Loyers impayés : C’est décidé, je change d’assurance loyers impayés !!!

Loyers impayés : C’est décidé, je change d’assurance loyers impayés !!!

                     Recevez mon livre 

               "10 occasions de devenir riche avec l'immobilier locatif"

 

 

Vous êtes propriétaire de biens immobiliers et les loyers impayés impactent la profitabilité de votre investissement.

En effet, il est difficile de tenir votre plan financier lorsque vous vous retrouvez dans cette situation délicate. 

Si comme moi vous en avez assez de cette impunité dont semblent jouir les mauvais locataires, cet article devrait vous intéresser.

Je vais vous parler aujourd’hui d’assurance loyers impayés.

 

Les locataires ont des droits et des devoirs.

 

Lors de l’établissement d’un bail entre propriétaire bailleur et locataire, les deux parties s’engagent à respecter certains points.

Sans rentrer dans tous les détails, voici les points les plus importants.

 

Le bailleur.

 

Le bailleur s’engage à :

 

  • Fournir le bien convenu à la date convenue.
  • Et pour un certain loyer convenu.
  • Et pour une durée convenue.
  • Le logement doit être décent et adapté à l’usage d’habitation.
  • Le logement ne doit pas présenter de risque lié à la sécurité et à la santé.
  • Procéder aux réparations qui n’incombent pas au locataire.
  • Ne plus jouir de son bien pendant la durée du bail.
  • Ne pas interférer avec la vie privée de son locataire, il est chez lui maintenant et plus vous ! Evident, mais pas pour tout le monde !

 

Le locataire

 

De son côté, le locataire s’engage à :

 

  • Payer son loyer et ses charges dès l’entrée en vigueur du bail, qu’il occupe ou non les lieux.
  • User du bien en « bon père de famille ».
  • A ne pas détériorer les lieux.
  • Utiliser les lieux pour son habitation principale.
  • Assurer l’entretien courant.
  • Ne pas réaliser de travaux transformant les lieux sans accord du bailleur.

 

Ce sont les points les plus importants.

D’autres clauses peuvent bien entendu être ajoutées ou modifiées, tant qu’il y a accord dès le départ entre les parties.

Chaque modification ou clause sera actée par écrit dans le bail qui fait office de contrat entre parties.

 

Pourquoi il ne paye plus ?

 

La galère commence.

 

Votre locataire est en place depuis plusieurs mois, il a toujours payé ses loyers en temps en en heure et aujourd’hui il ne vous paie plus.

Ou alors il vient à peine de rentrer dans les lieux et ne vous paie rien depuis le premier jour ?!

Si vous avez déjà vécu cette situation, vous commencez à ressentir des frissons parcourir votre corps. Non ?! 😉

 

Commence alors pour le propriétaire une longue et coûteuse procédure liée à la perte de ses revenus locatifs et qui aboutira sans doute à l’expulsion du locataire.

De votre côté, vous comptiez bien sûr sur les rentrées de loyers pour honorer votre banque.

Ce manque à gagner vous place donc en difficulté.

De plus, dès le premier jour, vous vous retrouvez en position d’incertitude et de doutes.

Vous n’avez aucune idée de l’ampleur que va prendre le litige.

 

  • Combien de temps va durer ce litige ?
  • Combien de loyers vais-je perdre ?
  • Vais-je un jour récupérer les sommes qui me seront dues ?
  • Le locataire va t’il causer des dégâts dans les lieux ?
  • Combien va me coûter la procédure judiciaire ?
  • Etc.

 

Si vous n’avez pas une bonne réserve de trésorerie, une épargne de sécurité, pour combler le manque financier, le locataire par son défaut de payement vous entraîne avec lui dans les difficultés.

Et clairement, votre situation peut devenir catastrophique si vous n’avez pas anticipé.

Je vous renvoie vers le cas de mon ami Stef qui a vécu une situation très inconfortable avec un locataire.

 

Les causes ?

 

Les causes des loyers impayés peuvent être multiples :

 

  • Perte de revenus par perte du travail principal.
  • Chômage.
  • Il est entrepreneur ou artisan et rencontre des difficultés avec son activité.
  • Séparation du couple.
  • Mutation de travail.
  • Son employeur a des difficultés financières.
  • Spirale du surendettement.
  • Locataire peu scrupuleux, il ne payera pas son loyer mais partira en vacances ou achètera une nouvelle voiture.
  • Décès du locataire.
  • Baisse du pouvoir d’achat.

 

Vous pouvez également avoir vous-même (ou votre agence immobilière) accepté un « mauvais » locataire qui ne présentait pas suffisamment de sécurités.

Les critères habituels sont le CDI, ou en tous cas des revenus suffisants, et/ou le choix d’un bon garant. 

