Comment investir dans l’immobilier sans être bloqué par les banques ?

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Comment investir dans l’immobilier lorsque l’on est investisseur, gourmand et ambitieux ?

Comment faire pour ne pas être bloqué par les banques ?

Comment répartir le risque lié aux crédits ? 

 

Si comme moi vous aimez l’immobilier.

 

Si vous voulez en savoir plus sur l’argent, la création de richesse et l’immobilier, je pense que mon livre « Moi Riche ? Pourquoi Pas ! » pourra vous intéresser.

 

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Une lectrice m’a posé dernièrement une question intéressante :

 

Any rembourse 4.000€/mois.

Je suppose et j’espère pour elle que c’est bien 4.000€/mois de remboursements de crédits immobiliers 😆 .

Après avoir lu mon article « 25.000€/mois de remboursement de crédits, et alors ?! » , elle m’a demandé comment investir dans l’immobilier sans être bloqué par les banques ?

Comment moi je faisais pour ne pas être bloqué par les banques ?

C’est une question intéressante qui demandait plus qu’une réponse via un commentaire.

 

Capacité d’emprunt et taux d’endettement :

 

Si vous êtes intéressés par le domaine de l’immobilier, vous devez savoir que les banques ne dépassent pas certaines limites dans les montants que vous leur rembourserez tous les mois.

C’est ce qu’on appelle la capacité d’emprunt (Wikipédia). 

De manière générale, les banques ne dépasseront pas un taux d’endettement de 33% de vos revenus. 

Le taux d’endettement étant la part de vos revenus qui est consacrée au remboursement des prêts.

Qu’il s’agisse d’ailleurs de crédits immobiliers ou de crédits à la consommation.

On comprend dès lors pourquoi le fait d’user de crédits à la consommation, c-à-d des mauvaises dettes, ampute votre capacité d’emprunt et vous empêche donc de devenir riche.

Ce taux est bien sur variable d’un organisme financier à un autre, mais c’est une moyenne.

Il est également variable d’une personne à l’autre en fonction de vos revenus. 

Au-delà de 33%, les banques considèrent que le risque devient trop important pour elles.

Elles considèrent que vous avez besoin des 67% restant pour vivre au jour le jour.

Par exemple, si vous avez 3000€ de revenus mensuels nets, les banques devraient accepter de vous laisser rembourser 1000€/mois de mensualité pour un crédit immobilier. 

Dans ce cas, vous rembourserez donc 1000€/mois à votre banque pour votre crédit immobilier et il vous resterait 2000€/mois pour votre vie de tous les jours.

 

l'investissement locatif immobilier est une formidable moyen de vous payer en premier, de réaliser une épargne forcée automatique

 

Si j’ai compris, vous gagnez 75.000€/mois ?!

 

Vous imaginez bien que je ne gagne pas 75.000€/mois de salaire net. Bien évidemment !!

Par contre, je rembourse bien 25.000€/mois aux banques pour mes divers crédits immobiliers.

   ° Comment vous avez fait et pourquoi ?

Tout simplement parce que lorsque vous investissez dans l’immobilier locatif, les banques vont (heureusement 😉 ) prendre en compte vos revenus locatifs.

Cela signifie que lorsque je souhaite contracter un nouveau crédit immobilier, la banque va prendre en compte mon salaire, celui de mon épouse et l’ensemble des loyers que je perçois tous les mois.

En général, ils vont me demander des preuves. Je dois donc leur fournir des fiches de paye et les extraits bancaires des versements de loyers, et en général pour les 3 derniers mois.

Ils peuvent parfois également me demander une copie des baux (contrats de location).

Comme chacun de mes investissements dégage du cash-flow positif tous les mois, la banque ne peut que constater que j’ai la capacité d’honorer mes engagements.

Si je rembourse 25.000/mois aux banques, mais que j’ai 35.000€/mois de loyers rentrant, cela me laisse une marge confortable d’imprévus.

 

Pourquoi avoir créé des sociétés :

 

Voici un « truc » que j’utilise et qui m’a aidé à arriver à 50 biens locatifs.

J’ai investi une partie de mon patrimoine en privé, mais j’ai également créé deux sociétés patrimoniales.

Ce sont des sociétés qui n’ont pas d’activité autre que la détention de biens immobiliers et/ou mobiliers.

Mes sociétés sont des personnes morales, ce qui signifie qu’elles ont leur propre identité juridique.

C’est un peu comme si elles étaient quelqu’un d’autre, une autre personne, dont je serais par contre le propriétaire.

