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Investissement Locatif : 36 méthodes gagnantes.

Investissement Locatif : 36 méthodes gagnantes.

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               "10 occasions de devenir riche avec l'immobilier locatif"

 

 

Dans ce très long article, je vais vous dresser le portait le plus large de toutes les possibilités d’investissement locatif existantes.

Il est fort probable que j’en ai oublié (volontairement ou pas), n’hésitez pas à m’aider à compléter cet article.

Nous détaillerons les plus classiques et conventionnelles et nous survolerons d’autres méthodes d’investissement locatif plus anachroniques ou farfelues.

Dans cet article, je ne parlerais volontairement pas de fiscalité car elle diffère d’un pays à l’autre et que je souhaite faire un article applicable au plus grand nombre.

Plus vite vous commencerez à investir dans l’immobilier, plus vite vous passerez à l’action, plus vite vous pourrez un jour vivre sans travailler.

 

Investissement locatif traditionnel en privé et en non meublé.

 

Description. 

 

C’est le cas le plus conventionnel de l’investissement locatif immobilier.

On pourrait même l’appeler la location de « grand-papa » tellement elle est ancienne et connue de tous. 

Vous achetez un bien (studio, appartement ou maison), vous réalisez les travaux éventuels et vous placez le bien en location.

En parallèle, vous aurez contracté un crédit pour une durée de 15 à 30 ans et vous conservez le bien jusqu’au terme du crédit.

La durée du bail avec votre locataire sera en général de 3 ans (parfois de 1 ou 2 ans dans certains cas, et à certaines conditions).

Vous louez le bien vide, c-à-d non meublé et le locataire affecte le bien à sa résidence principale.

Par ailleurs, lorsque vous contractez un crédit pour acheter et ensuite louer un bien immobilier, ce sont vos locataires qui payeront les remboursements de votre crédit (capital + intérêts).

 

investissement locatif en privé et en non meublé

 

Avantages.

 

Un des avantages majeurs de cette technique d’investissement locatif est la durée du contrat de bail.

Ils sont normalement dans les murs pour une longue période.

La durée est en effet de 3 ans au minimum en général, mais peut in fine s’avérer beaucoup plus longue. 

J’ai connu des cas ou la location durait depuis près de 20 ans.

Moins de rotation de locataires implique moins de travail pour vous.

Si le locataire en place est correct et paye régulièrement son loyer, vous n’aurez quasiment rien à faire.

 

Inconvénients.

 

Evidemment si vous devez fournir peu de travail pour louer un bien, il est logique que le rendement soit modéré.

Le rendement locatif maximum sera ici de 8 à 10%, il est rare que vous puissiez monter plus haut.

Il n’est pas toujours facile d’obtenir l’autorisation d’expulser un locataire, même si celui-ci est en défaut de payement par exemple.

 

Avis personnel.

 

C’est la méthode que j’applique avec succès depuis 20 ans.

Effectivement, les rendements dépassent rarement les 10%.

Mais comme cette stratégie est peu énergivore et demande peu de temps de votre part, vous pouvez compenser le rendement par la quantité.

Dupliquer encore et encore cette stratégie, tant que votre cash-flow reste positif bien entendu. 

Le Cash-Flow est l’élément le plus important ! 

Quelle importance de rembourser 1.000€ à la banque si vous percevez 1.500€ de votre locataire.

La banque prendra en compte vos loyers, ou en tous cas une bonne partie (70%) dans le calcul de vos revenus.

Si vous combinez cette stratégie avec la gestion par agence immobilière, vous obtenez une stratégie presque passive.

Je crois que c’est LA stratégie la plus passive qui existe ?!

 

Investissement locatif traditionnel en privé et en meublé.

 

investissement locatif en privé et en meublé

 

Description.

 

Il s’agit exactement de la même méthode que celle évoquée ci-dessus au point 1, mais en meublé cette fois.

Vous achetez un bien, vous réalisez des travaux pour l’améliorer au mieux, vous réalisez un peu de home-staging.

Avec une belle décoration et un beau mobilier, votre futur locataire aura potentiellement un coup de cœur et sera prêt à payer plus cher !

Le but ensuite sera de louer votre bien pour 1 à 3 ans minimum. 

Nous ne sommes pas ici en location saisonnière, il ne sera donc pas question de louer à la journée, au WE ou encore à la semaine.

Ce type de location répond bien aux attentes d’expatriés par exemple, qui sont loin de chez eux et qui, s’ils devaient meubler un appartement, devraient tout acheter.

Mais ce type d’investissement locatif convient également à certains étudiants plus nantis.

 

Avantages.

 

L’avantage majeur de cette méthode est que votre rentabilité va être boostée à la hausse.

En effet, un peu de home-staging, une belle décoration et du beau mobilier peuvent vraiment justifier des loyers majorés.

L’avantage pour le locataire est qu’il n’a à s’occuper d’aucun mobilier.

Il entre dans un logement complètement aménagé, il n’aura aucuns travaux à réaliser et quasiment rien à transporter pour son déménagement

Un autre avantage pour le locataire est que la location lui coûtera moins cher que l’hôtel par exemple.

 

Inconvénients.

