Achat locatif : la méthode pour atteindre 100% d’échec !

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Je vais vous relater aujourd’hui l’histoire d’un achat locatif peu réjouissant.

Cette mauvaise histoire d’investissement immobilier locatif est arrivée à l’un de mes grands amis, appelons le Stef.

Loin de moi l’envie de me moquer de lui ou de médire.

Je cherche plutôt à éveiller vos sens afin que jamais vous ne tombiez dans la même situation que lui avec votre achat locatif.

Au départ, un achat non locatif.

 

Il y a quelques années, Stef a acheté un joli appartement 1 chambre dans un énorme immeuble d’une très grande ville.

Stef avait loué un petit appartement durant ses premières années de travail et il s’était décidé à acheter ce qui allait être sa résidence principale.

Il était, et est toujours d’ailleurs, ingénieur en informatique, il travaillait dans le domaine bancaire et gagnait très bien sa vie.

Stef venait d’une famille modeste de 7 enfants, de laquelle il était le petit dernier.

Son papa était décédé et il avait été élevé par sa maman uniquement qui a fait ce qu’elle pouvait avec ses 7 enfants.

Il devenait donc heureux propriétaire d’un bel appartement à deux pas de son travail.

Mais surtout, Stef était très fier de son achat car il l’avait acheté sans aide extérieure et seul car il n’avait à l’époque pas de compagne.

Nous avons passé de très bons moments dans son bel appartement… Merci encore Stef 😉

 

Qui s’est transformé en achat locatif…

 

Un jour il rencontre une jeune femme qui habitait à une centaine de kilomètre de là.

Très vite ils ont décidé d’habiter ensemble dans une petite ville située à mi-chemin. 

Ils ont trouvé un appartement en location et ont déménagé.

Que faire maintenant de son ancien appartement ? Vendre ou louer ?

Peut-être à mon contact, et à force que je lui parle encore et encore d’immobilier locatif, il décide de conserver et de louer son ancien appartement.

Son appartement était alors devenu un achat locatif.

Quelques travaux de peinture et quelques annonces plus tard et son appartement était loué.

Jusque-là tout se passe bien !

Le locataire paye ses loyers tous les mois et les loyers couvrent les mensualités à la banque (cash-flow positif).

Que demander de plus ? 

Il vit une jolie histoire avec sa belle et son locataire, lui, paye tous les mois les mensualités de son achat locatif.

Belle Vita …

Comme leur belle histoire continuait, ils décidèrent en parallèle de construire leur propre maison.

Ils ont acheté un terrain et commencé les démarches pour construire une belle villa 4 façades à la campagne.

Dans les films, ces belles histoires ne durent jamais très longtemps.

 

Puis cet achat locatif s’est transformé en cauchemar !

 

Puis un jour, ce qui devait arriver arriva !

Son locataire a rencontré des problèmes d’argent et n’a donc plus honoré le payement de son loyer !

Même si Stef avait un beau salaire, il avait maintenant des responsabilités car non seulement il était en couple, mais il devait maintenant honorer 2 loyers.

Le loyer de son achat locatif, car comme son locataire ne payait plus, il devait prendre le relais et continuer à rembourser lui-même la banque.

Par ailleurs, il devait également honorer le loyer de l’appartement dans lequel il habitait maintenant.

Mais en plus, il avait commencé à payer les mensualités de sa nouvelle maison (terrain + travaux en cours).

Je ne sais pas combien ils gagnaient en salaire, ni combien ils dépensaient tous les mois.

Ce que je sais par contre, c’est que j’ai vu mon ami en difficulté financière et très angoissé !

Cette situation a duré plus ou moins 12 mois avant que la cause ne soit plaidée par devant le Juge et que Stef ait pu faire appel à un huissier de Justice afin d’expulser le locataire en place.

En plus de tout cela, il a dû payer tous les frais de Justice et les dégâts locatifs car son locataire était devenu insolvable.

Très honnêtement, à cette heure, je ne sais pas s’il a pu récupérer tout ou partie des frais engendrés, et je n’ai pas envie de lui téléphoner pour lui remémorer cette vilaine histoire.

De toute manière, pour ce que je veux vous dire après, cela n’est pas important !

Par contre au final, il était tellement dégoutté de cette mauvaise histoire qu’il a revendu son ancien achat locatif plutôt que de prendre le risque de le relouer et de peut-être retomber une seconde fois dans la même situation.

 

Que retenir de cette triste histoire ?

 

Si je devais retirer pour vous quelque chose de cette histoire, je retiendrais 3 points super importants :

 

1. Ce genre de raté locatif est inévitable.

 

Lorsque vous réalisez un achat locatif, gardez bien à l’esprit que ce type de situation est inévitable.

Tôt ou tard, vous connaîtrez un locataire qui n’assumera plus son loyer.

Vous auriez vraiment beaucoup de chance si ce n’était pas le cas.

Il est important d’être conscient du risque mais il faut aussi pouvoir dédramatiser la situation. 

Dans mes débuts d’investisseur (Wikipédia) immobilier, je prenais vraiment les choses très à cœur quand je rencontrais cette situation.