 

Avantages :

 

  • Le risque que je prends en empruntant des millions d’euros de crédits est splitté sur plusieurs entités. Répartition des risques.
  • Comme j’ai investi en privé et en société, je profite des avantages financiers et fiscaux liés à la détention d’immobilier en privé et en société.
  • Il y a également des avantages au niveau de la gestion de patrimoine dans chacun des cas : donation, succession,…

 

Inconvénients :

 

  • Une certaine lourdeur administrative liée aux sociétés. J’ai également une 3ème société qui réalise les travaux pour les deux autres sociétés. Cela signifie que c’est une structure assez lourde à gérer.
  • Le fait d’avoir des sociétés engendre des frais supplémentaires (comptabilité, administration, obligations diverses légales,…)

 

 

!!! Attention je ne suis ni juriste, ni fiscaliste, ni notaire : renseignez-vous bien dans votre pays et dans votre situation. Chaque cas, chaque situation est unique. Faites-vous toujours bien conseiller par des professionnels avant de vous lancer dans telle ou telle voie !!! Les Notaires délivrent de bons conseils gratuits, ils ont aussi un rôle de conseiller. 

 

Comment investir dans l’immobilier ?

 

Pour ma part, j’investis à la foi en personne physique mais également au travers de 2 sociétés dont je suis le seul actionnaire.

En général, quand j’ai terminé un investissement, je fais le suivant sur une autre société.

Je fais une tournante, une rotation.

Je laisse donc toujours 2 des 3 entités se « reposer » quelques temps.

Les banques ne me bloquent pas car au final je ne réalise un investissement que tous les 3 ou 4 ans en moyenne dans chaque structure.

Et surtout, le plus important, mon cash-flow est toujours positif dans chaque investissement.

Il y a quelques semaines, je suis passé chez mon Notaire pour modifier les statuts de mes sociétés.

Elle m’a demandé si je ne désirais pas fusionner les 2 sociétés qui finalement font la même chose toutes les deux.

Il est clair que la gestion serait plus simple et moins coûteuse. Je le ferai peut-être un jour ?!

Mais pour le moment, comme je continue d’investir de manière régulière, cela me procure un avantage certain dans ma capacité d’emprunt.

Les banques sont toujours d’accord de me suivre pour un nouveau projet.

 

Conclusions.

 

Si vous vouliez savoir comment investir dans l’immobilier sans être bloqué par les banques, vous en savez maintenant un peu plus. 

Tout d’abord, les banques prendront en compte vos rentrées de loyers dans le calcul de votre capacité d’emprunt.

Ensuite, si vous voulez aller plus loin par la suite, vous avez la possibilité de créer plusieurs structures juridiques différentes qui généreront chacune leur propre cash-flow et leur propre patrimoine.

 

 

Alors pour vous, comment investir dans l’immobilier ? N’hésitez pas à partager avec moi et avec d’autres vos expériences en laissant un commentaire.

 

Bonne route vers la richesse…

David Demaire

www.moi-riche-pourquoi-pas.com

 

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4 réactions au sujet de « Comment investir dans l’immobilier sans être bloqué par les banques ? »

  1. Bonjour David. Excellent article.
    Je suis de la profession bancaire et je monte moult financements.
    J’ajouterai que pour les moins de 36 ans, les banques sont enclins à prêter jusqu’à 40% d’endettement. C’est super l’idée des personnes morales. Tu peux au lieu de fusionner tes 2 structures, créer une holding (désolé coût supplémentaire…) qui recueillerait les dividendes des 2 ou 3 sociétés actuelles et toi tu perçoit à titre privé des dividendes où la.fiscalité sera plus souple. En tout cas hâte de lire la suite. A bientôt. Ray

    1. Salut Ray,
      Oui je connais le principe du holding. Je devrais peut-être l’envisager un jour, mais ce n’est pas encore adapté à ma situation aujourd’hui. Merci en tous cas de ton intervention.
      A bientôt. David

  2. Bonjour David,
    tu nous donnes déjà pas mal d’infos, mais pourrais tu expliciter les statuts de tes 2 sociétés (SCI ?).
    Et surtout tuu parles également que tu as une monté une société qui se charge de tes travaux, et là je suis très intéressé par ce montage. Quelle est son statut ? Quelles ont été les démarches ? les contraintes ? les avantages ?Comment optimises tu tout cela ?
    Si tu as le temps de revenir sur ces points, ca serait super sympa car je possède 2 biens locatifs et je souhaiterai monter une entreprise également.
    A bientôt,
    Alexandre

    1. Salut Alex,
      Désolé de répondre si tard mais problème informatique. Entre-temps, je t’ai envoyé un mail.
      Amitiés.
      David

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