 

Une belle décoration et un beau mobilier a un coût.

La contrepartie de la belle rentabilité sera un coût supérieur d’entretien.

En effet, si vous voulez maintenir votre bien en parfait état au départ de l’un de vos locataires, vous aurez des travaux plus importants que dans le cas d’un bien vide.

Il y aura du mobilier à remplacer par exemple.

Votre bien devra toujours être dans un état parfait si vous voulez continuer à le louer au-dessus de la moyenne.

 

Avis personnel.

 

Je n’ai jamais réalisé de location meublée même si j’y avais pensé un moment.

J’ai préféré axer mes investissements locatifs sur le nombre plutôt que de chercher à avoir seulement quelques biens avec une rentabilité supérieure.

Une spécialiste de ce type d’investissement est Elise Franck.

(cliquez ici pour lire mes commentaires sur son livre)

 

Investissement locatif en location saisonnière. 

 

Description.

 

Dans cette rubrique nous allons parler de location saisonnière, de gîtes ou encore de maisons d’hôtes.

Pour certains, il s’agira de rentabiliser une partie de votre logement principal : une annexe, un garage réaménagé ou une simple chambre située dans la maison par exemple.

Un ami avait une annexe à sa maison dont il ne faisait rien et qu’il a réaménagé en gîte par exemple.

Pour d’autres, ils investissent dans un bien qu’ils destinent à cet usage uniquement (maison, studio, appartement, villa, etc).

Il s’agit clairement d’une alternative à la location d’une chambre d’hôtel, avec ou sans les services liés à la restauration.

Pour le reste, vous devrez prendre en charge tous les services : nettoyage, changement du linge de maison, travaux divers d’entretien, accès TV et WIFI, etc…

La durée de la location est très variable mais sera en général de courte durée.

Cela va de la journée à quelques semaines, en passant par un WE ou encore 1 semaine. 

Une variante à la location saisonnière est de louer votre habitation principale lors de vos vacances ou déplacements à l’étranger, ou encore d’échanger vos logements.

 

Avantages.

 

Il s’agit d’une méthode d’investissement locatif très rentable. 

De manière générale, vous obtiendrez des rendements locatifs supérieurs à la moyenne de la location traditionnelle.

En effet, si vous avez un appartement que vous dédiez à la location traditionnelle avec un bail de 3 ans par exemple, vous obtiendrez une rentabilité de l’ordre de 8 à 10% par exemple.

Prenez maintenant ce même appartement mais vous l’exploitez cette fois en location saisonnière via des sites comme Airbnb par exemple.

Ne vous étonnez pas d’atteindre un rendement locatif du type 15 à 20%, si vous l’exploitez vous-même, sans aide extérieure !

 

investissement locatif en location saisonnière

 

Inconvénients.

 

Ce type de location vous demandera beaucoup de temps personnel, beaucoup d’implication.

Et oui, il y a toujours une contrepartie !

Si vous vous orientez vers ce type de location, vous devrez réaliser vous-même :

 

  • Les états des lieux d’entrée et de sortie,
  • Le nettoyage du bien, 
  • Le nettoyage et le remplacement du linge de maison,
  • Le remplacement du mobilier abîmé ou simplement vieillissant, 
  • La gestion des réservations,
  • La gestion des flux d’argent,
  • La gestion des annonces ou publicités,
  • Les réponses aux questions des candidats
  • L’accueil de vos clients et votre disponibilité,
  • Les divers travaux d’entretien du bien entre 2 locataires,
  • Etc…

 

Vous pouvez bien entendu déléguer ou sous-traiter tout ou partie de ces tâches à un tiers. 

Soyez conscient alors que dans ce cas, votre rentabilité et votre cash-flow feront un plongeon vers le bas.

 

Avis personnel.

 

On est loin de la location (quasi) passive !!!

C’est une méthode très rentable mais très énergivore et très consommatrice en temps !

Il faudra votre implication si vous voulez que cela fonctionne, un peu comme si vous preniez un second métier.

Je n’ai jamais pratiqué ce type de location, mais je pense qu’avec cette méthode vous pouvez difficilement aller au-delà de 5 biens sans devoir déléguer et avant d’être complètement submergé ?!

Pour ma part, avec la méthode traditionnelle couplée à la gestion par agence immobilière, 

  • j’ai pu accumuler 50 biens locatifs.
  • je consacre très peu de temps à leur gestion.

 

Investissement locatif en parking et garages.

 

Description. investissement locatif en parking et garage

 

Il s’agit donc d’acheter des emplacements de parking ou encore des garages.

La vocation finale de ces biens n’est plus ici l’habitation ou le logement, mais bien le fait de stationner des véhicules.

 

Avantages.

 

Les parkings et garages sont en général des biens peu chers et qui ne demandent que peu d’entretien.

Votre risque financier sera donc faible.

Encore une fois il est possible d’atteindre des rentabilités de l’ordre de 15 à 20%.

Les rentabilités peuvent être fortes car les prix d’achat sont faibles à contrario des loyers.

De plus, en cas de litige, il est plus facile de se séparer de son locataire que dans le cas d’un logement.