Un critère de poids supplémentaire pourrait-être l’acceptation de votre locataire par une assurance loyers impayés.

 

Un critère de poids supplémentaire pourrait-être l'acceptation de votre locataire par une assurance loyers impayés.

 

Prendre ou pas une assurance loyers impayés ?

 

L’assurance loyers impayés n’est pas obligatoire, contrairement à l’assurance « incendie » par exemple.

Vous n’avez donc aucune obligation d’y souscrire.

En effet, vous pouvez très bien faire le choix de ne pas en prendre.

 

Vous créerez alors vous-même votre propre réserve de trésorerie pour pallier aux litiges que vous rencontrerez inévitablement un jour ou l’autre.

Prendre ou non ce type d’assurance ?! C’est à vous de choisir !

 

Pour ma part, je préfère sacrifier une partie de mon cash-flow tous les mois et savoir que je suis assuré.

Non ! Plutôt pour savoir que je suis BIEN assuré !

C’est dans cet esprit de réflexion que j’ai décidé de changer d’assurance loyers impayés.

 

J’étais assuré contre les loyers impayés.

 

Je travaille avec la même agence immobilière depuis 6 ans.

Si je travaille toujours avec eux aujourd’hui, c’est que dans l’ensemble, tout s’est toujours relativement bien passé.

On peut toujours chercher la « petite bête », trouver des défauts et des choses améliorables.

Elle s’occupe d’une grosse partie de la gestion locative.

 

Dans son pourcentage couvrant les frais de gestion, elle propose une assurance loyers impayés et protection juridique.

Cela faisait partie de ses arguments de vente d’ailleurs et était clairement indiqué sur ses contrats et sur ses publicités.

Et c’est certainement un point qui m’a décidé à travailler avec eux, car auparavant, je n’avais pas souscris à ce type d’assurance.

 

On retrouve sur leurs contrats et sur leurs publicités :

 

« Les honoraires sont de 8% HTVA sans assurances et 10% HTVA avec assurances ».

      On en déduit donc que les 2 assurances coûtent donc 2% HTVA.

« L’agence se charge de souscrire une assurance protection juridique* et une assurance garantie loyers impayés« *.

Et bien sûr en petits caractères en dessous, vous retrouvez :

« * Sous réserve d’acceptation du dossier par l’assureur »

 

Pour ma part, je me sers également de cet argument pour rassurer mon banquier lorsque je demandais « encore » un crédit supplémentaire.

« Monsieur le banquier, mes biens immobiliers sont gérés par une agence immobilière, des professionnels, et ils ont une assurance juridique et une assurance loyers impayés« .

 

Par ailleurs, le fait d’être couvert de la sorte apporte un sentiment de quiétude et de sérénité personnel.

On pense que quoi qu’il arrive, on a pensé à tout :

  • L’assurance loyers impayés.
  • Assurance juridique.

 

PERSO.

 

J’ai négocié les frais de gestion vu le nombre de biens que je leur amenais en une fois.

J’ai ainsi obtenu 8% TTC assurances incluses.

Ceci juste pour vous à titre informatif…

 

Par contre, je pense que l’agence avait négocié elle aussi son pourcentage avec son assurance.

J’ai fait des recherches et les primes d’assurance que j’ai trouvé sont plus cher que 2% HTVA.

Ils ont +- 200 biens en gestion, ils ont négocié un volume, c’est normal…

 

Vous devez également savoir que les agences immobilières, et certains autres professionnels du secteur, ont accès à des produits d’assurance qui leurs sont uniquement réservés.

Vous n’aurez donc pas accès à certains produits sans passer par le biais d’une agence immobilière.

 

Concrètement : l’ancienne assurance.

 

Les garanties que j’avais avec ces 2 assurances (loyers impayés et juridique) pouvaient se résumer de la sorte :

 

  • Payement des loyers et contentieux judiciaires : frais réels.
  • Durée maximale d’indemnisation pour les loyers et charges : 24 mois.
  • Plafond d’indemnité pour les frais et contentieux judiciaires : 3.000€.
  • Loyer mensuel maximum : 3.000€.
  • Pas de franchise.
  • Uniquement pour résidence principale (pas professionnel p.e.).
  • Pas d’intervention en cas de décès du locataire.
  • Aucune intervention pour détériorations.
  • Pas d’intervention pour impossibilité de relocation suite à dégâts.

 

Lorsque l’on vous annonce cela, tout va bien dans le meilleur des mondes.

 

Le problème (et oui il y en a un) survient avec l’accessibilité à cette assurance.

Et ça, ce n’est pas indiqué dans le contrat avec l’agence immobilière.

En effet, il faut que les revenus soient 3 fois supérieurs au loyer + charges.