Par la suite, je m’en suis fait une raison.

J’essaye quand même de récupérer les sommes que l’on me doit, avec Avocat et Huissier, mais lorsque je n’y arrive pas, je classe le dossier au plus vite pour oublier et pour passer à autre chose.

Je ne m’en fais plus (trop) !

Et les 2 points à venir vont vous faire comprendre pourquoi et comment je peux me permettre d’avoir cet état d’esprit ?!

 

 2. Ayez toujours une épargne de sécurité.

 

Un des moyens d'y faire face est d'avoir une épargne de sécurité ou épargne de précaution, c-à-d une épargne qui vous permet de faire face aux impayés de votre locataire dans le cadre de votre achat locatif.

Je viens de vous dire que tôt ou tard, vous rencontrerez ce genre de situation dans le cadre d’un achat locatif.

Un des moyens d’y faire face est d’avoir une épargne de sécurité ou épargne de précaution, c-à-d une épargne qui vous permet de faire face aux impayés de votre locataire.

En effet, si votre locataire ne tient plus ses engagements, vous devez, vous, tenir vos engagements vis à vis de votre banque.

Dans le cas de mon ami Stef, il aurait fallu qu’il ait une épargne de sécurité de (estimation) :

 

     Loyer 700€/mois x 12 mois =8400€

     Frais de Justice = 1000€

     Travaux de remise en état = 2000€

 

Soit un total de +-12.000€ pour faire face à toutes ses obligations.

   ° Vous êtes en train de me dire que pour chaque achat locatif, il faut que j’aie une épargne de 12.000€ ?

Exactement ! Vous devez pouvoir faire face à toute avarie que rencontrera votre achat locatif.

   ° Donc si j’ai 5 appartements, vous me conseillez d’avoir toujours 60.000€ dormant sur un compte.

C’est en effet la bonne réflexion à avoir. 

   ° Et vous qui avez 50 biens locatifs, vous avez 600.000€ sur un compte ?

Et non ! Je vais vous expliquez pourquoi dans le point suivant.

 

3. L’importance du nombre.

 

Dans le cas de Stef, son avarie représentait 100% de ses biens locatifs, car il n’en avait qu’un seul !

Si je rencontre ce genre d’avarie, de locataire ne payant plus son loyer, cela représente 1 bien sur 50 pour moi, soit 2%.

C’est presque insignifiant pour moi d’avoir 2% de mes loyers en moins pendant quelques mois.

Mais ce n’est pas pour cela que je n’essaye pas de les récupérer !!!

Le risque est inévitable mais est dilué au travers du nombre de biens.

Plus vous avez de biens, plus vous répartissez le risque.

J’ai néanmoins toujours une épargne de sécurité qui peut s’estimer dans mon cas à +- 100.000€, ce qui représente +- 3 mois de l’ensemble de mes loyers.

Je suis donc obligé d’avoir 100.000€ sur un compte, que je ne peux absolument pas toucher, et qui sont là juste au cas où !

 

Conclusions.

 

Les risques d’impayés sont inévitables, l’échec est inévitable.

Ne jouez pas avec le feu ! Ayez toujours une épargne de sécurité de 6 mois de l’ensemble de vos loyers au minimum.

Vous passerez de meilleures nuits.

Retenez également que si vous n’avez qu’un seul bien et que vous avez un litige, cela représente 100% de vos achats locatifs.

Plus vous aurez de biens locatifs, moins les litiges seront risqués. C’est l’effet de dilution du risque.

Si vous avez 10 biens locatifs par exemple, il y a statistiquement peu de chances que vous rencontriez 10 litiges en même temps !

 

 » Qui n’a rien, ne risque rien  » Guy Bedos, Humoriste français (né en 1934)

 

 

Bonne route vers la richesse…

David Demaire

www.moi-riche-pourquoi-pas.com

 

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7 réactions au sujet de « Achat locatif : la méthode pour atteindre 100% d’échec ! »

  1. Ce n’est pas à moi que cette mésaventure est arrivée mais à un ami. Effectivement, il est essentiel d’avoir toujours une réserve de trésorerie !

  2. Comme tu le dis, ce genre de problème est inévitable lorsqu’on investit dans l’immobilier locatif. C’est pour cela qu’il faut bien préparer son projet, et peser le pour et le contre avant d’investir. Avoir une épargne de secours est d’une importance capitale !

    1. Je dirais plutôt qu’il faut peser le pour et le contre avant de signer avec un locataire…
      L’épargne de sécurité est primordiale !!!

        1. Il y a toujours des exceptions, mais non, ce n’est pas une bonne idée.
          Ma femme me le rappelle souvent : « On ne travaille pas avec les amis et la famille ».
          C’est le meilleur moyen d’aller au devant de problèmes…
          Ce n’est que mon avis 😉

  3. Article intéressant. Me concernant je suis en train de passer tout en location saisonnière, plus rentable et évite ce genre de désagréments…

    1. Salut Nicolas,
      Effectivement la location saisonnière évite une grosse partie de ce problème. Mais elle en amène d’autres…
      Bonne soirée.
      David

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