La demande reste très forte pour ce genre de biens immobiliers, surtout dans les grandes villes où les prix s’envolent.

 

Inconvénients.

 

L’inconvénient principal est que les loyers sont faibles, de l’ordre de 75 à 150€.

Pour donner un ordre de grandeur, il vous faudra 5 à 10 parkings ou garages pour obtenir le même loyer qu’un seul appartement.

Or, gardez à l’esprit que chaque locataire est un client, un dossier, et vous demandera du temps.

Par contre, il est clair que vous consacrerez proportionnellement moins de temps pour un dossier parking que pour un dossier maison par exemple.

Comme il s’agit de « petits » biens, les frais de Notaires seront proportionnellement plus élevés.

 

Avis personnel.

 

Mes grands-parents possédaient une quinzaine de garages fermés individuels.

C’étaient de simples murs en blocs, une dalle de béton au sol et une toiture non isolée.

Leurs garages se sont toujours loués très facilement et n’ont jamais posé de gros problèmes.

J’ai donc une vision positive de la location de parkings et garages.

 

Mais par ailleurs, je possède actuellement 50 biens en location que je gère seul avec l’aide externe d’une agence immobilière.

Il me faudrait entre 450 et 750 places de parking ou garages pour obtenir les mêmes loyers que ce que j’ai aujourd’hui.

Il est clair qu’il me serait difficile de continuer à faire cela seul !

Cela n’empêche pas certaines personnes de se spécialiser dans ce domaine et d’accumuler plusieurs centaines de parkings et garages.

 

Mon avis est qu’il s’agit d’un investissement locatif parfait pour commencer dans l’immobilier locatif.

Surtout si vous n’avez pas beaucoup de capital pour vous lancer ou si vous n’avez pas une capacité d’emprunt importante.

En achetant un parking ou un garage, vous entrez par la petite porte de l’immobilier, mais vous en apprendrez tout autant qu’avec l’achat d’un appartement à 500.000€.

Cédric Annicette s’est notamment spécialisé dans l’achat et la location de parkings.

 

Investissement locatif en box individuels de garde meuble.

 

Description. 

 

Il ne s’agit plus cette fois de stockage ou parking de voitures, mais bien de stockage de matériel ou de mobilier.

Les clients sont des particuliers ou des entreprises.

 

Les particuliers peuvent avoir besoin d’espace de stockage pour diverses raisons, souvent temporaires :

 

  • Stockage lors d’un déménagement,
  • Stockage lors d’une rénovation dans votre logement,
  • Manque de place pour des personnes habitant dans de petites surfaces,
  • Stockage lors d’un départ à l’étranger,
  • Etc…

 

Les entreprises quant à elles peuvent avoir besoin de place également pour :

 

  • Stockage d’archives,
  • Stockage de matériel et outillage pour « petit » entrepreneur,
  • Déménagement de bureaux pour travaux,
  • Stockage pour boutique en ligne,
  • Etc…

 

Un des spécialistes de ce type de locations est la société Shurgard Self Storage.

Mais il existe des centaines d’autres sociétés ou privés dans ce secteur très ciblé.

Les surfaces de ces biens locatifs vont de 1M² à 15M² au maximum.

 

Avantages.

 

Comme pour les parkings et les garages, le coût de ce genre de surface est faible, ce qui conduit généralement à de très bonnes rentabilités.

Ces biens demandent eux aussi peu d’entretien et, comme pour les garages, il est facile de casser la location en cas de non payement.

La demande est forte autour des grandes villes surtout.

 

Inconvénients.

 

Encore une fois, la disponibilité !

Si vous avez plusieurs box de stockage, vous devrez être disponible pour les entrées et sorties de locataires surtout, et en tous cas pouvoir vous libérer sur rendez-vous.

Vous devrez penser aussi à renforcer la sécurité avec des portes antivol, des codes ou cartes d’accès, un système anti-intrusion, des caméras de surveillance, etc…

Et toute ceci à un coût à l’achat et à l’entretien.

 

Avis personnel.

 

J’ai déjà envisagé par le passé avec mon architecte la construction d’un grand hall subdivisé en box de ce type.

La rentabilité atteinte était très bonne, mais j’ai eu peur de devoir y consacrer trop de temps.

Demain qui sait ?!

 

Investissement locatif en location professionnelle.

 

Description. 

 

Vous ne destinez plus cette fois votre bien locatif à un privé pour son habitation principale.

Il s’agit par contre de biens professionnels, semi-industriels ou industriels comme :

 

  • Show-room,
  • Entrepôts,
  • Petites surfaces commerciales en centre-ville,
  • Murs de boutiques,
  • Cafés,
  • Restaurants,
  • Bureaux,
  • Professions libérales,
  • Etc…

 

Avantages.