De plus, ils exigent un CDI.

Et c’est là que cela devient moins facile et moins rigolo.

En effet, trouver un locataire qui a un CDI ET des revenus 3 fois supérieurs au loyer + charges n’est pas évident.

 

Exemple :

 

Loyer : 750€/mois.

Charges : 50€/mois.

Revenus minimums : 2.400€/mois.

 

Avec ces critères vous perdez déjà une majorité des locataires ne vivant pas à 2, avec 2 sources de revenus.

 

Il y avait également une clause spéciale pour les locataires déjà en place au moment de la souscription à l’assurance.

Il fallait, pour pouvoir être assuré, que l’on puisse prouver que le locataire n’avait jamais rencontré d’incident de payement sur les 12 derniers mois.

Pour info, un seul mois de retard, une seule fois, dans le payement du loyer est un incident de payement.

 

Je change d’assurance loyers impayés.

 

Au final, sur 6 années de collaboration avec mon agence, je dois avoir connu +- 6 à 8 litiges (je ne suis pas certain du chiffre exact) avec des locataires.

Par exemple, sur cette année 2016 presque écoulée, je n’ai connu qu’un seul litige pour loyers impayés.

Ce litige se chiffre à plusieurs milliers d’euros à ce jour (+- 6.000€).

Et l’assurance est intervenue uniquement 2 fois en 6 ans, et ça j’en suis certain.

Et dans ces 2 uniques cas rencontrés, c’était pour 2 petits studios, donc petits loyers !

 

J’ai donc un jour pris RDV avec mon agence pour leur dire que finalement cette assurance ne servait pas à grand-chose.

Il était peut-être plus intelligent que je cotise moi-même de mon côté pour pallier aux loyers impayés et donc supprimer ces frais d’assurance !

Nous avons donc cherché mieux chacun de notre côté, sans succès.

Quelques mois ont passés et nous avons justement reçu un jour une lettre de l’assurance.

Ils stoppaient purement et simplement ce produit qu’ils commercialisaient pourtant depuis plus de 15 ans, et ce sans préavis.

« Le nombre important des sinistres et la longueur des procédures ne nous permettent plus d’assurer un développement sain et rentable de ces solutions ».

Lire : ils ne gagnent pas assez avec ce produit d’assurance.

 

Il fallait donc reprendre les recherches.

Cette fois, nous avons trouvé, ou plutôt l’agence a trouvé.

Il y avait deux solutions :

 

La première était un repreneur de l’ancienne assurance.

Il reprenait exactement les mêmes conditions que l’ancienne assurance.

Donc cela ne m’intéressait pas !

 

La seconde assurance était une compagnie offrant des garanties supérieures contre les loyers impayés, et donc plus chère.

 

La seconde assurance était une compagnie offrant des garanties supérieures contre les loyers impayés, et donc plus chère.

 

Concrètement : la nouvelle assurance.

 

  • Payement des loyers et contentieux judiciaires : frais réels.
  • Durée maximale d’indemnisation pour les loyers et charges : illimité, plafond à 75.000€ (au lieu de 24 mois).
  • Plafond d’indemnité pour les frais et contentieux judiciaires : 19.452€ (au lieu de 3.000€).
  • Loyer mensuel maximum : 4.000€ (au lieu de 3.000€).
  • Pas de franchise.
  • Uniquement pour résidence principale (pas professionnel p.e.).
  • Intervention en cas de décès du locataire : 3 mois de loyer (au lieu de rien).
  • Détériorations : 10.000€ pour l’immobilier et 3.500€ pour le mobilier (au lieu de rien).
  • Intervention pour impossibilité de relocation suite à dégâts : jusqu’à 2 mois (au lieu de rien).

 

Je passe volontairement les petites clauses et remarques, il y a 6 pages de conditions générales, je doute que cela vous intéresse 😉

Les plafonds d’interventions sont plus hauts ce qui est une bonne chose.

 

Avec cette nouvelle assurance, les conditions d’accès sont un peu plus faciles. 

Il faut que les revenus soient 2.7 fois supérieurs au loyer + charges (au lieu de 3).

Pour les locataires déjà en place, il faut prouver que le locataire n’a pas rencontré d’incident de payement sur les 6 derniers mois (au lieu de 12 mois).

Et ce point change beaucoup de choses par contre !

Par ailleurs, et contrairement à l’ancienne, ils interviennent dans les dégâts locatifs immobiliers et mobiliers, ce qui est un point important vu les montants qui peuvent être en jeu.

 

PERSO

 

Avant de me rencontrer, l’agence a fait une analyse de mon parc immobilier, dossier par dossier.

