Cash-flow définition et calcul : votre meilleur ami en immobilier !!!

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Cash-flow définition ? Qu’est-ce que c’est ? Comment calculer votre cash-flow ? A quoi sert le cash-flow ? Etude de cas vécu personnellement !

Vous verrez que le cash-flow découle directement de la rentabilité locative.

Si vous avez lu quelques-uns de mes articles, vous aurez sans doute remarqué que je parle sans cesse de cash-flow, de cash-flow et encore de cash-flow.

Jusque-là, j’en ai parlé, sans encore vous avoir mentionné de quoi il s’agissait.

Si vous voulez savoir ce que c’est, et bien je dirais que le cash-flow est LE ratio le plus important de tout investissement locatif.

Je ne peux donc que vous recommander de bien le comprendre, d’y être vigilant et de toujours le garder à l’esprit, dans chacune de vos opérations immobilières !

Essayons de trouver une définition au cash-flow ?!

 

Cash-flow définition :

 

Le cash-flow, ou flux de liquidités, représente le flux de trésorerie (Wikipédia).

En immobilier et pour être simple, le cash-flow est en fait la différence entre vos entrées et vos sorties.

D’un côté, vous avez vos entrées, les loyers que vous percevez de vos locataires.

De l’autre côté, vous avez vos sorties, comme par exemple :

 

  • mensualités de votre crédit
  • assurances
  • charges communes
  • Etc

 

   Cash-flow = entrées – sorties = revenus – dépenses

 

Si entrées > sorties : cash-flow positif

Si entrées < sorties : cash-flow négatif

 

Le cash-flow est en quelque sorte une conséquence de votre rendement locatif.

Si vous avez une belle rentabilité, vous devriez avoir également un beau cash-flow positif.

 

Exemple concret.

 

Prenons un exemple simple afin de bien comprendre toute l’importance de ce cash-flow positif.

 

Vous avez un salaire de 2.000€ net/mois.

Vous savez que vous avez besoin de 1500€/mois pour vivre et donc que votre capacité d’épargne est de 500€/mois.

 

Votre appartement est loué 700€/mois.

La mensualité de votre crédit est de 800€/mois.

Les charges diverses liées à votre appartement sont de 100€/mois.

 

Dans ce cas (volontairement simpliste), le cash-flow de votre opération immobilière est donc :

 

Cash-flow = 700€ – 800€ – 100€ = -200€

Cela signifie que vous avez un cash-flow négatif !

Tous les mois, durant les 20 ans (ex) de votre crédit immobilier, soit durant 240 mois, vous allez devoir puiser 200€ dans votre capacité d’épargne pour honorer vos engagements vis à vis de la banque.

 

Pas de problèmes me direz-vous vu que vous avez une capacité d’épargne de 500€.

Effectivement, si vous voyez les choses sous cet angle, vous pouvez même répéter l’opération une seconde fois.

Vous aurez alors un cash-flow négatif de 400€/mois pour une capacité d’épargne de 500€/mois.

Tout va bien encore jusque-là !

 

Par contre si vous voulez répéter l’opération une troisième fois, vous êtes bloqué, et théoriquement en banqueroute car vous ne pouvez plus honorer votre fournisseur, la banque !

Situation que je vous invite vivement à ne jamais rencontrer !!!

La logique voudrait qu’aucune banque ne vous laisse jamais arriver à une telle situation.

 

Relisez ou revisionnez 10 fois cet exemple si nécessaire, mais vous devez avoir compris cet exemple et l’importance du cash-flow positif !!!

 

Cash-flow définition ? Qu'est-ce que c'est ? Comment calculer votre cash-flow ? A quoi sert le cash-flow ? Etude de cas vécu personnellement !

 

Cas personnel :

 

Vous comprenez donc que ce cash-flow doit être positif si vous voulez aller loin en immobilier.

Je vais vous expliquer mon tout premier achat immobilier.

Je sortais de l’école, je venais de me marier et d’acheter ma maison et surtout, à l’époque, je ne connaissais rien à l’immobilier.

Mes parents avaient décidé d’acheter un appartement dans une copropriété.

Je me suis donc dit que si mes parents achetaient, c’était une bonne opportunité pour moi également.

J’ai donc acheté un appartement au 4ème et dernier étage d’un immeuble de 9 appartements avec ascenseur.

 

Ses avantages :

 

  • L’appartement était très grand car il reprenait la surface de 2 appartements, soit +- 130M².
  • Il y avait 2 appartements par étage, sauf pour le mien.
  • Il offrait une vue magnifique sur la campagne car il y avait une énorme baie vitrée donnant sur un balcon.
  • J’ai un peu acheté par coup de cœur, ce qu’il ne faut jamais faire, en me disant qu’un jour je pourrais y habiter si besoin car il me plaisait.
  • Le prix d’achat était moins cher au M² car en sous-toiture.

 

Ses inconvénients :

 

  • Il était en sous-toiture, donc il n’y avait pas beaucoup de murs extérieurs verticaux.
  • Il était en copropriété, donc il y avait des charges tous les mois.

 

Quelques chiffres :

 

Date achat : 1999

Crédit : 94.200€ (il y avait un effort propre).

Durée : 15 ans.