 

  • Ces biens génèrent une forte rentabilité,
  • Les loyers sont élevés,
  • Il faut gérer peu de locataires pour obtenir des loyers importants,
  • Demande moins de temps de gestion que pour du locatif privé,
  • Les locataires sont en général dans les lieux pour des longues périodes,
  • Le locataire aura intérêt à payer son loyer s’il ne veut pas perdre son local commercial et donc sa visibilité, il y a donc moins de risque de loyers non payés,
  • A l’achat, ce sont des biens qui intéressent moins de personnes. Ce peut être l’occasion de négocier !
  • Les travaux à réaliser dans les murs sont souvent pris en charge par le locataire. Si le locataire a réalisé des travaux importants, il y a peu de chances qu’il ait envie de partir rapidement.
  • En cas de litige, il est plus facile d’expulser un locataire professionnel qu’un locataire privé.
  • Le locataire devra assumer la majorité de l’entretien du bâtiment, sauf l’enveloppe extérieure qui restera à votre charge.

 

Inconvénients.

 

Les inconvénients principaux sont :

 

  • Ce type d’investissement n’est pas à la portée de tous, surtout si vous commencez dans l’immobilier. Vous pouvez néanmoins commencer par des surfaces plus petites.
  • Loyers élevés = risques importants en cas de loyers impayés.
  • Ce type d’investissement risque de ne pas convenir pour des investissements en privé. Il sera peut-être nécessaire de créer une société pour envisager l’achat et la location.

 

investissement locatif en location professionnelle

 

Avis personnel.

 

C’est un support que j’utilise pour varier mes investissements.

Je suis propriétaire de surfaces commerciales, d’entrepôts servant d’atelier et d’entrepôts servant de stockage.

J’en possède 6, donc je gère 6 locataires moi-même, sans agence immobilière, pour un total de loyers de près de 11.000€/mois.

Cela correspond à près de 2000€/mois de moyenne par unité.

Rien que pour remplacer les loyers de ces 6 biens, il me faudrait +- 100-200 places de parking !!

 

Investissement locatif avec crédit à terme ou « in fine ».

 

Description.

 

Il ne s’agit pas ici d’un type de bien, mais plutôt d’une façon différente d’envisager le crédit immobilier.

En effet, ce type de crédit est envisageable sur quasiment tous les types de biens évoqués sur cette page.

Ce sont des crédits grâce auxquels vous ne payez tous les mois que des intérêts sur le capital total de votre crédit.

Il n’y a donc jamais de remboursement du capital.

Au terme du crédit, soit vous refaite un crédit du même type, soit vous refaite un crédit classique.

Une dernière solution est de revendre le bien et d’encaisser la plus-value que le bien aura pris sur la durée du crédit pour ensuite rembourser le capital de votre crédit.

 

Avantages.

 

Cette méthode a l’avantage majeur de générer beaucoup de cash (ou cash-flow) tous les mois car vous ne remboursez pas de capital.

Cela vous permet d’en vivre assez facilement.

Vous profitez de l’effet de levier du crédit immobilier, et même de la plus-value de l’immobilier.

 

Inconvénients.

 

Vous ne vous créez pas de patrimoine immobilier car, comme vous ne remboursez pas le capital dans les mensualités, vous ne serez pas propriétaire du bâtiment au terme du crédit.

Un autre inconvénient est que ce type de crédit n’est pas accessible à tous.

 

Avis personnel.

 

Un ami investisseur immobilier n’achète que des biens immobiliers avec ce genre de crédits.

Il a un fameux parc immobilier, et il en vit très confortablement grâce au cash-flow dégagé tous les mois.

Il a 50 ans, il a arrêté de travailler et il roule dans une très belle voiture de sport allemande.

Qui a dit que ça ne fonctionnait pas ?

 

Pour ma part, j’ai acheté un seul bien de cette manière.

C’est un immeuble de 6 studios et appartements qui était existant.

Grâce à cet unique immeuble, et à cette façon peu courante d’envisager le crédit, je reçois 2600€/mois de loyers pour 860€/mois d’intérêts de crédit.

 

J’ai fait le choix de ce type de crédit pour cet unique bien immobilier car le bien générait un beau cash-flow mensuel mais aussi parce que je n’étais pas intéressé de conserver cet immeuble vieillissant dans 20 ans.

Cet immeuble avec ce type de crédit spécifique me permet de générer un beau cash-flow mensuel et peut-être une jolie plus-value au terme des 20 années.

 

Investissement locatif en studios pour étudiants.

 

Description.

 

Cette rubrique rejoint la rubrique 2 de la location traditionnelle en privé et en meublé.

Mais cette fois nous nous adressons particulièrement aux étudiants.

Il peut s’agir d’étudiants habitant loin de leur école ou université, ou encore de jeunes adultes prenant leur autonomie.

Ce sont en général de petits studios meublés destinés au logement d’une unique personne.

 

Avantages.

 

Il s’agit en général de petites surfaces qui offrent de bonnes rentabilités.

Il y a toujours une demande forte pour ce type de petits logements autour des écoles et universités.

 

Inconvénients.

 

Il est évidemment recommandé de se trouver à proximité d’écoles ou d’universités ayant de la demande de la part de leurs étudiants pour ce type de biens.

Si vous n’êtes pas à proximité, laissez tomber et visez une autre cible.

Un autre inconvénient est le fait qu’en général, les baux ont une durée de 10 mois et non de 12 mois.

 

Vous devrez donc faire votre chiffre d’affaire sur ces 10 mois.