Il en résulte que :

 

  • la surprime à payer représente 256€/mois, soit +- 3.000€/an.
  • 86 % de mes dossiers seraient assurés, contre 30% avec l’ancienne assurance.
  • 1 bien professionnel n’est pas assurable, ce qui est normal.
  • 2 locataires ne sont pas assurables car ils viennent de rentrer dans les lieux et n’ont pas encore le recul de 6 mois pour être assurés.
  • 2 locataires ont connu des retards de payement dans le passé, mais ils sont en ordre aujourd’hui et pourront être réévalués plus tard.
  • Dans 6 mois, nous pourrons faire réévaluer ces 4 locataires qui pourront peut-être alors être assurés.

 

J’estime donc que cette surprime est justifiée par l’augmentation du nombre de dossiers assurés.

J’ai donc signé avec cette nouvelle assurance.

 

Conclusion.

 

La première chose importante à retenir est que le taux de litiges rencontrés avec des locataires pour loyers impayés est faible.

Il peut être estimé entre 2 et 3% (source : Le Monde)

Personnellement, je pense que c’est un peu plus que cela.

 

Comme pour tout autre type d’assurance, il est important de se pencher à la signature sur les clauses et de bien analyser avant de vous engager.

Chaque assurance a ses clauses, ses plafonds et ses couvertures.

Est-ce que mon choix de payer plus sera récompensé ?

Nous le saurons surement en 2017, si un nouveau litige pour loyers impayés survient.

Ce qui statistiquement devrait arriver !

 

Bonne route vers la richesse…

 

David Demaire

www.moi-riche-pourquoi-pas.com

                     Recevez mon livre 

               "10 occasions de devenir riche avec l'immobilier locatif"

 

8 réactions au sujet de « Loyers impayés : C’est décidé, je change d’assurance loyers impayés !!! »

  1. Bonjour David,
    Merci pour cet article , très Intéressant !
    il tombe à point pour moi car en début d’année prochaine, je dois mettre en location mon T3 qui est actuellement en travaux . Alors, je me demandais s’il était judicieux de prendre cette assurance ou pas en l’occurence OUI , vu les statistiques. Je vais m’y pencher sérieusement et comparer les différentes offres.
    Merci encore pour tes articles toujours très enrichissants.
    Bonne continuation.

    1. Salut Lily,
      En retour, je te remercie pour tes encouragements et pour ton commentaire. Pour moi, c’est toujours sympa que vous réagissiez, positivement ou non, à mes articles. Ca me permet de me réorienter éventuellement, de corriger mes erreurs, d’affiner les sujets qui vous intéressent ou simplement d’avoir un moral en béton. Je n’ai pas l’impression de consacrer mon temps pour rien 😉
      Bon courage dans tes recherches.
      Amitiés.
      David

  2. Salut David,
    merci pour ce sujet.
    Envisages-tu de traiter le sujet du  »déficit foncier » et de son impact fiscal N et N+1 etc…? (avec des exemples de calculs).
    Merci à toi.

    1. Bonjour Mahmoud,
      Le déficit foncier et la fiscalité en générale sont un domaine plus que complexe. Je note ta demande.
      A très vite.
      David

  3. Salut David
    Article instructif notamment le paragraphe où il faut savoir sacrifier du cash flow pour être bien couvert.
    L’assurance garantie locative (GALO) ne semble pas indispensable lorsque tu te trouves dans une zone à forte demande locative et qu’en même tu proposes un loyer correct c’est à dire au prix de marché. Le locataire se dira, j’ai un super bien que je paie pas trop cher pour la zone où je suis, donc j’ai intérêt à être clean avec mon proprio. A l’inverse, la GALO semble indispensable dans une zone où il y a beaucoup d’appartements proposés à la location. En complément de l’assurance et pour ne pas mettre en péril ta situation, sois à l’affût des options de ton crédit immobilier. Tu peux par exemple: stopper une mensualité ou bien diminuer les mensualités, cela permettra d’absorber les périodes de vacances ou d’absence de locataire.
    A bientôt et bonnes fêtes de fin d’année

  4. Bonjour David !
    Merci pour cet article qui est très instructif. Je te lire chaque matin . À ton avis quel bien qui est plus rentable et qui propose moins de tracasseries ? Merci et bonne continuation.

    1. Bonjour,
      En immobilier, « plus rentable » et « moins de tracasseries » ne sont pas compatibles. Si tu cherches la rentabilité, orientes toi vers des petits biens ou vers la location saisonnière par exemple. Si tu cherches le moins de problèmes, mais avec des rentabilités plus faibles, la location longue durée sans services, avec peu de changement de locataires et géré par une agence immobilière.
      Bonne journée.
      David

Laisser un commentaire

Votre adresse de messagerie ne sera pas publiée. Les champs obligatoires sont indiqués avec *