation entre occupants, etc

Et magie, pour le même bien, vous obtenez un rendement locatif de 15% !!

Ok c’est très bien, mais combien de biens pourrez-vous acheter et louer de cette manière avant d’être complètement débordé ?

3, 4, 5 ? Je peux me tromper car je ne l’ai jamais fait mais cela me semble être un maximum !

Et si vous sous-traitez une partie des taches, votre rentabilité diminuera avec votre cash-flow

 

Parkings, box et garages.

 

Les parkings, les box et les garages sont des biens peu chers et ne demandant quasiment aucun entretien.

Il est de plus facile de casser un bail pour ce genre de biens en cas de problèmes.

Ils offrent généralement des rentabilités locatives élevées car leur prix d’achat est faible par rapport aux loyers.

N’oubliez pas que chaque locataire est un client et qu’il vous demandera du temps.

Vous savez que je possède +-50 biens en location et que je les gère seul avec l’aide externe d’une agence immobilière.

Après un rapide calcul, il me faudrait entre 450 et 650 places de parking pour obtenir les mêmes loyers que ce que j’ai aujourd’hui.

Pensez-vous que je pourrais encore faire cela seul ?

 

Si vous vous demandiez dans quoi investir en immobilier, vous avez peut-être maintenant une piste avec la location professionnelle.

 

Dans quoi investir ? Il y a mieux…

 

Je vous propose d’envisager un autre support que j’utilise.

Il s’agit de biens professionnels, semi-industriels ou industriels.

Je suis propriétaire de surfaces commerciales, d’entrepôts servant d’atelier et d’entrepôts servant de stockage.

J’en possède 6, donc je gère 6 locataires moi-même, sans agence immobilière, pour un total de loyers de près de 11.000€/mois.

Cela correspond à près de 2000€/mois de moyenne par unité.

Rien que pour remplacer les loyers de ces 6 biens, il me faudrait +- 150-200 places de parking !!

 

Avantages.

 

Voyons quels sont les avantages principaux :

 

  • Ces biens génèrent une forte rentabilité
  • Loyers élevés
  • Il faut gérer peu de locataires pour obtenir des loyers importants
  • Demande moins de temps de gestion que pour du locatif privé
  • Les locataires sont en général dans les lieux pour des longues périodes.

 

Inconvénients.

 

  • Ce type d’investissement n’est pas à la portée de tous, surtout si vous commencez dans l’immobilier. Vous pouvez néanmoins commencer par des surfaces plus petites.
  • Loyers élevés = risques importants en cas de loyers impayés.
  • Ce type d’investissement risque de ne pas convenir pour des investissements en privé. Il sera peut-être nécessaire de créer une société pour envisager l’achat et la location.
  • La taxation sur les revenus locatifs de biens professionnels est en général supérieure à celle de la location dans le privé.

 

!!! Attention je ne suis ni juriste, ni fiscaliste, ni notaire : renseignez-vous bien dans votre pays et dans votre situation. Chaque cas, chaque situation est unique. Faites-vous toujours bien conseiller par des professionnels avant de vous lancer dans telle ou telle voie !!! Les Notaires délivrent de bons conseils gratuits, ils ont aussi un rôle de conseiller. 

 

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Cas réel d’un ami.

 

Un ami m’a demandé un jour mon avis d’investisseur.

Il voulait savoir si dans son cas je louerais ou je revendrais ?!

Cet ami est propriétaire d’un bâtiment de +- 500 M².

Il s’agit d’un bâtiment comportant une partie show-room de belle facture, des bureaux à l’étage et une partie atelier à l’arrière.

Ce bien est situé dans une zone commerciale et semi-industrielle, et le long d’une voie rapide.

Après avoir consulté une agence immobilière spécialisée dans la vente et la location de ce type de biens professionnels, il obtient les informations suivantes :

 

  • Ce bien est estimé à +- 500.000€.
  • Il pourrait être loué 5.000€/mois.