Comme ce sont des baux « courtes » durée, vous aurez un turn-over plus important.

 

Avis personnel.

 

N’habitant pas dans une ville universitaire, je ne me suis jamais orienté vers ce type de location.

J’en ai par contre loué plusieurs pendant mes études.

Un ami investisseur immobilier vient de construire un grand immeuble de ces petits studios à 2 pas des universités.

Il a trouvé un arrangement avec l’Université et c’est elle qui lui loue l’ensemble pour une durée de 9 ans.

L’Université assure ensuite la sous-location à ses étudiants.

Il ne prend quasiment aucun risque !

 

Investissement locatif dans l’achat ou la construction d’immeubles complets.

 

Description.

 

Dans ce cas, vous achetez ou vous construisez un immeuble complet constitué de plusieurs appartements ou studios.

Il s’agit d’un immeuble qui a été construit directement à cette destination ou alors d’un immeuble qui a été transformé et ensuite divisé en plusieurs unités locatives.

Chaque logement est loué individuellement et vous avez en charge l’entretien des parties communes (hall d’entrée, ascenseur, abords,…).

Vous répercutez bien entendu certains de ces frais sur vos locataires.

Le but de l’achat d’un immeuble est bien entendu de faire de la rentabilité locative.

 

Avantages.

 

Vous êtes propriétaire de l’ensemble, vous avez donc 100% des droits de vote.

  • Vous décidez des travaux à réaliser ou non,
  • Vous fixez les charges communes,
  • Vous ne devez pas participer à des AG (assemblées générales) de copropriétaires.

Les frais communs sont en général beaucoup moindres que dans le cas d’une copropriété avec syndic par exemple.

L’achat d’un immeuble doit vous coûter moins cher que d’acheter les x logements individuellement, vous devriez donc faire une meilleure rentabilité et un cash-flow plus important.

A la revente, vous pouvez envisager la vente à la découpe pour augmenter votre prix de revente.

Par le fait que vous ayez plusieurs locataires, vous répartissez le risque d’impayés sur plusieurs têtes.

 

Inconvénients.

 

Vous mettez plusieurs œufs dans le même panier, à savoir sur une seule et même localisation ! 

Il serait sage d’envisager l’achat d’un immeuble quand vous avez déjà fait vos armes sur l’un ou l’autre investissement locatif moins ambitieux.

 

Avis personnel.

 

Personnellement, l’association du point 1 (location traditionnelle en privé et en non meublé) avec ce point 9 est la recette que je préfère.

C’est très personnel mais j’aime être seul maître à bord.

C’est la recette que j’applique avec succès depuis 15-20 ans maintenant.

Elle n’est peut-être pas accessible à tous aujourd’hui mais je vous recommande d’y réfléchir un jour !

Par ailleurs, comme vous achetez en une fois plusieurs logements, vous pourriez très bien occuper personnellement l’un d’eux dans un premier temps.

Ce logement que vous occuperiez personnellement pourrait très bien être payé par vos autres locataires, par le cash-flow positif que vous tirez du reste de l’immeuble.

C’est une manière de se loger « gratuitement » !!!

 

Investissement locatif dans la location de terres.

 

investissement locatif en location de terresDescription.

 

Le principe est ici d’acheter des terres et de les louer à un tiers, et non de les exploiter vous-même.

Il peut s’agir de :

 

  • prairies
  • vergers
  • terres agricoles cultivables
  • bois et forêts pour l’exploitation du bois en lui-même
  • bois et forêts pour la chasse
  • vignobles
  • étangs, lacs et rivières pour la pêche
  • parcelles de potager autour des grandes villes
  • terrains de campings
  • Etc…

 

Selon les cas, les durées de locations peuvent être radicalement différentes.

Vous louerez à l’année une micro-parcelle de potager à un particulier et vous louerez pour de très longues années une terre agricole à un agriculteur.

Une fois louée, votre terre sera entretenue par votre locataire occupant qui l’exploitera.

 

Avantages.

 

Pas ou peu de risques d’impayés.

Très peu d’entretien de votre part si la terre est louée.

 

Le temps fait le reste, attendez les plus-values.

Il y a peu de chances que les prix des terres diminuent dans les décennies à venir avec l’augmentation constante de la population.

 

Inconvénients.

 

Beaucoup de temps et d’entretien si vous exploitez vous même vos terres.

Mais dans ce cas on parle entrepreneuriat et plus d’investissement locatif.

La rentabilité ne sera peut-être pas au rendez-vous ?!

Difficulté pour récupérer vos terres si votre locataire ne veut pas les lâcher.

 

Avis personnel.

 

Je ne suis pas spécialiste dans ce domaine, même si j’ai quelques hectares de prairies louées à un agriculteur.

Je possède également un bois que j’exploite, mais certainement pas de manière optimale.

Je ne suis certainement pas le meilleur avis pour vous conseiller dans ce domaine.

 

Investissement locatif dans les hôtels.

 

Description.

 

« L’hébergement hôtelier peut se faire dans différents types de logements, présentant différents niveaux de confort.

Le plus courant est la chambre d’hôtel, qui est une chambre à coucher prête à être utilisée à l’arrivée du client.