Taux : 4.94% (fixe), renégocié par la suite à 3.78%.

Mensualités : +-770€ initialement.

Loyer initial hors charges : +- 570€/mois.

 

Analyse :

 

Cet achat a été effectué en 1999 et je n’ai plus rien fait comme investissement immobilier jusqu’en 2004.

Il m’aura fallu 5 années pour digérer et apprendre de mes erreurs :

  • J’avais un cash-flow négatif de 200€ malgré mon effort propre, je devais donc puiser tous les mois dans mes réserves.
  • Je ne comprenais pas comment je pouvais faire pour en acheter un 2ème, un 3ème etc
  • J’ai acheté un appartement dans un immeuble neuf, il m’a donc couté cher pour l’époque (frais de promoteur, frais d’agence,…etc).
  • Je n’ai plus jamais ensuite acheté d’appartement neufs dans ce genre de promotions immobilières (copropriétés).
  • J’ai ensuite acheté de l’ancien avec de gros travaux à prévoir.
  • Je n’ai plus acheté sur 15 ans, mais sur 20 et 25 ans. En allongeant la durée, vous diminuez les mensualités.

 

Pourquoi je l’ai revendu ?

 

C’est le premier bien que j’ai acheté et c’est le premier (et le seul) que j’ai revendu à ce jour.

J’ai attendu la fin du crédit pour le revendre pour profiter au maximum du remboursement de capital des dernières années du crédit.

   ° Pourquoi l’avoir revendu alors que le crédit était terminé ?

Effectivement, le crédit était remboursé et après 15 ans les loyers avaient plus ou moins atteint la valeur des mensualités.

Tout d’abord, j’ai réalisé une belle plus-value sur la vente en le détenant durant 15 années.

Par ailleurs, je l’ai revendu pour les raisons suivantes :

 

  • charges mensuelles importantes (ascenseur, abords, syndic, …).
  • assemblée générale 1 à 2 fois par an. Imaginez avec 50 biens ce que cela donnerait comme réunions. Une bonne partie de mes soirées y passeraient…
  • en copropriété on est pas seul maître à bord pour les prises de décisions.
  • j’avais besoin de liquidités pour un autre investissement et pour recréer mon épargne de sécurité.
  • comme je n’avais encore jamais rien revendu, aucun problème de requalification comme « marchand de biens », et donc requalification de mes loyers en revenus professionnels.

 

Avantages du cash-flow positif ?

 

Je vois essentiellement deux avantages quant au fait de mettre votre cash-flow positif comme priorité numéro 1 !

 

  • En réalisant à chaque opération un cash-flow positif, vous ne devez jamais puiser dans votre réserve d’épargne. Ce qui vous permet d’avoir une capacité d’emprunt « quasiment illimitée » car les banques prennent en compte vos loyers. C’est comme cela qu’aujourd’hui je possède 50 biens immobiliers.

 

  • D’autre part, si vous accumulez du cash-flow positif à chaque opération, vous vous créez des revenus qui à un moment vous permettent de vivre sans travailler. Vous vivez alors avec l’excèdent des loyers. C’est ce que je vous expliquais dans cet article « 25.000€/mois de remboursement de crédits, et alors ?! »

 

 

Conclusions.

 

Cash-flow définition ? J’espère vous avoir donné une bonne définition du cash-flow et d’avoir avoir insisté suffisamment sur ce critère pour qu’il devienne votre critère numéro un !

J’espère aussi vous épargner les 5 années que j’ai perdu par méconnaissance !

Il n’y a pas de secret dans l’investissement locatif, si vous voulez un jour devenir riche, placez votre cash-flow en première position !!!

CASH-FLOW, CASH-FLOW et CASH-FLOW !!!

Positif bien sûr 😉

 

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Si vous voulez en savoir plus sur l’argent, la création de richesse et l’immobilier, je pense que mon livre « Moi Riche ? Pourquoi Pas ! » pourra vous intéresser.

 

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Placez-vous le cash-flow comme moi comme premier critère d’un bon investissement ? Ou bien en avez-vous un autre ?

 

Bonne route vers la richesse…

 

David Demaire

www.moi-riche-pourquoi-pas.com

 

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2 réactions au sujet de « Cash-flow définition et calcul : votre meilleur ami en immobilier !!! »

  1. Bonjour Davis,

    je me lance en 2017 dans l’investissement locatif.
    j’essaye de trouver des biens avec un fort taux de rentabilité brut (mini 8%) et qui me dégageront à coût sur un cashflow positif.

    Pour ceux, j’essaye de créer sous Excel un tableur semi-automatisé pour m’aider à calculer le cashflow.

    Pouvons-nous en discuter ensemble?
    Merci d’avance.

    PS : Merci pour votre blog, il m’inspire

    1. Salut Nicolas,

      Voilà de bien bonnes résolutions pour 2017 ! Je ne peux que t’encourager à investir en immo.
      Je ne dispose malheureusement pas d’un tableau automatisé de calcul de cash-flow comme celui que tu me demandes.
      Lorsque je calcule mon cash-flow, je fais çà sur un bout de papier, old school 😉
      Je suis heureux d’entendre que mon blog t’inspire. C’est un peu le but. Inspirer des gens et les faire bouger…
      Merci pour ton intervention.
      David

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