 

Ni une, ni deux, je saute sur ma calculette (un vieux réflexe d’investisseur).

5.000€/mois = 60.000€/an, soit 12% de rentabilité.

Mais aussi et surtout 5.000€/mois pour gérer un seul locataire !

 

Mon avis.

 

Je lui ai dit que vu la rentabilité, et dans ma situation, je n’hésiterais pas longtemps et je louerais.

5.000€/mois, 1 seul locataire et 12% de rentabilité. What else ?!

Dans mon cas, cela aurait été une très belle opportunité, j’ai d’ailleurs pensé à lui faire une offre, mais ce n’était pas le bon moment.

Par ailleurs, je ne suis pas pour le fait de faire des affaires avec des amis, c’est le meilleur moyen de les perdre.

 

Son avis.

 

Mais dans sa situation, il n’en était pas de même.

Il est propriétaire de 2 appartements qui sont loués, soit +- 2 x 650€/mois de loyer.

Ca lui aurait fait un troisième locataire de 5.000€/mois avec son bâtiment.

Il pouvait clairement vivre sans travailler dès le jour de la location car son bâtiment était payé.

Mais, à raison, la situation aurait été trop risquée pour lui si ce troisième locataire était en défaut de payement.

Il lui aurait fallu une énorme épargne de sécurité pour gérer le risque.

Au final, il a revendu son bien.

Je lui ai dit :

« Je comprends ton choix, il est sage. Mais maintenant, vu la conjoncture, dans quoi investir cet argent ? »

 

Conclusions.

 

Si vous vous demandiez dans quoi investir en immobilier, vous avez peut-être maintenant une piste avec la location de biens professionnels.

Les parkings et la location saisonnière sont des supports très rentables également.

Vous aurez compris que chaque support immobilier possède ses avantages et inconvénients.

De plus, chaque situation est unique. Un investissement qui est bon pour moi ne l’est pas forcément pour un autre. 

 

Quels supports immobiliers ont votre faveur et vous correspondent le mieux ?

 

Bonne route vers la richesse…

David Demaire

www.moi-riche-pourquoi-pas.com

 

 

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6 réactions au sujet de « Dans quoi investir en immobilier pour une belle rentabilité ? »

    1. Salut Théo,
      Je te remercie.
      Les logements étudiants sont également un bon investissement !
      J’ai un ami, professionnel de l’immobilier, qui vient de construire un immeuble complet de petits studios pour les étudiants.
      L’ensemble de son immeuble est loué et rentable.
      J’essayerais de l’interviewer prochainement pour obtenir son feed-back et peut-être quelques chiffres.
      Merci
      David

  1. Bonjour David ,
    merci pour cet article fort intéressant.
    je suis intéressée par l’investissement dans un bien professionnel mais comment dénicher LE meilleur bien sans tomber sur une arnaque (ne pas trouver de locataires par exemple) ?
    Peux-tu m’éclairer stp ?
    Merci bcp.

    1. Bonjour Lily,
      Il n’est pas facile de répondre à ta question! Pour ma part, j’avais déjà un bien professionnel loué lorsque j’ai loué les 5 suivants. Je savais qu’il y avait de la demande dans ma région et très peu d’offre. J’ai fait appel à une agence spécialisée dans le domaine de l’industrie et du commercial pour me les louer. Tout a été loué en 3 mois.
      Bonne journée.
      David

  2. Bonjour David !
    Merci pour ton article et tes conseils. Juste ton avis, pour une personne qui veut investir dans les immeubles de rapport pour faire de la colocation, es ce que ce surport sera rentable ? Merci et bonne continuation.

    1. Bonjour,
      Je ne fais pas de colocation mais je crois que c’est un très bon support. Il est facile de trouver 3 personnes qui paieront 400€/mois p.e., soit 1200€/mois. Alors que si tu louais le même bien à une seule famille, tu en tirerais 700 ou 800€ p.e. Technique positive pour faire du cash-flow. Bon WE.
      David

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