Elle s’accompagne souvent de sanitaires et d’une salle de bains ou d’une salle d’eau. 

Il existe également des hôtels qui peuvent accueillir leurs clients dans des chambres de deux pièces ou plus, dont une au moins est prévue pour le couchage.

Ce type d’hébergement est désigné sous le nom de suite, ou aussi d’appartement.

Ces établissements peuvent proposer un coin cuisine ainsi que d’autres services à leur clientèle : restauration, room service, espace bien-être, piscine, équipements sportifs, etc.

Certains hôtels proposent des services de location de salles de réunion, incitant les groupes à y tenir des congrès et des conférences ».

Source : Wikipédia

 

Une autre particularité encore avec les hôtels-boutique.

 

A priori, tout le monde connait les hôtels pour y avoir été au moins une fois dans votre vie.

Si vous souhaitez vous lancer dans l’immobilier, vous pourriez très bien penser à ouvrir votre propre hôtel.

 

investissement locatif en hôtelAvantages.

 

Si vous gérez vous même votre hôtel, votre rentabilité pourrait-être très bonne si vous savez attirer la clientèle.

Tout se joue ici sur le prix à la nuitée, et plus sur un loyer au mois.

Vous pourrez très bien quadrupler votre rentabilité par rapport à une location classique si vous avez un bon taux de remplissage.

 

Inconvénients.

 

Encore une fois, vous allez devoir y consacrer du temps, comme dans le cas de la location saisonnière.

Il s’agit ici d’en faire un métier, et plus un à côté de votre métier principal.

 

Avis personnel.

 

Un ami gère un hôtel de 6 ou 8 chambres, il est même le seul hôtel de ma ville.

Comme il a un autre métier à côté, il a mis un gestionnaire pour la gestion quotidienne de son hôtel.

Je crois qu’il a du succès avec son hôtel.

 

Investissement locatif dans un bien que l’on possède déjà.

 

Description.

 

Si vous êtes déjà propriétaire d’un ou de plusieurs biens immobiliers, vous êtes-vous déjà posé cette question ?

   ° N’y a-t-il pas dans ce que j’ai déjà, un bien que je possède déjà et qui n’est pas rentabilisé ?

Ce peut-être :

  • un terrain constructible
  • une chambre
  • une annexe à la maison principale
  • un garage
  • un étage complet d’une maison
  • Etc…

 

Il y a souvent quelque chose à en tirer. Réfléchissez bien !

 

Avantages.

 

Alors oui peut-être vous devrez faire quelques travaux, même parfois d’importants travaux, mais comme vous êtes déjà propriétaire, vous risquez bien de faire une très belle rentabilité par la suite.

En effet, vous ne devez déjà pas acheter le bien pour le rentabiliser ensuite.

Ce sont souvent les meilleures opérations d’investissement locatif immobilier.

 

Inconvénients.

 

Vous ne serez peut-être plus chez vous à 100% si vous ne prenez pas quelques précautions préalables pour bien séparer, cloisonner.

 

Avis personnel.

 

Un ami a aménagé une petite remise qu’il n’utilisait pas pour en faire un gite. Il était déjà propriétaire et n’a dû financer que les travaux.

 

Ma maman a gardé le rez de sa maison, et a loué les 2 étages. Elle a dû faire quelques travaux pour que chacun ait son accès et ses compteurs privatif.

 

J’ai acheté beaucoup de propriétés dans ma vie.

Certains immeubles en centre-ville p.e. sont déjà exploitées à leur maximum.

Par contre, pour d’autres plus excentrées, j’ai encore des bâtiments existants et des terrains à exploiter.

Comme il s’agit sans doute de la meilleure manière de « gagner » avec l’immobilier, je me suis décidé pour la 2ème période de ma vie d’investisseur immobilier à ne plus acheter, mais à optimiser mon parc immobilier.

 

Investissement locatif en colocation.

 

Description.

 

La colocation désigne le fait de réaliser une location en commun ou plus précisément de partager en commun un logement.

Après la signature de leur bail avec le propriétaire, les colocataires possèdent tous les mêmes droits et devoirs vis-à-vis du bailleur.

Une fois le bail signé, le colocataire bénéficie des mêmes droits que n’importe quel locataire.

Il a le droit de vivre et circuler librement dans le logement.

Source : Wikipédia

 

En d’autres termes, vous achetez un bien et vous le louez à plusieurs locataires différents, qui ne se connaissent pas forcément.

En général, il y aura une seule cuisine et une seule salle de bain commune, mais chacun aura une chambre privative.

 

Avantages.

 

Encore et toujours une rentabilité supérieure à la moyenne.

Si vous louez votre maison 750€ en location traditionnelle, vous pourriez très bien la louer en colocation à 4 fois 400€ si elle dispose de 4 chambres.

 

Inconvénients.

 

Vous risquez des mésententes entre les différents colocataires, car ils peuvent provenir d’horizons et de milieux sociaux différents.

C’est vous qui devrez faire la sélection lorsque vous ferez les entretiens avec les candidats.

Peut-être des risques de dégradation supplémentaires dans les parties communes comme vous avez plusieurs occupants.

« Ce n’est pas moi, c’est lui », vous connaissez ?

 

Avis personnel.

 

Ce peut-être une très bonne manière d’optimiser votre rentabilité. 

 

Investissement locatif avec la division de lots.

 

Description.

 

Il s’agit un peu du même principe que la vente à la découpe appliquée à la revente.

Dans le cas qui nous intéresse ici, vous achetez un bien immobilier que vous allez subdiviser en plusieurs unités locatives.

Tant que vous restez propriétaire de l’ensemble, il n’y a pas de création de copropriété.

Ce n’est que lorsque vous en revendrez 1 que la copropriété existera, même si c’est 1 sur 20 !

 

Avantages.

 

Augmentation de la rentabilité, car plus vous diviserez, plus les surfaces seront petites, plus la rentabilité de l’ensemble sera forte.

Diminution du risque, car en splittant le loyer, vous répartissez le risque sur plusieurs locataires.

 

Inconvénients.

 

Au lieu d’avoir un locataire, vous devrez en gérer plusieurs.

Cela vous demandera donc plus de temps !

 

Avis personnel.

 

C’est une méthode que j’ai déjà appliqué à plusieurs reprises. 

Acheter un grand bâtiment et faire en sorte de le découper en plusieurs unités locatives.

Par exemple, mon dernier achat était une grosse ferme dans laquelle j’ai réalisé 7 maisons et 5 appartements, et dans laquelle je peux encore réaliser 6 maisons et en construire 6 autres sur un terrain constructible.

 

Diverses autres méthodes d’investissement locatif.

 

Dans cette rubrique un peu fourre-tout, nous évoquerons d’autres moyens de faire de l’investissement locatif.

Des moyens différents de ce à quoi nous pensons directement lorsque nous évoquons ce sujet.

Dans certains cas, peut-on par contre encore parler d’immobilier ?

Pas toujours, car pour être « immobilier » il faudrait que ce soit ancré dans le sol, avec des fondations en béton par exemple.

Vous verrez que dans cette rubrique, ce n’est pas systématiquement le cas !

Mais il est possible d’en faire des investissements locatifs.

Si je devais faire une remarque générale pour cette rubrique, je parlerais de durabilité.

En effet, lorsque l’on achète de l’immobilier classique, on achète un bien qui aura une durée de vie de plusieurs décénnies, voir même plusieurs générations.

Ce n’est peut-être pas le cas des solutions que nous allons évoquer maintenant ?!

 

investissement locatif en maisons flottantesLes maisons flottantes.

 

Hors, ces maisons flottantes se rapproche plus de barges flottantes avec une maison dessus.

Nous n’en sommes qu’au début, mais des quartiers complets composés de maisons flottantes ont déjà vu le jour notamment aux Pays-Bas, à Hongkong et à Bangkok.

Evidemment, ce sont les zones de notre globe riches en eau qui sont avant-gardiste sur le sujet.

Au lieu de s’évertuer à dompter les eaux en remontant sans cesse les digues, l’homme crée des maisons flottantes qu’il peut amarrer à des pontons et déplacer très facilement.

De manière très terre à terre (jeu de mots), il est d’ores et déjà possible aujourd’hui d’acheter votre maison flottante, pour votre habitation principale ou à vocation locative, et de la déposer sur une pièce d’eau vous appartenant et ce sans permis de construire.

Ou encore, de la déposer sur une pièce d’eau publique avec autorisation préalable de l’administration et en payant un « droit d’amarrage », au même titre que si vous amarriez un bateau.

Il s’agit par contre ici de vraies maisons, mais flottantes, et non de bateaux.

Et demain ? Nous assisterons probablement à la création de villes flottantes. En effet, la population mondiale augmentant inexorablement, l’homme sera bien obligé de se tourner un jour vers les 70% de la surface de notre globe qui sont constitués d’eau.

Des méga projets de ville flottante sont déjà à l’étude, mais ça c’est pour demain.

 

Sur le sujet, voyez par exemple (il y en a d’autres) :

 

H2ORIZON

AQUASHELL

Une maison sur l’eau

 

Les bateaux et péniches.

 

Au même titre que pour les maisons flottantes que nous venons d’envisager, certains ont décidé d’habiter sur des bateaux.

Que ce soit un bateau amarré dans un port en mer, ou le long d’un fleuve, ces bateaux sont aménagés comme de vraies maisons, tout en restant des bateaux.

Evidemment, nous ne parlons plus non plus d’immobilier.

Mais nous pouvons encore parler d’investissement locatif éventuellement si vous vous décidiez d’acheter un bateau et de le mettre en location.

Je me suis permis de parler des bateaux dans cet article, car certains bateaux ne quittent jamais leurs amarres et ne servent que de logement et/ou d’espace de travail.

 

Les maisons container.

 

Il s’agit de containers qui sont transportés par la route, quasiment les mêmes que ceux que vous voyez dans les ports et sur les cargos.

Une fois déchargés sur votre terrain, il ne reste qu’à déployer votre container pour obtenir une jolie maison de plein pied ou même avec un étage.

Ce sont donc des maisons préfabriquées et mobiles, ou en tous cas déplaçables.

Elles comportent tout le confort moderne et sont raccordables à l’eau et à l’électricité et sont isolées.

Ce type de logement convient particulièrement bien pour du résidentiel, des cafés, des boutiques, etc…

Elles pourraient être bien adaptées pour de la location saisonnière par exemple.

Certains modèles sont un peu basiques, mais pour d’autres, ce sont de vrais petits chef d’oeuvres d’architecture.

J’ai repris une petite animation vidéo du déploiement, c’est d’une facilité déconcertante !

 

A ce sujet, voyez par exemple (il y en a d’autres) :

 

Maison container

EBS Block

Archionline

 

Les cabanes en bois.

 

investissement locatif en cabanes en bois

Il peut s’agir de cabanes en bois « classiques » sur sol, sur pilotis, sur l’eau ou encore de cabanes en bois perchées dans les arbres.

Ce type de construction se prête parfaitement à la location saisonnière et vous assure un dépaysement total.

Pour l’avoir vécu, dormir dans une cabane perchée à quelques mètres du sol, en pleine nature, sans eau, sans électricité, sans TV ni Wifi et s’endormir au son des chouettes est quelque chose de tout à fait dépaysant.

 

A ce sujet, voyez par exemple (il y en a d’autres) :

 

Abane

Cabanes des volcans

 

Et encore 18 autres.

 

investissement locatif en maisons troglodytes

 

En termes de locations saisonnières, l’homme n’a de cesse de chercher à innover et à surprendre toujours dans le but unique de se démarquer des autres et d’essayer de gagner de l’argent.

Je vais reprendre ici sans les détailler, une liste d’investissements locatifs parfois surprenant :

 

 

  • Les anciennes roulottes (avec ou sans moyen de traction).
  • Les campings de bungalow ou de chalets.
  • Les yourtes (dérivé des tentes que nous connaissons actuellement).
  • Les igloos (habitation à base de blocs de glace). Oubliez si vous habitez en Provence 😉
  • Les logements troglodytes.investissement locatif en yourtes
  • Les églises réaménagées en hôtels.
  • Les anciens phares.
  • Les anciens châteaux d’eau.
  • Les anciens châteaux rénovés.
  • Les bulles transparentes.
  • Des avions et des trains transformés en hôtel, en bar ou restaurant.
  • Les anciennes gares réhabilitées.
  • Des anciens bunkers réaménagés.
  • Des anciennes mines souterraines.
  • Des anciens grands tonneaux de vins en chêne aménagés (foudres).
  • Des anciennes prisons.
  • Les hôtels sous-marin (Fidji, Maldives, Dubaï).
  • Dormir dans un « hamac » à flanc de montagne ou en haut d’un arbre.
  • Etc (il en existe certainement des dizaines d’autres). 

 

Volontairement non abordé.

 

Je n’aborde volontairement pas ici les techniques d’investissement immobilier liées à la vente.

Elles sont souvent « réservées » aux professionnels.

Je me suis concentré uniquement sur les méthodes d’investissement locatif.

Je vais me contenter d’en citer quelques-unes :

  • achat/revente (agence immobilière).
  • achat/revente (marchands ou vendeurs de biens).
  • achat/travaux/revente
  • achat/travaux/découpe/revente à la découpe
  • construction/revente à l’unité (promoteur immobilier)
  • Etc…

 

Il y aurait eu moyen d’aller plus loin également avec toutes les méthodes de troc, d’échanges, de gratuités.

Le site L’Express vous offre un aperçu de différents sites qui pourraient vous intéresser également au travers de cet article.

 

Quelles est ma méthode d’investissement locatif ?

 

Ma méthode est un cocktail de plusieurs méthodes.

Si vous prenez les rubriques :

 

1 : « La location traditionnelle en privé et en non meublé ».

9 : « L’achat ou la construction d’immeubles complets ».

14 : « La division de lots ».

Vous obtenez la recette immobilière que j’applique depuis 20 ans avec succès.

 

Pour aller plus loin, j’applique aussi les points :

 

6 : « Location professionnelle ».

12 : « L’exploitation d’un bien que l’on possède déjà ».

 

Choisir votre investissement locatif.

 

Il existe énormément de techniques d’investissement locatif différentes dans l’immobilier.

Je dirais même qu’il y a autant de méthodes d’investissement locatif qu’il y a d’investisseurs.

Chacun a un peu sa recette, sa sauce, ses épices, son secret qui fait que tel investissement est meilleur qu’un autre, plus rentable ou encore a un meilleur cash-flow.

Les questions à se poser avant de choisir votre voie sont :

 

  • Est-ce que je veux créer du patrimoine ?
  • Est-ce que je veux créer du cash rapidement ?
  • Est-ce j’ai beaucoup de temps à y consacrer ?
  • Est-ce que je suis prêt à en faire mon métier ?
  • Est-ce que je cherche une grosse rentabilité ou un gros volume de loyer ?
  • Etc …

 

Vous devez trouver votre propre méthode, celle qui vous correspond le mieux, celle qui répond au mieux à vos attentes et besoins.

Comme vous le voyez, l’immobilier peut devenir un vecteur important de création de richesse.

 

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